¿De qué depende el valor de una vivienda?

Century 21 España, la mayor red de intermediación inmobiliaria del mundo, analiza los elementos que determinan el precio de la vivienda. Factores como la localización y características del inmueble, la cercanía de servicios, la calidad de los materiales o la antigüedad del edificio se unen a una ley de la oferta y la demanda en un mercado que cada vez está más saturado, así como a la renta disponible de los españoles y a su capacidad de endeudamiento hipotecario. 

Durante 2016 el número de transacciones inmobiliarias registradas ascendió hasta las 445.000, siendo el valor medio de venta de 139.000 €, según datos del Ministerio de Fomento. A este respecto, Ricardo Sousa, CEO de Century 21 para España y Portugal, comenta "si comparamos el valor medio de un inmueble en 2016 con el de 2015 vemos que se ha incrementado un 11%, una situación que se debe a un nuevo perfil del demandante". 

La reactivación del mercado inmobiliario ha hecho que la demanda de inmuebles haya experimentado un repunte sobre todo en zonas céntricas de grandes ciudades y en áreas costeras en las cuales los precios se han incrementado notablemente. Esta saturación de la demanda ha provocado que las familias españolas se interesen en los mercados periféricos, donde los precios se adecúan más a su renta disponible y a su endeudamiento hipotecario medio, el cual durante el 2016 alcanzó una media de 111.660 € y que se incrementó un 2% con respecto a 2015, según datos del Colegio de Registradores. "Existe una correlación directa entre el valor de un inmueble y su localización con respecto al centro de las ciudades, siendo más caros aquellos inmuebles más cercanos a las zonas céntricas y a áreas costeras caracterizadas por su interés turístico", explica el CEO de Century21 para España y Portugal. 

 
En este sentido, los servicios próximos al inmueble juegan un papel importante para fijar su valor. "Escuelas, supermercados, zonas de ocio, zonas verdes, transporte o servicios sanitarios situados cerca de la vivienda suponen una mejora en la calidad de vida que el comprador valora cada vez más" apunta Sousa. 

Por otra parte, las características de la vivienda como los metros cuadrados y la distribución del espacio, el número de estancias, la calidad de los materiales de construcción, los servicios e instalaciones adicionales como garajes, trasteros, piscinas, pistas de pádel y zonas de ocio infantil, así como el tipo de vivienda o su situación con respecto al edificio, también son tenidas en cuenta a la hora de establecer su valor de mercado. "El precio de una vivienda está estrechamente relacionado con estos factores. Los españoles sienten preferencia por aquellos pisos situados en plantas altas y con orientación hacia el sur, siendo éstos más caros que los bajos o primeros y aquellas viviendas orientadas hacia el norte" define el CEO de Century 21 para España y Portugal. 

En un mercado en el que la cuota de venta de inmuebles de segunda mano domina con un 82 % según el Colegio de Registradores, los años que han pasado desde la construcción de la vivienda adquieren especial importancia. "Actualmente la media de antigüedad de un inmueble se sitúa en torno a los 30 años. Cuando compramos una vivienda de segunda mano, en no pocas ocasiones, suele implicar alguna reforma y cuantos más años tenga, mayor es la cantidad a invertir en dicha reforma. Es por ello que los inmuebles más 'jóvenes' suelen tener un precio por encima de aquellos más longevos" puntualiza Sousa. 

Todos estos factores, junto a un análisis retrospectivo de seis meses en cuanto la evolución de los precios de las últimas transacciones de inmuebles en la zona y el precio actual para las viviendas en venta de las mismas características, intervienen a la hora de establecer el rango de precio en que una vivienda se puede vender. Es por ello que uno de los pasos más importantes de la labor de intermediación inmobiliaria es realizar un Análisis Comparativo de Mercado. "Desde Century21 España, nuestros asesores tienen en cuenta infinidad de factores que van desde las dimensiones del inmueble, hasta los servicios que hay a su alrededor, pasando por las instalaciones adicionales o la oferta de la zona y el tiempo en el que se desea vender un inmueble. Todo ello para recomendar una horquilla de precios realista que resulte satisfactoria tanto para el vendedor como para el comprador" señala el CEO de Century21 para España y Portugal. 

Finalmente, Sousa añade que "el valor de un inmueble también depende de los ojos del comprador que, por sus perspectivas de futuro así como de sus necesidades personales y familiares, se ve influenciado a la hora de marcar un máximo en su inversión en vivienda".