Las ocasiones en las que vale la pena subrogar una hipoteca
Subrogar una hipoteca es beneficiosa para ahorrar intereses, pero hay varios aspectos a tener en cuenta
En el mercado hipotecaro, cambiar una hipoteca de banco puede permitir al cliente reducir el tipo de interés y ahorrar dinero, en un proceso cada vez más habitual, conocido como subrogación hipotecaria. Sin embargo, conseguir una rebaja no garantiza que la operación resulte rentable.
No obstante, Pablo Vega, experto en finanzas de Roams, recalca que no existe un porcentaje concreto a partir del cual una subrogación compense siempre, asegurando que esta subrogación depende de tres factores: el capital que queda por devolver, los años pendientes y los costes asociados al cambio de entidad.
En este sentido, Vega asegura que una reducción de medio punto puede generar miles de euros de ahorro cuando todavía queda una deuda elevada y mucho plazo. En cambio, esa misma mejora puede tener un efecto reducido cuando queda poco capital, restan pocos años o existen gastos importantes.
A mayor deuda y plazo, mayor ahorro
Por ello, la comparación debe hacerse teniendo en cuenta el conjunto de la operación y no únicamente el nuevo tipo de interés. Para analizar esto, Vega parte de una hipoteca con un tipo del 3,75% TIN y 20 años por delante. Si el interés baja al 3,25%, el ahorro aumenta a medida que crece la cantidad pendiente.
Con 100.000 euros por devolver, reducir medio punto permite ahorrar unos 6.200 euros durante los 20 años restantes. Por otro lado, en su ejemplo, si la deuda asciende a 280.000 euros, la misma rebaja eleva el ahorro hasta algo más de 17.000 euros.
La diferencia responde a una cuestión sencilla: el nuevo tipo se aplica sobre un capital mayor. Sin embargo, también existe una limitación, puesto que no hay un importe mínimo legal común para subrogar una hipoteca, pero cada entidad establece sus propios criterios y algunas fijan mínimos de deuda pendiente.
El plazo restante, por otro lado, también resulta determinante: Con 175.000 euros pendientes, una reducción de medio punto genera unos 4.900 euros de ahorro si quedan diez años, mientras que supera los 14.000 euros cuando todavía restan 25 años.
Los primeros años concentran mayor potencial
Por otro lado, su postura se relaciona también con el sistema de amortización francés utilizado en las hipotecas en España. Este sistema indica que, durante las primeras etapas del préstamo, una mayor parte de la cuota se destina a pagar intereses y una menor cantidad a reducir el capital.
Con el paso del tiempo, esta relación se invierte. Por ello, las subrogaciones suelen tener mayor potencial durante las primeras fases de la hipoteca, cuando todavía coinciden una deuda elevada, muchos años por delante y una mayor cantidad de intereses pendientes.
El efecto cambia por completo cuando queda poco plazo. Siguiendo con su ejemplo, con 175.000 euros pendientes y solo un año restante, una reducción de medio punto generaría aproximadamente 480 euros de ahorro total.
Si además hubiera que pagar una tasación de 300 euros, el beneficio se reduciría a menos de 200 euros, antes de tener en cuenta posibles vinculaciones o gastos adicionales. En una situación así, el cambio tendría poco recorrido económico.
Los gastos pueden eliminar el ahorro
Del mismo modo, Vega recalca que el ahorro bruto no es suficiente para determinar si una subrogación resulta rentable, puesto que hace hincapié en la importancia de descontar los costes derivados de la operación.
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el cliente asume fundamentalmente la tasación, mientras que la nueva entidad afronta otros gastos de formalización. Haciendo una cuenta de estos costes, una nueva valoración del inmueble puede costar aproximadamente entre 200 y 400 euros.
También puede existir una compensación por reembolso anticipado a favor del banco de origen, siempre que esté prevista en el contrato y dentro de los límites legales. Para las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, en las de tipo fijo puede alcanzar el 2 % del capital reembolsado durante los primeros diez años y el 1,5% después.
En las hipotecas variables pueden haberse pactado dos alternativas: hasta un 0,25 % durante los tres primeros años o hasta un 0,15 % durante los cinco primeros. Después, la compensación es del 0 %. En todos los casos, no puede superar la pérdida financiera que realmente sufra la entidad.
Un punto intermedio no garantiza su viabilidad
Para explicar esto, Vega muestra con un ejemplo cómo los costes pueden cambiar el resultado. Con 100.000 euros pendientes, cinco años restantes y una rebaja del 3,7 5% al 3,25 %, el ahorro bruto sería de unos 1.340 euros.
En este caso, si el único coste fuese una tasación de 300 euros, todavía quedarían unos 1.040 euros de ahorro. Pero si se tratase de una hipoteca fija durante sus primeros diez años y pudiera aplicarse una compensación máxima del 2 %, habría otros 2.000 euros de coste.
En ese escenario, la operación generaría una pérdida cercana a 1.000 euros pese a haber conseguido reducir el tipo en medio punto. Por tanto, y según explica el experto, una misma rebaja puede ser rentable en una hipoteca y dejar de serlo en otra.
Tampoco basta con comparar el TIN. Si el nuevo préstamo exige contratar seguros más caros, domiciliar productos adicionales u otras vinculaciones, esos importes deben restarse del ahorro. Por ello, Vega recalca que la comparación correcta debe enfrentar el coste total de mantener la hipoteca actual con el coste total de la nueva durante el mismo periodo.
Los seis gastos clave a tener en cuenta al contratar una hipoteca
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