Las cuotas de las hipotecas variables se encarecen más de 1.000 euros en un año
La subida del euríbor ha provocado un encarecimiento generalizado en las hipotecas a tipo variable en los últimos años
Este 2026, los movimientos alcistas del euríbor han puesto en jaque al mercado hipotecario a nivel global, y a un nivel más concreto, a todos aquellos hipotecados a tipo variable que hayan contratado recientemente una de estas hipotecas, o, en su defecto, estuviese pensando en hacerlo próximamente.
La situación deja claro que las hipotecas variables se han encarecido notablemente estos últimos años. Pero, ¿cuánto? Precisamente esa es la respuesta que pretende responder de forma tajante Pablo Vega, experto en finanzas en Roams, a través de un análisis que compara la evolución de una misma hipoteca durante los últimos años.
Para realizar el ejercicio se toma como referencia un préstamo de 150.000 euros a 25 años, con un diferencial constante de euríbor +0,75 %. De esta forma, el capital, el plazo y el diferencial permanecen sin cambios, mientras que el único elemento que varía es el índice de referencia.
Un cambio de más de 300 euros al mes
Comienza el análisis hablando de los datos de septiembre de 2021, cuando el euríbor se situaba en el -0,492 %. Con el diferencial del 0,75 %, el tipo final era del 0,258 %. Con estas cifras en la mano, el experto señala que la cuota de la hipoteca analizada se situaba entonces en unos 516 euros al mes.
Un año después, el escenario había cambiado. En septiembre de 2022, el euríbor alcanzaba el 2,223 %. El tipo resultante subía hasta el 2,983 % y la mensualidad llegaba a unos 710 euros. Un año después, en septiembre de 2023, se registraba el máximo de la comparativa, con un euríbor del 4,149 % y un tipo final del 4,899 % que situaba la cuota en unos 868 euros.
Después comenzó una etapa de descenso. En septiembre de 2024, el euríbor era del 2,936 % y la mensualidad se situaba en 766 euros, mientras que en el mismo mes de 2025 bajaba al 2,172 %, con un tipo final del 2,922 % y una cuota de unos 705 euros.
Entonces, llegó el conflicto de Oriente Medio y el euríbor se disparó. Con ello, este mismo septiembre de 2026, con una media provisional del euríbor cercana al 3,24 %, el tipo resultante rondaría el 3,99 %, lo que ha hecho que, con estos valores, la cuota ascendería a unos 791 euros mensuales.
Unos 1.000 más al año que en 2025
Este es precisamente el dato en torno al que radica el análisis, pues la comparación con septiembre de 2025 permite medir de forma directa el encarecimiento reciente. Entonces, la mensualidad era de unos 705 euros, mientras que ahora se sitúa alrededor de 791 euros.
La diferencia es de 86 euros al mes, unos 1.030 euros al año. En términos porcentuales, la cuota es aproximadamente un 12 % superior, midiéndolo todo ello con exactamente el mismo capital, plazo y diferencial.
El contraste es todavía mayor respecto a 2021. Frente a los 516 euros mensuales de entonces, los 791 euros actuales suponen unos 275 euros más cada mes. Al año, la diferencia alcanza aproximadamente los 3.300 euros. La cuota actual es alrededor de un 53 % superior.
Sin embargo, el escenario de 2023 todavía fue más costoso. Con el euríbor en el 4,149 %, la cuota habría alcanzado los 868 euros. Son unos 77 euros más que los 791 euros calculados para septiembre de 2026, reflejando una situación incluso peor que la actual.
El momento en el que empieza el tramo, clave
No obstante, el experto recalca que el análisis introduce una precisión importante, y es que muchas hipotecas variables actuales comienzan con un periodo inicial a tipo fijo. En estos casos, el euríbor más el diferencial empieza a aplicarse después de ese plazo.
Por tanto, la comparativa no se refiere necesariamente al año en el que se firma la hipoteca, sino al momento en el que comienza el tramo variable. Quien contrate ahora un préstamo con un primer año a tipo fijo no empezará necesariamente pagando el euríbor actual más el diferencial. Por ello, su primera cuota variable dependerá del índice existente cuando termine ese periodo inicial.
Esto hace que, según el análisis de Pablo Vega, no baste con fijarse únicamente en la cuota inicial, sino que también resulta relevante el escenario de tipos que exista cuando comience la parte variable del préstamo.
El diferencial se reduce, pero el euríbor pesa más
No obstante, para aislar el efecto del índice, el ejercicio mantiene el diferencial en el 0,75 %. En el mercado, sin embargo, las condiciones han cambiado, ya que en 2021, con el euríbor próximo al -0,5%, era habitual encontrar diferenciales cercanos al 0,9 %. Sin ir más lejos, EVO ofrecía entonces euríbor +0,88 % y Openbank +0,95 %.
En 2026, con el índice por encima del 3 %, algunas entidades han reducido sus diferenciales. Bankinter ha pasado de +0,70 % a +0,50 %, mientras Kutxabank ofrece desde +0,49 % con bonificaciones. MyInvestor aparece como referencia para una variable con pocas condiciones, con euríbor +0,79 % sin bonificaciones. Openbank ofrece +0,65 % bonificado y +1,15 % sin cumplir esas condiciones.
La reducción del diferencial, sin embargo, tiene un alcance limitado frente a los movimientos del euríbor. Mientras este ha pasado del -0,492 % de septiembre de 2021 a alrededor del 3,24 % actual, las mejoras de los diferenciales se miden en décimas.
En conclusión, las conclusiones indican que el nuevo hipotecado afronta una doble presión: un euríbor más elevado que hace un año y un importe medio financiado mayor. No solo ha cambiado el precio de cada euro prestado, sino que también ha aumentado la cantidad de dinero que, de media, se solicita al banco.
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