Los efectos colaterales de la subida del euríbor sobre las hipotecas
Ante la tendencia alcista del euríbor, las hipotecas fijas se consolidan y las mixtas dan la sorpresa
El mercado hipotecario afronta un escenario diferente al de comienzos de año. Desde el inicio de la guerra de Irán, el euríbor a doce meses ha pasado del 2,221% de febrero al 2,855% de julio y su cotización diaria llegó a superar el 3% en agosto.
De hecho, ayer alcanzó su máximo anual con un 3,007 %, algo que no sucedía desde septiembre de 2024, y que ha marcado la línea en lo que respecta a la tendencia ascendente experimentada por la cuota. Un hecho que va acompañado de un cambio en las expectativas sobre los tipos de interés.
Una situación que, de forma colateral, modifica las opciones que tiene sobre la mesa quien busca financiación para comprar una vivienda. Precisamente por ello Pablo Vega, experto en hipotecas de Roams, lleva a cabo un exhaustivo análisis en el que explica las consecuencias de esta tendencia dentro del mercado hipotecario.
La hipoteca fija, más que consolidada
Existe una realidad inexpugnable que fue confirmada ayer mismo por el INE: las hipotecas fijas se consolidan como la mejor opción. Tal es así que, de acuerdo con las cifras del pasado mes de junio, un total de un 61,7 % de las hipotecas contratadas fueron fijas. Una decisión que Vega argumenta bajo la búsqueda de un tipo competitivo.
El motivo de esto es evidente, pues una hipoteca variable expone al cliente a nuevas subidas del índice. Si el euríbor aumenta, también puede hacerlo el coste del préstamo en las revisiones correspondientes. En el escenario actual, comenzar una hipoteca asumiendo ese riesgo resulta menos atractivo, mientras que el tipo fijo elimina esa incertidumbre.
Más allá de esto, Vega también destaca otro elemento: si dentro de unos años los tipos bajan de forma importante, el hipotecado puede estudiar un cambio de condiciones mediante una novación o una subrogación. No existe garantía de que resulte conveniente ni de que sea gratuito, pero la posibilidad permite buscar una mejora posterior.
Esto implica que, contratar una hipoteca fija no significa necesariamente renunciar a beneficiarse de un escenario de tipos más bajos en el futuro, puesto que el cliente puede analizar entonces si le interesa modificar las condiciones de su préstamo.
Las hipotecas mixtas dan la sorpresa
Sin embargo, los últimos acontecimientos han provocado que la hipoteca mixta haya ganado protagonismo no solo respecto a la variable, sino respecto a su influencia en otros tiempos. Una alternativa que, eso sí, según afirma el experto, no es válida para todos los compradores, y se deben cumplir unas condiciones concretas.
Vega explica que este producto puede tener sentido cuando ofrece un tramo inicial a tipo fijo más barato que una hipoteca fija tradicional. Además, también puede resultar interesante para quienes prevén amortizar una parte importante del préstamo durante esos primeros años, vender la vivienda o renegociar la financiación cuando termine el periodo fijo.
Sin embargo, recalca que existen dos aspectos que deben analizarse desde el principio. El primero es la duración del tramo a tipo fijo. El segundo, y especialmente importante, es el diferencial que se aplicará sobre el euríbor una vez finalice ese periodo.
De este modo, en el contexto actual, Vega explica que el escenario de tipos al alza ya está provocando cambios en algunas ofertas. Las hipotecas mixtas que ofrecían tramos fijos muy largos, incluso de diez años o más, están reduciendo esas duraciones. Aun así, todavía existen propuestas que pueden resultar interesantes.
Precisamente por este motivo, la modalidad mixta puede ser una alternativa cercana a la fija para determinados perfiles. La clave, según el experto, está en estudiar qué ocurrirá cuando termine el periodo de estabilidad.
Otros aspectos a tener en cuenta más allá del tipo de interés
Sin embargo, una vez escogida la modalidad mixta puede ser una alternativa cercana a la fija para determinados perfiles. La clave está en estudiar qué ocurrirá cuando termine el periodo de estabilidad, y recalca que también es necesario analizar los productos vinculados que exige el banco para aplicar determinadas bonificaciones.
En este sentido, explica que un interés más bajo no implica necesariamente una hipoteca más barata si para conseguirlo hay que asumir otros costes que no compensan el ahorro. Es por ello que la decisión debe contemplar la situación concreta de cada cliente, y no basta con encontrar la oferta con el tipo más reducido.
En este sentido, recalca la importancia de comprobar que la cuota pueda asumirse con comodidad bajo las condiciones actuales. Y es que una operación que ya parte demasiado ajustada puede convertirse en una carga mayor si las condiciones evolucionan de forma desfavorable.
Esperar a que baje el euríbor no es la solución infalible
Con todo ello, la subida del euríbor también plantea una duda para quienes todavía no han comprado: ¿es mejor esperar a que bajen los tipos? Y la respuesta no es un sí rotundo, ya que, según el experto, no depende únicamente del coste de financiación.
Si el comprador espera para conseguir una hipoteca más barata, pero durante ese tiempo el inmueble continúa encareciéndose, parte o incluso todo el ahorro conseguido con los tipos puede desaparecer, lo cual supondría una gran desventaja.
Por eso, si se encuentra una vivienda adecuada, existe ahorro suficiente y la cuota puede asumirse cómodamente con las condiciones actuales, Vega no recomienda dejar de comprar únicamente a la espera de una mejora futura de los tipos.
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