Otras consecuencias negativas del 'Brexit'

En la localidad inglesa de King's Lynn, los restos de unos grandes almacenes desocupados conviven junto a locales de apuestas, tiendas de segunda mano y puestos de compra de oro. Es una situación típica en un país en el que el comercio electrónico ha arraigado con más fuerza que en ninguna otra parte. Las fachadas repletas de comercios que han echado el cierre expresan algo más: la cantidad de propiedades inmobiliarias no deseadas con la que están cargando los inversores privados. 

El Vancouver Quarter de King's Lynn, uno de tantos centros comerciales que proliferaron en la región a partir de los años 60, es uno de los tantos que fueron adquiridos a buen precio al comienzo de la crisis económica por gestores de fondos de capital privado. «En total, hay unos 2.000 millones de libras (2.600 millones de dólares) en centros comerciales que los fondos desearían vender», señala David Lockhart, director general de NewRiver REIT Plc, inversor en centros comerciales y grandes almacenes. 

Una serie de inversores, entre los que se encuentran Lone Star Funds y Cerberus Capital Management LP, adquirieron centros comerciales en el Reino Unido a bancos en dificultades, confiando en que se revalorizarían. Es cierto que Internet había ido acabando con los centros comerciales tradicionales durante años, pero el coste del endeudamiento se encontraba a niveles mínimos y los gastos de consumo seguían constituyendo un motor fundamental de la economía. Desde 2010, las adquisiciones por fondos inmobiliarios de capital privado representan cerca de una quinta parte de las ventas de centros comerciales en el país. 

Contener los gastos

Sin embargo, en la actualidad, los hogares están conteniendo gastos ante una libra debilitada y una inflación que supera las subidas salariales. Los precios de los centros comerciales secundarios han caído más que cualquier otro tipo de inmueble comercial desde que el Reino Unido votara en junio de 2016 a favor de la salida de la Unión Europea, según la investigación llevada a cabo por CBRE Group Inc. Con respecto a los fondos de capital privado que están buscando cómo salir, señala Lockhart: «No estamos totalmente conformes con sus expectativas de precios, que se remontan a antes del referéndum del 'Brexit'». 

Los gestores que vendieron centros comerciales antes del referéndum del 'Brexit' hicieron un buen trabajo. En una operación conjunta con Catalyst Capital Group Inc., Blackstone Group LP, tercer fondo de inversión inmobiliaria de Europa, compró varios centros comerciales, incluido el Centro Comercial Houndshill, en la ciudad de Blackpool, en la costa norte de Inglaterra. El fondo pagó cerca de 85 millones de libras por Houndshill en 2011 y lo vendió en 2015 por 105 millones de libras.
Durante el primer trimestre de este año, la cifra de compras y ventas de centros comerciales ha caído a niveles de 2008, según se refleja en los datos obtenidos por el bróker Cushman & Wakefield Inc. Se compraron centros comerciales en el Reino Unido, como el de King's Lynn, adquirido cinco años atrás por Oaktree Capital Management LP, junto con otras propiedades en carteras de préstamos dudosos vendidas por bancos, a veces incluso al 20 por ciento de su valor. Oaktree ha empleado la mayor parte del tiempo en 2017 tratando de dar con un comprador del centro comercial de King's Lynn, que está en el este de Inglaterra. Una portavoz de Oaktree rehusó hablar sobre las inversiones de la compañía. 

Entretanto, inversores potenciales como las aseguradoras y los fondos de pensiones rechazan los mejores centros comerciales del Reino Unido y mueven su capital a nuevos sectores como el alquiler de viviendas, centros sanitarios y residencias para personas de la tercera edad. Los fondos de inversión inmobiliaria también se han resentido. Hammerson Plc, el mayor Socimi del Reino Unido especializado en locales comerciales, se ha orientado a centros comerciales en los que las marcas pueden «exhibir su oferta completa, donde podamos ofrecer una experiencia que no se limite a la venta minorista, sino que también se incorporen la restauración y el ocio», dice su director general, David Atkins. 

Los gestores de capital que cuentan con importantes locales comerciales tienen que ganar tiempo o buscar alternativas a locales que no pueden vender, como modificar los usos para introducir menos locales comerciales y más inmuebles destinados a uso residencial, de restauración y ocio, como restaurantes y cines. Así, en 2015 Blackstone paralizó un plan para vender el St. Enoch Centre en el centro de Glasgow (Escocia), al ver que las ofertas estaban por debajo de lo esperado. Ahora, la compañía va a sustituir unos grandes almacenes desocupados que pertenecieron a la desaparecida cadena comercial BHS Ltd por un cine y mayor espacio de restauración. 

«El auténtico problema lo constituyen los centros de tamaño medio, que se encuentran en ciudades más pequeñas, o los que son el segundo mayor en una ciudad más grande», señala Tom Sharman, jefe de investigación y estrategia para financiación inmobiliaria del Royal Bank of Scotland Group Plc. O consigues vendérselo a la corporación municipal, «o de lo contrario creo que te va a costar bastante encontrar un comprador», afirma.