Comprar una vivienda exige salarios de más de 32.000€ anuales: solo cumple el 52% de los trabajadores
La Ley de Vivienda cumple dos años sin lograr frenar la escaladade los precios, pero hay medidas que podrían atajar la crisis
Comprar una vivienda es el gran desafío de las familias españolas. El esfuerzo financiero que supone acceder a una hipoteca sobrepasa ya los niveles considerados razonables en gran parte del país, hasta el punto de que solo el 51,7% de los trabajadores cuenta con los ingresos mínimos necesarios para afrontar el pago de un préstamo medio.
El cálculo parte de una referencia clara: financiar una vivienda de 200.000 euros (precio muy habitual en el mercado español) con una hipoteca a 25 años y un interés del 2,5% exige pagar una cuota mensual cercana a los 900 euros.
Para que esa carga no supere el umbral recomendado del 35% de los ingresos familiares, se requiere un salario bruto anual de unos 32.000 euros, según muestra el informe “Mercado inmobiliario en España. Tres claves para bajar la tensión”, elaborado por Carlos Balado, profesor de OBS Business School,
El problema es que casi la mitad de la población ocupada no alcanza esa cifra de 32.000 euros anuales: "En España solo el 51,7% de la población con empleo cumple con ese requisito", indica el informe, lo que estrecha el acceso a la propiedad y agrava la brecha social en torno a la vivienda.
Salarios estancandos y viviendas al alza
La raíz del problema se encuentra en la divergencia entre la evolución de los precios inmobiliarios y la de los salarios. En la última década, el precio de la vivienda ha subido entre un 29% y un 34%, mientras que el salario medio apenas lo ha hecho un 23%.
En 2014, una vivienda tipo costaba unos 138.000 euros, mientras que en 2024 esa misma propiedad se valora ya en 178.700 euros. El pasado año, los precios de la vivienda se encarecieron un 8,4%, el mayor repunte desde 2007, mientras que los salarios crecieron apenas un 3,1%, lo que amplía aún más la brecha.
Esta evolución se traduce en un deterioro constante de la asequibilidad, asegura Balado. De hecho, casi la mitad de la población española, un 47,3%, no podría acceder hoy a la financiación necesaria para comprar una vivienda aplicando la llamada “regla de las 40 veces”, que establece que el salario anual debe ser al menos 40 veces el precio del alquiler mensual equivalente.
La Ley de Vivienda no contiene los precios
La Ley de Vivienda que entró en vigor en mayo de 2023 con el objetivo de contener los precios ha tenido un efecto muy limitado, cuando no contrario al esperado, lo que se refleja especialmente en la evolución de los alquileres y los precios de compraventa.
La norma pretendía corregir los desajustes crónicos del sector inmobiliario español, limitando los precios en determinadas zonas tensionadas y regulando los alquileres. Sin embargo, los datos muestran que las medidas no han funcionado.
Imposible contener la escalada de los precios de la vivienda
En 2024, el precio de la vivienda libre subió un 8,4%, más del doble de la subida en 2023 y su mayor repunte desde 2007, y la tendencia continúa al alza en 2025.
“En los últimos años, la situación se ha agravado debido a las modificaciones regulatorias a nivel estatal y en algunos territorios autonómicos, que no han hecho otra cosa que generar una mayor inestabilidad e inseguridad jurídica”, asegura el informe.
En lo que respecta al precio de la vivienda nueva, esta subió una media del 10,9% en 2024, su mayor alza desde 2007, cuando aumentó un 11,9%. Esta tasa es casi tres puntos superiores a la de 2023. Con este incremento, el precio de la vivienda nueva acumula también 11 ejercicios de alzas.
Por su parte, el precio de la vivienda usada aumentó un 8% en 2024, también su mayor alza desde 2007, cuando creció un 8,2%. Con este repunte, que supera en casi cinco puntos al que se registró en 2023, se prolonga la tendencia alcista de la vivienda usada, que también acumula 11 años de subidas
Respecto al alquiler, el precio en 2024 aumentó un 11,5% al cierre del año, en comparación con 2023, según datos de Idealista, con un precio de 13,5 euros por metro cuadrado, nuevo máximo de la serie histórica.
En algunas ciudades, el incremento de los alquileres fue sustancialmente superior a la media, como es el caso de Madrid (15,3%), Guadalajara (14,4%), Oviedo (14,4%) o Barcelona (13,9%).
El círculo vicioso de la vivienda
La cuestión es que las medidas tomadas han reducido la oferta de alquileres, tensionando aún más los precios.
Se trata de una suerte de círculo vicioso, en el que muchos propietarios perciben la inseguridad jurídica por el cambio de las reglas y deciden retirar sus inmuebles del mercado, lo que a su vez presiona más los precios de las viviendas.
En este escenario, la vivienda de protección oficial debería haber sido el instrumento adecuado para las familias que no pueden acometer la compra. Por lo general, son familias que, cuyos ingresos no superan los 39.600 euros, es decir, más de 5,5 veces el IPREM (indicador de rentas múltiples).
El informe de OBS muestra que el número máximo de hogares que potencialmente podría tener acceso a este tipo de vivienda es del 76% del total. No obstante, en la práctica sólo el 0,1% de los hogares disponen de este tipo de construcción residencial.
A junio de 2025, existe un parque de vivienda social en alquiler y de titularidad pública de 290.000 viviendas, pero en la práctica, “este parque apenas cobija a un 1,6% de los hogares que habitan en España, lo que significa que, se encuentra muy lejos” de uno de los objetivos específicos» estipulados en la ley de Vivienda, que cifra este porcentaje en el 20% a alcanzar en 20 años.
Medidas para atajar la crisis
Frente a este contexto en el que la administración se ha convertido en un generador de riesgos más que en un regulador eficiente, Balado plantea un conjunto de medidas que atacan la raíz del problema: aumentar la oferta y reducir los costes artificiales. Para ello propone tres líneas de actuación:
- Reforma de la burocracia urbanística. Agilizar licencias y actualizar planes, muchos de ellos “con una antigüedad superior a 1992”. El retraso en la adaptación a la realidad demográfica actual mantiene fuera de mercado grandes bolsas de suelo urbanizable.
Un cambio imprescindible se tendría que dar con la ley del suelo, para que los tiempos de desarrollo de una vivienda no sean de 20 años
- Revisión de la fiscalidad. Rebajar los impuestos ligados a la construcción y transmisión de viviendas para abaratar hasta en un 30% el precio final. El informe lo resume claramente: “Recortar todos estos costes generaría un descenso muy notable en el precio”.
- Colaboración público-privada. Potenciar la inversión en vivienda social y asequible, con incentivos fiscales y seguridad jurídica para los promotores. El documento recalca la necesidad de abandonar medidas de corto plazo y adoptar un marco estable que atraiga capital.
Se trata de medidas que no deben ser coyunturales ni estar únicamente enfocadas a incrementar la recaudación. Su objetivo es crear un entorno que favorezca la construcción y la inversión a largo plazo, para cerrar la brecha entre salarios y precios y evitar que nuevas generaciones se vean expulsadas del mercado residencial.
Si esta noticia ha sido útil para ti, apúntate a nuestros boletines ¡No te decepcionaremos! También puedes añadir las alertas de finanzas.com a tus redes y apps: Twitter | Facebook | LinkedIn | Whatsapp | Flipboard. Y sigue los mejores videos financieros de Youtube.
