Abaratar créditos puede costar muy caro a los bancos

El Banco Central Europeo y el Banco de España ya lo han advertido: los bancos están asumiendo más riesgo del necesario concediendo hipotecas y préstamos a familias y a empresas a unos tipos de interés muy bajos y esto puede tener consecuencias como el riesgo de burbujas en los mercados financieros y en la cuenta de resultados de determinadas entidades. 

También los expertos consideran que conceder préstamos e hipotecas a intereses tan bajos -la mejor hipoteca del mercado está a Euribor 0,90 por ciento-, sacrificando los márgenes a cambio de tratar de aumentar la rentabilidad y el volumen de créditos solventes, puede acarrear peligros. Esta estrategia recuerda tiempos pasados, cuando la burbuja inmobiliaria empezó a inflarse. 

«Da la sensación de que los bancos están replicando, con muchas salvedades, el modelo previo a la crisis, en el que se ganaba por volumen más que por margen. Si logran comercializar muchas hipotecas, la estrategia podría ser beneficiosa, pero para que eso ocurra tendrán que relajar los criterios de concesión y esto podría abrir la puerta a un aumento de la morosidad, lo que limitaría el impacto de unas ganancias por volumen», asegura Estefanía González, personal finance content manager de Kelisto.es.

A su juicio, las consecuencias de esta guerra crediticia dependerán del equilibrio que se produzca entre «volumen, relajación de criterios de concesión de hipotecas y aumento de la morosidad». 

La declaración de esta guerra era «inevitable» debido al entorno económico en el que operan las entidades financieras. Así lo considera Juan Villén, responsable de Idealista Hipotecas. «A los bancos no les ha quedado más remedio que entrar en esta contienda», ya que las hipotecas que firmaron en la época del 'boom' inmobiliario están amortizándose rápidamente y las entidades están perdiendo volúmenes que tienen que recuperar para que no caigan sus ingresos. «Necesitan financiar y como no hay demanda suficiente tienen que competir en precio».

Pero que los bancos ofrezcan préstamos a menor precio «no significa que ganen menos», dice Elisenda Picart, experta en Hipotecas de HelpMyCash. «Los ingresos vienen de las comisiones y, sobre todo, de los productos vinculados. Ahora para contratar una hipoteca el cliente, como mínimo, tiene que contratar un seguro de vida y otro de hogar. Así los bancos compensan los bajos intereses». 

En opinión de José Manuel Gómez de Miguel, secretario de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), no hay que mirar los préstamos hipotecarios solo desde el punto de vista del interés que generan, sino de las condiciones en las que se conceden esos diferenciales reducidos respecto a Euribor. «No es fácil obtener hipotecas o préstamos sin condiciones, los bancos vinculan las ofertas financieras a un conjunto de condiciones que vinculan al cliente con la entidad a muy largo plazo, por ello cuando se calcula el rendimiento que debe tener una operación financiera no hay que tener solo en cuenta el tipo de interés sino el conjunto que se contrata, como seguros de vida, de hogar, nóminas, planes de pensiones...».

Los criterios de concesión se relajan

Hasta ahora, aprendida la lección que dio la crisis, los bancos han sido muy restrictivos al conceder hipotecas, pero los criterios empiezan a relajarse. Según datos del Banco de España (BdE), el 15 por ciento de las hipotecas otorgadas en el tercer trimestre de 2015 tienen un perfil de 'alto riesgo' y aumentan las concesiones de préstamos hipotecarios que financian más del 80 por ciento de la tasación, lo que indica que están empezando a darse hipotecas como en tiempos de la burbuja inmobiliaria. 

«Hacía años que no veíamos este fenómeno y vuelve a producirse. El problema de este tipo de hipotecas es que, de producirse un nuevo problema en el mercado inmobiliario, las entidades no son las únicas que se verían perjudicadas, también los consumidores, ya que más de 580.000 ciudadanos tienen 'hipotecas burbuja', es decir, deben más dinero al banco que el coste que tendrían sus casas en el mercado», asegura González. 

En algunos casos este porcentaje empeora y la financiación puede llegar al 100 por cien del valor de tasación del inmueble. Estas hipotecas las conceden bancos que tienen pisos procedentes de embargos y que quieren venderlos.

Ante la advertencia del BdE, Villén reconoce que los bancos pueden estar asumiendo riesgos en estas operaciones pero «no creo que con la actual situación económica, la recuperación del empleo y a la estabilización del precio de la vivienda este sea un riesgo excesivo».

Villén explica que en la concesión de créditos se ha producido una carrera por etapas. «Durante la crisis ningún banco daba préstamos, después empezaron a dar hipotecas solo a clientes muy solventes con diferenciales muy altos y requiriendo mucha vinculación; luego han pasado a competir por el cliente solvente y a declarar una guerra de precios, pero al no haber clientes solventes suficientes para reponer los volúmenes que se están amortizando, empiezan a ser más agresivos con aquellos clientes que van más justos. Aquí es donde está el riesgo, que abran demasiado la mano y que se vuelvan a cometer los mismos errores que en el pasado».

Una contienda duradera

A corto plazo los bancos no firmarán el armisticio. «En 2016 la guerra continuará con reducciones constantes, tanto en préstamos al consumo como en hipotecas», prevé González.

«La guerra seguirá porque los bancos no tienen otra opción», prevé Villén. También Elisenda Picart ve improbable la paz: «La guerra seguirá para conseguir al cliente más solvente». Y José Manuel Gómez de Miguel dice que en la última guerra de depósitos fue el Banco de España quien medió para que las entidades firmaran la paz. «Ahora, no sé si el supervisor tiene intención de mediar o no para reducir el grado de competencia, pero tendría que asegurarse de que esta competencia no incurra en estrategias más arriesgadas de lo debido».

580 mil ciudadanos tienen 'hipotecas burbuja',  deben más dinero al banco que lo que cuestan sus casas en el mercado