AENA se apunta al negocio inmobiliario para compensar la congelación tarifaria

La doble vertiente de AENA, de un lado como gestor aeroportuario de la red pública y por otro como empresa que tiene casi la mitad de su capital (el 49%) en manos privadas, parece haberse convertido en una formula de éxito económico. De hecho, así lo han interpretado los inversores prácticamente duplicando su valor bursátil en el apenas año y medio que lleva sobre el parqué: de los 65,5 euros con que se estrenó a los 130 que casi rozó este martes al cierre del mercado. Aunque para que no se pare la compañía va a tener que entrar de lleno en el negocio inmobiliario.

Aunque sus cuentas van claramente bien -ganó 833 millones de euros el año pasado (un 74% más) y en el primer semestre de este 2016 ya iba por otros 492 millones (otro 79% más)-, la congelación de las tasas aeroportuarias por decisión del Ejecutivo le supone una presión añadida. Tal medida le generará un déficit de tarifa no recuperable de 1.220 millones de euros entre 2017 y 2021.

Así las cosas, y dado que la falta de un nuevo Gobierno ha frenado su expansión exterior -por ejemplo, sus competidores franceses se han hecho con la gestión del aeropuerto de La Habana-, AENA ha decidido optimizar la gestión de su cartera de suelo y activos, centrándose en los terrenos «potencialmente comercializables» y con «fuerte atractivo para futuros usuarios, posibles inversores y fuentes de financiación».

El grupo tiene varias opciones sobre la mesa. Actuar como una especie de promotor inmobiliario junto a socios externos especializados, vender parte de los tres millones de metros cuadrados de que dispone -sobre todo en suelo, aunque también en instalaciones en desuso como algunas naves y hangares- y la última, si bien también la más probable hoy en día, ceder terrenos a largo plazo en régimen de arrendamiento o concesión a cambio de un canon.

El objetivo, según fuentes cercanas al operador aeroportuario, es «planificar el uso de activos que están infrautilizados o casi abandonados, es decir, rentabilizar todo el patrimonio que tiene AENA». La idea inicial era contar con tres compañías especializadas (consultoras inmobiliarias e ingenierías) que desarrollasen sendos proyectos, dos para los principales aeropuertos de su red y el tercero para el resto.

Por ahora solo se han adjudicado los trabajos correspondientes a lo que AENA denomina «planes maestros» de Madrid-Barajas y Barcelona-El Prat. Entre ambos concentran uno de cada tres metros cuadrados de su patrimonio: 688.000 el primero y 480.000 el segundo, algo más limitado por lindar con el mar.

Un año para los proyectos

Las firmas adjudicatarias (IDOM, ARUM y CBRE, especializadas en desarrollos urbanísticos e inmobiliarios) empezarán a trabajar en octubre y para dentro de un año deberían tener listos los proyectos, que se conocerían en octubre de 2017. Será entonces cuando podamos saber cuántos hoteles, oficinas, centros de convenciones o incluso centros comerciales podrían, sobre el papel, llegar a construirse en esos suelos.

La idea inicial pasa por que AENA explotaría los locales, como ya hace con las tiendas, cafeterías y aparcamientos de sus aeropuertos, mientras que empresas especializadas los gestionan. La cadena Hilton, por ejemplo, ya tiene experiencia en hoteles casi pegados a aeródromos o incluso integrados dentro de ellos.

Pero es solo un posible uso para las más de 1.000 hectáreas en torno a Barajas y El Prat, es decir, el equivalente a casi 1.500 de campos de fútbol. Otras opciones pasan por alquilar terrenos a aerolíneas para construir nuevos hangares -con Globalia hay un acuerdo en Madrid para que levante su propio taller de mantenimiento- o reutilizar algunos.

También se quiere aprovechar el auge del comercio electrónico llegando a acuerdos con empresas del sector para que edifiquen sus naves junto a ambos aeropuertos, o bien arrendarles las que ya existen. Amazon podría estar interesado, mientras que con Correos ya existen planes para que levante un gran centro logístico en Barajas.