Oficinas: rentas al alza

Un emprendedor, una compañía que crece o que busca trasladarse a unas oficinas más modernas, ¿qué panorama se encuentra? Ángel Estebaranz, de Aguirre Newman, dice que un mercado en recuperación, es decir, con los alquileres al alza, debido a que la superficie contratada tanto en Madrid como en Barcelona creció a buen ritmo en 2015: el mercado de oficinas está muy ligado al laboral y la tenue mejora de este último contribuye con la recuperación del primero. De esta manera, como explica Ricardo Martí-Fluxá, de ACI, han aumentado los precios máximos en todas las zonas, incluso en las más apartadas y en las afueras de las grandes ciudades, aunque de manera más intensa, como continúa Estebaranz, en las mejores ubicaciones. En Madrid, en concreto, en La Castellana y entre la M-30 y la M-40, mientras que, de acuerdo con José Mittelbrum, de CBRE, en otros lugares menos representativos o más periféricos, la subida de rentas se ha producido de manera indirecta, reduciendo incentivos. En la demanda, comenta el experto de Aguirre Newman, tiene un papel importante la pequeña empresa, porque ha crecido y necesita más espacio o porque quiere mejorar sus instalaciones. A las grandes compañías, en su opinión, les cuesta más tomar decisiones de traslado. De esta manera, si bien, de media, las empresas contratan espacios de 950 metros cuadrados, las oficinas más frecuentemente alquiladas tienen entre 400 y 700 metros cuadrados. 

Quien busque ahora una oficina se encontrará con rentas al alza, pero también con una gran disparidad de precios. En Madrid, en el distrito central de negocios, donde las rentas llevan subiendo cinco semestres consecutivos, se encuentran alquileres medios de 26,50 euros por metro cuadrado y mes y máximos en los 33 euros, según datos de Aguirre Newman. En zonas más descentralizadas, en el arco entre la M-30 y la M-40, donde el avance acumula dos semestres, la renta media es de entre 11 y 13 euros, mientras que la máxima es de 17 euros. 

No sólo hay gran disparidad de precios dentro de Madrid, sino que éstos no tienen nada que ver con los que se pagan en Barcelona: de media, en la mejor zona de Barcelona, en la Diagonal, oscilan entre los 16 y los 17 euros, mientras que como máximo alcanzan los 20 euros por metro cuadrado y mes. Y ello después de que, como señala José Mittelbrum, en Barcelona el aumento de la contratación haya tenido un efecto mucho más directo en las rentas, debido a que el tamaño del mercado de la ciudad condal es más pequeño que el madrileño.

Como sintetiza José Miguel Setién, de JLL, se pueden encontrar precios de entre 5 y 30 euros. Lo que determina estos valores es la ubicación, pero también la calidad: edificios modernos en zonas más descentralizadas pueden ser más caros que los bien ubicados pero con peores instalaciones. Y lo que sí está determinando que se escojan unas oficinas sobre otras por parte de la demanda es, como enumera Setién, la flexibilidad de los espacios, la poca pérdida de superficie entre los metros cuadrados útiles y los construidos, la altura, así como la existencia de medidas de eficiencia energética, servicios, antigüedad del inmueble, la cercanía o lejanía al transporte público, etc. La demanda, dice Martí-Fluxá tiene un foco especial en los activos de calidad bien ubicados, sobre todo en el distrito de negocios y en buenos edificios. 

Más allá de las principales capitales, Mittelbrum dice que Valencia podría ser el segundo vagón del tren de la recuperación: «Hay muchos empresarios que confían en la ciudad y hay inversión», argumenta. A continuación se colocarían Zaragoza, con un mercado más disperso y un tejido industrial más cauteloso; Málaga, que ofrece oportunidades ahora mismo para ubicar empresas; así como Palma y Sevilla, que necesitan algo más de tiempo para notar la mejora del empleo, debido a la importante oferta disponible. 

Rentabilidad y nueva oferta

Las rentas que se pagan aumentan y las rentabilidades que proporcionan los alquileres a los propietarios de los edificios (desde la banca privada hasta los 'family offices' pasando por las propias socimis) son atractivas en comparación con el rendimiento de alternativas de inversión financieras: según cifras de Ricardo Martí-Fluxá, el rendimiento oscila entre el 4 por ciento y el 4,5 por ciento en Barcelona, mientras que en Madrid está entre el 3,5 y el 4 por ciento. En zonas más descentralizadas, donde el riesgo es mayor, como Tres Cantos, localidad en el norte de Madrid capital, la rentabilidad puede llegar, según apunta Setién, hasta el 8 por ciento. Mittelbrum añade que el mercado de oficinas no es sólo interesante para aprovecharlo vía alquiler, sino que también ofrece atractivo para quien busca plusvalías. 

Para analizar este mercado, también hay que valorar ciertas tendencias que apuntan a un crecimiento del teletrabajo, la flexibilidad y los llamados 'puestos calientes' que pueden, a la larga, reducir el espacio necesario. De momento, según Martí-Fluxá, no están teniendo consecuencias en el mercado de oficinas y hay coincidencia respecto al escaso riesgo de sobreabundancia de espacio, puesto que no se están desarrollando muchos proyectos de oficinas. Como señala Estebaranz, tanto en Madrid como en Barcelona se está rehabilitando más de lo que se está construyendo, lo que indica que la oferta no va a crecer demasiado. Aunque Mittelbrum sí observa transacciones de suelos destinados a oficinas. Como 'pero' este último experto matiza que aún no hay mucha visibilidad respecto al mercado de trabajo: «Esperemos que el crecimiento se acelere», concluye.

Los problemas de las modernas 'start ups'

Las microempresas se enfrentan a un problema cuando buscan oficinas de alquiler, según apunta José Miguel Setién, de JLL: «No son muy frecuentes los espacios de 100 metros cuadrados, para menos de diez o doce trabajadores, en edificios especializados en oficinas». Una alternativa que ha funcionado hasta ahora ha sido la adaptación de pisos para el uso de empresas, con el inconveniente de que el rendimiento que obtiene el propietario puede ser inferior al que recibiría de alquilarlo como vivienda. Pero están surgiendo otro tipo de espacios de 'coworking', una solución más flexible para 'start ups' y pequeños emprendedores, operados a la manera de un hotel: el propietario es uno y el que gestiona, es otro. José Mittelbrum, de CBRE, señala que, efectivamente, se está abriendo una alternativa de inversión que consiste en comprar edificios antiguos en lugares alternativos en Madrid (en concreto en el barrio de Chamberí o en la zona sur) y Barcelona, pero también en Málaga, Sevilla, Valencia o Bilbao, para que operen agentes que buscan clientes entre nuevos y modernos empresarios. Esta alternativa puede ser más barata para los pequeños empresarios, aunque su opción por ella es más filosófica que económica.