La Administración aclara cuándo una comunidad de propietarios puede impedir el alquiler turístico
La Dirección General de Segurida Jurídica determina que no basta con que las comunidades de vecinos se opongan en junta al alquiler turístico
Las comunidades de propietarios pueden impedir que una vivienda se destine al alquiler turístico, pero no basta con una oposición genérica de los vecinos.
La prohibición debe estar recogida de forma clara en los estatutos o haber sido aprobada mediante un acuerdo válido de la junta y, para conocimiento de los futuros compradores, debe constar inscrita en el Registro de la Propiedad.
Este es el criterio que se desprende de dos resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Buena Fe publicadas este jueves en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Los dos casos relativos al alquiler turístico tienen un resultado distinto y permiten delimitar cuándo prevalece la voluntad de la comunidad y cuándo quedan protegidos los derechos del propietario.
Los estatutos son válidos para prohibir el alquiler vacacional…
La primera de las resoluciones se refiere a un inmueble situado en La Unión, Murcia. Los propietarios solicitaron un número de registro para destinar la vivienda al alquiler turístico. Sin embargo, los estatutos de la comunidad establecían que las viviendas solo podían utilizarse como tales y prohibían expresamente destinarlas, entre otros usos, a “hospederías”.
La registradora suspendió la asignación del número y los propietarios recurrieron. La Dirección General desestimó el recurso al considerar que la cláusula estatutaria era suficientemente clara para impedir el alojamiento turístico.
El criterio supone que una comunidad no necesita haber utilizado literalmente expresiones como “vivienda turística”, “Airbnb” o “alquiler vacacional” para que la restricción sea válida. Una prohibición estatutaria anterior que limite el uso de los inmuebles a vivienda residencial y excluya su utilización como hospedería, hotel o pensión puede resultar suficiente.
…pero las prohibiciones deben ser expresas
Partiendo de la base de que la jurisprudencia admite como válidos los estatutos para prohibir el alquiler vacacional y proteger el interés general del edificio, las resoluciones analizadas introducen un matiz muy importante.
En concreto, para que los acuerdos recogidos en los estatutos sean eficaces jurídicamente, deben constar expresamente inscritos en el Registro de la Propiedad por motivos de publicidad.
De esta forma, los terceros que compren una vivienda posteriormente, tendrán conocimiento del acuerdo antes de la adquisición y podrán obrar en consecuencia.
La cuestión es que la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe que el propietario o el ocupante desarrollen actividades no permitidas en los estatutos de la comunidad. También establece que las reglas estatutarias relativas al uso o destino de los pisos no perjudican a terceros mientras no hayan sido inscritas.
En la práctica, esto significa que antes de comprar una vivienda con la intención de explotarla turísticamente conviene comprobar no solo la regulación autonómica y municipal, sino también el título constitutivo, los estatutos y las limitaciones inscritas en el Registro.
La comunidad no puede actuar con efectos retroactivos
La segunda resolución publicada en el BOE analiza un supuesto diferente. Una propietaria de Sevilla había adquirido una vivienda en mayo de 2021 y la había inscrito en el Registro de Turismo de Andalucía ese mismo mes.
La comunidad había acordado no autorizar pisos turísticos y exigir que cualquier vecino interesado obtuviera previamente la aprobación de la junta. Sin embargo, esa modificación de los estatutos no fue elevada a escritura pública ni inscrita en el Registro de la Propiedad hasta noviembre de 2022, más de un año después del inicio de la actividad.
La registradora rechazó inicialmente la solicitud al comprobar que el Registro ya mostraba una prohibición estatutaria. No obstante, la Dirección General dio la razón a la propietaria y ordenó revocar la calificación negativa.
La resolución considera determinante que, cuando la afectada adquirió el inmueble y comenzó la explotación turística, la prohibición no aparecía todavía inscrita. Por tanto, la propietaria tenía la condición de tercero protegido y la restricción posterior no podía perjudicarla.
“Si cuando el solicitante adquirió el dominio el registro no publicaba tal acuerdo”, razona la Dirección General, el comprador queda protegido frente a una limitación que todavía no tenía publicidad registral.
El organismo también recuerda que los acuerdos de la comunidad que limiten o prohíban las viviendas turísticas no tienen efectos retroactivos. Por esta razón, una comunidad no puede obligar a cesar automáticamente a quien ya ejercía legalmente la actividad antes de la entrada en vigor o la inscripción de la restricción.
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