Fomentar el alquiler con incentivos a la compra
La nueva reforma no protege ni a propietarios, ni a inquilinos, ni fomenta el mercado del alquiler. Todos los incentivos fiscales se dirigen de nuevo a compradores y vendedores de vivienda.
¿Un nuevo artificio de la neolengua? Ana Pastor afirmó ayer que su reforma del alquiler protege al inquilino, asegura al propietario y fomenta el mercado del alquiler. Sin embargo, sus palabras pierden cierto contenido cuando se analizan las líneas maestras de un anteproyecto de ley que, en la práctica, no traerá grandes cambios al mercado del alquiler. Ni siquiera un estímulo fiscal para arrendatarios, mientras se elevan los privilegios de la compraventa de vivienda.
¿Porqué no protege al inquilino? Pastor aseguró ayer ante el Senado que el anteproyecto "reforzará los derechos de los arrendatarios", ya que podrán finalizar el contrato en cualquier momento, siempre que lo comuniquen con un mes de antelación al propietario. Sin embargo, la reforma permitirá que el contrato pueda prever una indemnización específica para el dueño del inmueble. ¿En qué cambia la medida la situación actual?
Desde un punto de vista legal, es cierto que la reforma dota al mercado de una mayor flexibilidad. Los contratos de arrendamiento establecen un periodo de prórroga forzosa de cinco años para el arrendador. El arrendatario puede rescindir o continuar el alquiler al cumplir cada anualidad, sin la obligación de indemnizar al arrendador. El anteproyecto pretende reducir este de cinco a tres años y que el inquilino pueda rescindir el contrato en cualquier momento, siempre que avise con un mes de antelación al propietario.
Sin embargo, la realidad del alquiler muestra que los desistimientos anticipados están a la orden del día. Los motivos son evidentes. Si una empresa decide despedir a un trabajador, ningún empleador se va a parar a pensar en qué estado se encuentra su contrato de arrendamiento. Puede que ese trabajador tenga que abandonar de inmediato su hogar para buscar otro más barato o, en el caso de los jóvenes más afortunados, volver al lecho paternal. Y he aquí la gran ventaja del alquiler: su flexibilidad.
La ley actual permite indemnizar al propietario con las rentas no percibidas hasta el vencimiento de la anualidad. Sin embargo, varias sentencias han calificado de "enriquecimiento indebido" este tipo de indemnizaciones, si el propietario encuentra otro inquilino que las satisfaga. También ha habido jueces que han considerado ilícito el hecho de que el propietario exija esta indemnización, si no prueba la intención de buscar un nuevo arrendatario.
En la mayoría de los casos, casero e inquilino llegan a un acuerdo para rescindir el contrato de forma anticipada, cuando las circunstancias obligan a ello. Ahora, ese acuerdo podrá estar reflejado en el contrato desde el primer momento, pero el problema es el mismo. No siempre se puede saber hasta cuándo se va a permanecer en una vivienda de alquiler. Además, el arrendador podrá estipular la indemnización en el contrato, independientemente de la causa que obligue a finalizar la relación. Es decir, el abuso se podrá estipular en el contrato y el inquilino quedará a merced del arrendador. A la espera de conocer el texto definitivo, quedan abiertas varias cuestiones: ¿Habrá límites legales a las indemnizaciones? ¿Deberá el inquilino satisfacerlas por el mero hecho de aparecer en el contrato e independientemente de que el casero encuentre un nuevo arrendatario? También conviene recordar que el anteproyecto de ley establece más motivos con los que el casero puede recuperar su inmueble antes de que se cumpla el plazo acordado en el papel.
Además, el propietario tampoco está mejor protegido frente al impago. Bastará con que el inquilino deje de pagar un mes de renta para permitir la rescisión del contrato, pero las medidas para agilizar el proceso de desahucio no difieren mucho de la actuales. Al fin y al cabo, el plazo de 10 días para que el arrendatario moroso pague la deuda pendiente ya existe en la legislación actual. Y la realidad vuelve a tumbar a la ley en este aspecto, ya que estos plazos no se suelen cumplir. El problema está en la lentitud de los tribunales. La ministra aseguró que se doblarán los efectivos judiciales para atender estas cuestiones. Pero la afirmación no parece más que una dudosa declaración de intenciones en un momento de recortes en todas las instituciones públicas.
¿Y cuál es el objetivo de todo esto? Dar salida a más de tres millones de viviendas vacías y promover la cultura del alquiler en nuestro país, que sigue siendo muy baja. Tan sólo un 17% de los españoles vive en un piso arrendado. Para mejorar esta ratio se han tomado varias medidas de tipo fiscal: retirar la Renta Básica de Emancipación a los jóvenes arrendatarios con los salarios más bajos; una rebaja fiscal del 50% sobre las rentas obtenidas por la venta de inmuebles; recuperar la desgravación por compra de vivienda y mantener un IVA reducido a estas operaciones. Así se fomenta la cultura del alquiler... Es más que ofensivo.
