Hipotecas: ¿Qué hay de cierto sobre una nueva guerra entre bancos?

La posibilidad de que volvamos a ver una guerra hipotecaria entre las entidades financieras es tan solo un espejismo. Estefanía González, portavoz de finanzas personales de Kelisto, califica de «ficticias» las últimas promociones que han empezado a comercializar los bancos. Por ejemplo, Bankia acaba de lanzar una hipoteca con un diferencial del 0,99 por ciento a tipo variable y del 1,70 por ciento a tipo fijo para un periodo de diez años sin gastos ni comisiones, lo que podría suponer un gran ahorro para el futuro hipotecado, mientras que Banc Sabadell también ha renovado su oferta a tipo fijo con un crédito hipotecario también sin gastos asociados a su contratación. Sin embargo, como recuerda González, lo único que están haciendo estos bancos es adelantarse a la ley hipotecaria que entrará en vigor el próximo 16 de junio. Miquel Riera, experto en hipotecas de HelpMyCash, explica que la normativa recoge que serán los «bancos los que tendrán que asumir todos los gastos de constitución de sus préstamos a excepción de la tasación». En el caso de la hipoteca de Bankia es cierto que los gastos (notaría, gestoría, registro y actos jurídicos documentados) corren de su cuenta menos la tasación. Enrique Benavides, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) analiza que «este gasto es comparativamente muy inferior al resto».

Así, alrededor de 16 bancos ya cumplen con la nueva ley, aunque se pueden distinguir dos grandes grupos. Por un lado están Bankia o Bankinter, que también acaba de anunciar un recorte en los intereses de sus hipotecas a tipo fijo, Coinc, Ibercaja y Unicaja que cumplen con lo que dice la ley, pero, además, hay otro grupo de entidades como BBVA, CaixaBank, ING, Banco Santander, Openbank y Pibank que además de asumir los cargos de notaría, registro y gestoría añaden los de tasación. González reitera que «todos ellos están usando esto como gancho promocional».

Cómo está el mercado

Laura Martínez, experta en finanzas de iAhorro, explica que la tendencia de los últimos meses en el mercado hipotecario es de subidas: «Ahora mismo es muy difícil encontrar una hipoteca con un diferencial inferior al 0,99 por ciento» y asegura que fueron precisamente las de tipo variable en las primeras que empezaron a notarse estos incrementos.

González reitera que el encarecimiento puede ser visible, por un lado, subiendo el interés que cobran o bien encareciendo costes menos visibles como las comisiones o el interés de salida. «También hemos visto que algunos bancos han decidido hacer varias versiones de sus hipotecas en función del salario, como ocurre en Bankia, donde los ingresos deben ser iguales o superiores a 3.000 euros, o según el porcentaje sobre el valor de tasación que pida el consumidor, como sucede con Openbank, para lograr el mejor precio. 

Por su parte, Riera añade que ellos han detectado 30 movimientos alza en los tipos, repartidos prácticamente al 50 por ciento entre variables y a tipo fijo: «El aumento medio ha sido unos 0,18 puntos aproximadamente». 

Bankia ofrece un diferencial el primer año del 1,99 por ciento y después del 0,99 por ciento con una TAE del 1,27 por ciento. Teniendo en cuenta esta oferta, la de OpenBank es mejor ya que el diferencial a partir del segundo año es del 0,79 por ciento y su TAE de solo el 0,98 por ciento. 

Sin embargo, si comparamos la oferta de Bankia con la de BBVA la entidad vasca tiene peor oferta. Sus diferenciales para el primer año y posteriores son los mismos que los de Bankia, pero su TAE es del 1,719 por ciento por lo que el préstamo es más caro que el de Bankia. En el caso de ING, pasa algo parecido. El primer año tiene el mismo diferencial que Bankia, pero a partir del segundo la entidad naranja tiene un diferencial del 1,11 por ciento y una TAE del 1,77 por ciento. Si nos fijamos en las hipotecas fijas, el TIN de Bankia es del 2,65 por ciento a 30 años con una TAE del 2,95 por ciento. La hipoteca fija de BBVA, a 30 años, tiene un TIN del 2,40 por ciento con un 2,55 por ciento de TAE. Sin embargo, la de Openbank es un poco más cara, el TIN está en el 2,70 por ciento y la TAE en el 2,90. Únicamente la de Sabadell es la más revolucionaria, ya que a tiene un interés fijo del 1,90 por ciento en todos los plazos, a diferencia del resto que se encarecen a medida que se alarga el periodo para devolver el crédito, aunque hay que tener en cuenta que tanto Openbank como BBVA asumen todos los gastos incluso la tasación.

Se encarecen a tipo fijo

En este nuevo entorno, las hipotecas a tipo fijo han encarecido su precio según los datos correspondientes a enero de 2019 y recogidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Aunque solo ha sido del 0,77 por ciento, Benavides explica que esto se puede deber a que «las entidades financieras ya estuvieran descontando el hecho de que la Ley de Crédito Inmobiliario reduce el porcentaje de comisión que los bancos podrán aplicar a los reembolsos anticipados» (2 por ciento los primeros diez años y del 1,5 por ciento a partir de ahí). Es más, el Banco de España ya señaló que la nueva regulación no cubriría completamente en ciertos casos la pérdida financiera para el prestamista en los préstamos a tipo fijo. No obstante, Riera considera que todavía es pronto para saber si se convertirá en una tendencia o no. En esto también influirá la evolución del euríbor, que cerró en el -0,109 por ciento mientras que en abril cotiza en el -0,112 por ciento. Estefanía González señala que el indicador no experimentará grandes cambios a corto y medio plazo, puesto que el presidente del Banco Central Europeo, Mario Draghi, reiteró en la última rueda de prensa celebrada en abril que la subida de tipos se pospondría a finales de 2019, lo que algunos expertos señalan que tendrá lugar en 2020. En cambio, desde XTB calculan que se tardará cuatro años en que el índice alcance los niveles de las hipotecas a tipo fjo.