Un 56 % de los pisos turísticos de Donostia serían más rentables en alquiler

Más de la mitad de las viviendas vacacionales de San Sebastián, el 56 % de las 1.300 que se ofertan en total, serían más rentables en alquiler residencial que para uso turístico, sobre todo porque la fiscalidad es más gravosa en el segundo caso.

Ésta es una de las conclusiones de un estudio realizado por la Asociación de Viviendas de Uso Turístico de Euskadi (Aparture), que ha sido presentado hoy en la capital donostiarra por su responsable, Asier Pereda, junto al diputado foral de Cultura y Turismo de Gipuzkoa, Denis Itxaso, y el secretario general de la Asociación de Hosteleros de Gipuzkoa, Kino Martínez.

El análisis económico se refiere a los aproximadamente 850 pisos vacacionales que hay registrados actualmente en Gipuzkoa -unos 750 de ellos en San Sebastián-, aunque Aparture calcula en que la oferta total del territorio, que incluye los no reglados, asciende a cerca de 1.500 apartamentos -de los que unos 1.300 están en la capital.

Saber si compensa alquilar estos pisos a residentes o visitantes es "complicado", ha dicho Pereda, quien ha precisado que para calcular "el umbral de rentabilidad" han tenido en cuenta "todas las variables" y establecido una comparativa a partir de un modelo tipo de piso, con equipamiento y ubicación medias, y dos habitaciones.

Según los resultados obtenidos, si todos estuvieran registrados y no funcionaran sin regularizar, sólo el 44 % de los pisos vacacionales ofertados actualmente en Donostia serían rentables en comparación al alquiler residencial, ya que para que el propietario obtenga 10.009 euros anuales netos necesita facturar 30.501 euros de media en uso turístico y sólo 12.000 en el residencial.

Eso es debido fundamentalmente a la fiscalidad de cada uno, ya que en el caso de la actividad vacacional se tributa como renta de trabajo y en el residencial en la base del ahorro, al tiempo que se beneficia de una bonificación.

Además, si el apartamento lo gestiona directamente el propietario, el tipo marginal que se aplicaría a la base liquidable general en su IRPF sería del 40 %, mientras que si lo hace una empresa especializada, debido al concurso del IVA, dicho tipo descendería al 35 %.

Pereda ha explicado que la mitad de las viviendas vacacionales de San Sebastián no llevan un año completo de actividad desde que se regularizaron con la ley vasca de turismo, por lo que sus dueños no conocen realmente si les resulta o no rentable.

A la vista de los datos, el experto ha dicho que sólo cierto tipo de pisos que "no son viables" por sus características para el alquiler residencial, "porque no tienen público" -como por ejemplo un estudio de 30 m2 reformado a todo lujo-, "compensa realmente".

Ha explicado que se trata de apartamentos para visitantes cuyo precio para cuatro ocupantes oscila entre los 270 euros/noche de la temporada alta y los 150 de la baja.

Pereda ha advertido de que San Sebastián no es Barcelona, ciudad con la que también el estudio tiene datos comparativos, pues la capital guipuzcoana es sobre todo un destino "estacional", con unas 160 noches para facturar y una ocupación media del 40 % al año.

En cuanto a los impactos de la actividad, el informe calcula que cada vivienda reglada en Donostia ha generado en 2016 un impacto fiscal de 10.060 euros, lo que se traduce en unos 4,5 millones de euros en el conjunto de la oferta.

Su impacto económico global, que une sus efectos en la hostelería, el comercio, el transporte y la industria de la ciudad, se estima en 44,3 millones de euros, a la vez que genera 110 empleos directos y estables, siempre considerando los pisos que "juegan limpio", ha concluido Pereda.

Aparture agrupa a una decena de empresas asociadas que gestiona 430 viviendas vacacionales en San Sebastián.

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