La utilidad de una hipoteca puente para cambiar de vivienda
La hipoteca puente es una solución para cambiar de vivienda, pero cuenta con varios aspectos a tener en cuenta
En el mercado actual, comprar una vivienda antes de vender la actual puede convertirse en un problema cuando ambas operaciones no consiguen encajar en el tiempo. Una situación que es especialmente relevante cuando el inmueble que se quiere vender todavía tiene una hipoteca pendiente.
Para estos casos existe la hipoteca puente, un préstamo diseñado específicamente para facilitar el cambio de casa. Un aspecto que Miquel Riera, experto en finanzas de HelpMyCash, explica como un mecanismo permite financiar la adquisición de una nueva vivienda mientras todavía se mantiene la anterior.
Para ello, el banco utiliza ambas propiedades como garantía y absorbe la deuda pendiente de la hipoteca vigente dentro de la nueva operación. Ahora bien, son muchos los aspectos a tener en cuenta dentro de este concepto, y el experto explica todos y cada uno de ellos.
La diferencia entre una hipoteca puente y una tradicional
En primer lugar explica que la principal diferencia respecto a una hipoteca tradicional está en su finalidad, puesto que la modalidad puente está pensada para comprar una casa antes de vender la actual. Además, mientras que en un préstamo convencional solo existe una vivienda como garantía, en este caso suelen quedar vinculados los dos inmuebles.
Del .ismo modo, recalca que la estructura también cambia, pues la hipoteca puente suele dividirse en dos etapas: un periodo temporal o puente y una hipoteca definitiva. Durante el primer tramo es habitual pactar una carencia, total o parcial, que permite pagar únicamente los intereses y aplazar la amortización del capital.
El proceso comienza con el estudio de la operación por parte del banco. La entidad analiza la solvencia del cliente y solicita información tanto sobre la vivienda que se quiere vender como sobre la nueva adquisición, y después se realizan las tasaciones de ambos inmuebles, ya que los dos sirven como garantía.
Una vez aprobada la financiación, la operación se formaliza ante notario. Con ello, la hipoteca sobre la vivienda antigua se cancela y se unifica con la nueva deuda. El banco suele conceder entre dos y cinco años de carencia para vender el inmueble anterior. Una vez realizada la venta, el propietario puede utilizar una parte importante del dinero para amortizar la deuda y quedarse con una hipoteca únicamente sobre la nueva casa.
¿Qué exige el banco para concederla?
Uno de los factores que analiza la entidad es la posibilidad de vender la vivienda actual. La ubicación, la demanda existente en la zona y las probabilidades de encontrar comprador a corto o medio plazo pueden determinar la aprobación. Y si el banco considera que el inmueble será difícil de vender, puede rechazar la operación.
También se tiene en cuenta cuánto se ha amortizado de la hipoteca anterior. En términos generales, los bancos suelen exigir haber devuelto un porcentaje mínimo del préstamo, aunque el requisito cambia entre entidades. Como ejemplo, algunas pueden exigir haber cancelado al menos el 20 %.
La capacidad de pago es otro elemento esencial, y el experto explica que la cuota de la hipoteca puente no debería superar el 30 % de los ingresos. Además, hay que valorar la situación que llegará cuando termine la carencia. Si la vivienda no se vende y el cliente no puede afrontar una cuota considerablemente más alta, el banco podría embargar ambas propiedades para recuperar la deuda.
Cuándo conviene realizar esta operación
Es evidente que esta operación cuenta con muchas ventajas: permite cerrar la compra de una nueva vivienda sin tener que esperar a vender la anterior. Además,también facilita una transición directa entre ambas casas y evita recurrir a soluciones temporales como alquileres, mudanzas intermedias o guardamuebles.
Sin embargo, la operación también presenta riesgos, destacando la posibilidad de que la vivienda antigua no se venda dentro del plazo previsto. No es la única actividad arriesgada, pues también existe la posibilidad de sobreendeudamiento. Aunque el cliente pague una sola cuota, hay dos viviendas implicadas en la operación, y si los ingresos son ajustados, el margen para afrontar imprevistos es reducido.
Por ello, Riera explica que la hipoteca puente puede ser una alternativa cuando las casas se venden con rapidez en la zona y existen motivos razonables para esperar una venta en poco tiempo y a un precio adecuado.
También puede encajar cuando la mudanza no puede aplazarse por cambios laborales o familiares. En cualquier caso, resulta importante contar con ingresos estables y margen suficiente para afrontar la operación si la venta se retrasa. Precisamente por ello, la liquidez también juega un papel relevante, ya que el comprador debe disponer de recursos para asumir los gastos de la compraventa y contar con margen ante posibles desviaciones.
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