Tambores de concentración inmobiliaria: ¿qué hacer con Neinor y Aedas? 

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Suenan tambores de concentración en el sector inmobiliario español. En concreto, la promotora Neinor Homes ha confirmado que negocia comprar su rival Aedas Homes al fondo de inversión Castlelake, que actualmente posee un 79% del capital de la inmobiliaria.  

Para ello, Neinor podría contar con el fondo de inversión estadounidense Apollo como socio financiero.  

Supuestamente, la oferta supondría valorar el cien por cien de Aedas en unos 1.100 millones de euros. Es decir, unos 25 euros por acción, lo que implica un descuento del 15% respecto al precio de negociación de la víspera. 

De llegar a buen puerto, la operación alumbraría el mayor promotor inmobiliario de España, con una capitalización de mercado conjunta de unos 2.224 millones de euros. 

La noticia ha sido recibida con una subida de las acciones de Neinor y el descalabro de los títulos de Aedas, aunque los expertos no se ponen de acuerdo sobre qué hacer con los títulos de las compañías que protagonizan esta noticia. 

Bankinter apuesta por comprar Aedas y vender Neinor 

Por poner un ejemplo, Juan Moreno, experto de Bankinter, cree que la noticia reafirma su recomendación de comprar los títulos de Aedas Homes y vender las acciones de Neinor. 

“En caso de llegar a un acuerdo sobre el 79% del capital en manos de Castlelake, consideramos altamente probable que Neinor y Apollo tengan que lanzar una opa sobre el 21% restante. ¿A qué precio? Pues depende cómo se articule la operación, pero lo más probable es que, al tratarse de una opa obligatoria, tendría que ser a un precio “equitativo” y, para ello, se tomaría probablemente como referencia el valor liquidativo (de 33,5 euros por acción), lo que implicaría una prima del 19% sobre el precio de mercado actual”, dice en un informe.

De este modo, los accionistas de Aedas podrían beneficiarse de esta prima. 

Pero, además, Moreno destaca otras virtudes de Aedas que, a su juicio, ofrece “sólidos fundamentales, en un entorno de escasez de oferta de vivienda y precios al alza”; potencial con respecto a su precio objetivo en los 29 euros por acción y una rentabilidad por dividendo superior al 8% anual. 

En cambio, el analista mantendría la prudencia con Neinor hasta que se descarte por completo una ampliación de capital para hacer frente a la operación.  

Renta 4 recomienda sobreponderar Neinor y mantener Aedas 

Una opinión distinta tiene Javier Díaz, analista de Renta 4. En su caso, considera que las posibilidades de que la operación se cierre con prima son bajas y, por ello, reduce considerablemente su optimismo con las acciones de Aedas, que tiene en consejo de “mantener”. En cambio, recomienda “sobreponderar” Neinor. 

“El precio implica un descuento del 23% respecto al NAV reportado (32,63 euros por acción a cierre de marzo 2023), confirmando nuestras dudas acerca de la posibilidad de una opa con prima sobre los niveles actuales de Aedas Homes. Igualmente, este precio podría antojarse elevado teniendo en cuenta las exigencias de retornos que suelen manejar los fondos como Apollo”, dice en un reciente informe. 

Sabadell apuesta por sobreponderar Neinor e infraponderar Aedas 

En la misma línea que Díaz se expresa Ignacio Romero, experto de Banco Sabadell. 

En el caso de Aedas, le parece improbable que Neinor vaya a lanzar una oferta en solitario a los actuales niveles de cotización. “La opción de hacerlo con Apollo, y a un precio más bajo, tiene más sentido”, dice este experto. 

En cambio, Neinor le gusta porque pagará "un precio razonable" por su competidora.  

“Neinor siempre ha comentado que estudian todas las carteras que salen a la venta en España por lo que no nos sorprende su interés por Aedas. También nos consta que Neinor, en base a su historial de adquisiciones y por política de asset allocation, es muy exigente a la hora de valorar las operaciones de M&A, con unos umbrales de rentabilidad elevados”, dice el informe de Romero. 

También tiene una visión positiva sobre Neinor Sergio Ávila, de IG Markets: "Esta noticia añade presión alcista sobre las acciones de Neinor Homes, que podrían revalorizarse si el mercado percibe la fusión como generadora de sinergias y eficiencia operativa". 

Santander rebaja la recomendación a los dos 

Por su parte, los analistas de Grupo Santander han rebajado su consejo tanto de Neinor como de Aedas, coincidiendo con los rumores de concentración.  

En el caso de Neinor, se lo han recortado desde sobreponderar a neutral, con un precio objetivo de 15,20 euros; mientras que Aedas ha visto rebajado su consejo también a neutral, con una valoración de 32 euros.