La vivienda en Madrid: ¿sobrevalorada o burbuja?

La vivienda en Madrid está sobrevalorada, pero no llega a ser burbuja. Esta es la conclusión del índice UBS Global Real Estate Bubble de 2019, un estudio anual de la Oficina del Director de Inversiones de UBS Global Wealth Management, y que incluye por primera vez a la capital española. 

En el informe se recoge que el mercado de Madrid se está beneficiando de unas buenas condiciones de financiación tras un largo periodo de reducción del endeudamiento. La actividad de construcción se ha acelerado. Los precios inmobiliarios han aumentado un 30 % desde 2012, pero siguen en torno a un 25 % por debajo del máximo de 2007. Aunque prevemos que los precios sigan subiendo, la oferta adicional y un crecimiento moderado de los ingresos limitan las perspectivas de incremento de los precios y los alquileres. El tiempo que necesitaría en promedio un empleado cualificado del sector de servicios para comprar un apartamento de tamaño mediano cerca del centro de la ciudad ya ha aumentado a seis años.

Influencia de los tipos de interés

Los bajos tipos de interés tienen influencia en el mercado. Mark Haefele, Director de Inversiones de UBS Global Wealth Management, afirma: «A escala mundial, la incertidumbre económica está más que compensando el efecto de las caídas de los tipos de interés sobre la demanda de viviendas urbanas. No obstante, en algunas partes de la zona euro, los bajos tipos han seguido contribuyendo a impulsar las valoraciones inmobiliarias hacia un riesgo de burbuja».

Claudio Saputelli, responsable del mercado inmobiliario de UBS Global Wealth Management, dice: «El desplome de los tipos de interés en todo el mundo no rescatará los mercados de la vivienda. Los tipos hipotecarios ya no son el principal obstáculo para quienes desean comprar una vivienda en muchas ciudades. Muchas familias simplemente no disponen de los fondos necesarios para cumplir los criterios de financiación de los bancos, lo que consideramos que presenta uno de los principales riesgos para los valores de los inmuebles en los centros urbanos».

Matthias Holzhey, autor principal del estudio y responsable de Inversiones Inmobiliarias Suizas de UBS Global Wealth Management, avisa: «Los inversores tendrían que seguir siendo prudentes con respecto a los mercados de la vivienda que están en riesgo de burbuja. Las medidas legislativas para frenar nuevas revalorizaciones ya han provocado correcciones del mercado en algunas de las ciudades más sobrecalentadas. Por ejemplo, en las ciudades que ocupaban los cuatro primeros lugares en la edición de 2016 del índice UBS Global Real Estate Bubble, los precios reales han caído. En promedio, están un 10 % por debajo de sus techos respectivos y no creemos que esta tendencia vaya a invertirse».

Otra de las conclusiones que destaca el estudio es que poseer inmuebles residenciales en ciudades globales ha sido una manera segura de acumular riqueza. No obstante, la falta de viabilidad económica comporta un deterioro del atractivo de muchas ciudades y favorece un cambio hacia empleos en los suburbios.