La factura de la novación hipotecaria entre el banco y el cliente
Existen dudas en lo que respecta al reparto de pagos entre banco y cliente al firmar una novación hipotecaria
En un escenario marcado por los cambios del euríbor y tras la reciente subida de los tipos del BCE, y ante un mercado hipotecario tan variable como el actual, la novación hipotecaria puede cobrar especial importancia para los hipotecados que quieran adaptar las condiciones de su préstamo.
A grandes rasgos, esta operación permite modificar determinadas condiciones del préstamo sin tener que cancelar la hipoteca y contratar otra. Sin embargo, modificar una hipoteca también implica asumir determinados gastos. La operación debe formalizarse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Por ello, ante de llevarlo a cabo, es importante que el cliente conozca cuáles de estos cargos corren de su cuenta. Y de acuerdo con la información brindada por Miquel Riera, experto de HelpMyCash, la mayoría de los gastos corresponden al banco. No obstante, hay que saber lo que también debe pagar el cliente.
Los gastos a cargo del cliente
Entre lo que debe pagar el hipotecado, el primer aspecto a destacar es la comisión por novación. Su importe debe aparecer en la escritura de la hipoteca, pero si no figura en ella, el banco no puede cobrarla, siendo este un aspecto que no todo el mundo conoce.
Habitualmente se sitúa entre el 0% y el 1% del capital pendiente, aunque existen límites legales según el tipo de modificación, por lo que este es el principal gasto derivado de esta práctica que corre a cargo del cliente.
El cliente también puede tener que pagar la tasación de la vivienda. Su precio medio ronda los 300 euros, según la información facilitada por Riera. El banco puede solicitarla para conocer el valor actual del inmueble y analizar si aprueba el cambio de condiciones. No obstante, no siempre es necesaria. En general, se pide cuando el hipotecado solicita una ampliación de capital o una rebaja del interés.
La notaría y el registro corren a cargo del banco
El resto de los principales gastos de la operación corresponde al banco. Entre ellos están los honorarios de la notaría, que oscilan entre el 0,2% y el 0,5% del importe pendiente del préstamo. Este es, a grandes rasgos el coste derivado de escriturar el acuerdo de novación.
Por otro lado, también debe asumir los honorarios del Registro de la Propiedad. Sus aranceles tienen un coste medio de entre el 0,1% y el 0,25% del capital pendiente. Esta cantidad corresponde a la inscripción de las modificaciones realizadas sobre el préstamo hipotecario.
A estos gastos se suman los de gestoría, que suelen situarse entre 300 y 500 euros. Su función consiste en tramitar la inscripción de los cambios y pagar los impuestos correspondientes.
El banco también afronta el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Este tributo cuesta entre el 0,5% y el 2% sobre el incremento del precio de la hipoteca en intereses, capital u otros costes asociados a la modificación, siendo estos los principales aspectos a cambiar.
La comisión puede varias depende del cambio
Queda aún un tema pendiente: la comisión. Y tal y como asegura Riera, esta puede ser gratuita o alcanzar el 1% o incluso más sobre el importe pendiente, aunque el límite depende de la modificación que se realice.
Si el cliente cambia una hipoteca variable por una fija o mixta, el banco no puede cobrar más del 0,05% del capital pendiente durante los tres primeros años del préstamo. A partir del cuarto año, además, la comisión es del 0%, independientemente de lo que figure en la escritura.
En caso de que el cambio consista únicamente en ampliar el plazo de la hipoteca, la comisión está limitada legalmente al 0,1% del importe pendiente. Este máximo se aplica aunque la escritura establezca una cantidad superior.
Para cualquier otra modificación, la comisión será la que aparezca en la escritura del préstamo. En la mayoría de los casos, se sitúa entre el 0,5% y el 1% del importe pendiente, por lo que este es el cambio que más dudas genera entre los hipotecados.
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