La escasez de vivienda impide que el enfriamiento del mercado alivie los precios
La vivienda usada sube un 8,2 % interanual mientras cae la oferta de alquiler permanente y gana peso la modalidad temporal
El precio de la vivienda usada sube un 8,2 % interanual en abril, mientras la oferta de alquiler permanente cae un 3 % en el primer trimestre de 2026.
El mercado residencial español consolida una paradoja: la actividad pierde fuerza, pero los precios no ceden. La vivienda usada mantiene una subida interanual del 8,2 % en abril, mientras la oferta de alquiler permanente retrocede en buena parte del país y el alquiler de temporada gana peso como alternativa para los propietarios.
La falta de vivienda disponible pesa más que la pérdida de dinamismo de la demanda. En compraventa, el menor volumen de operaciones no se traduce todavía en descuentos generalizados. En alquiler, la reducción de contratos permanentes convive con el avance de fórmulas temporales, que ya representan más de una cuarta parte de la oferta nacional.
Según los datos del portal inmobiliario Hogaria, el precio medio de la vivienda usada alcanzó en abril los 2.136 euros por metro cuadrado, frente a los 2.126 euros registrados en marzo. El incremento mensual fue del 0,4 %, pero el dato más relevante está en la subida interanual del 8,2 %, que confirma la resistencia de los precios incluso en una fase de menor actividad compradora.
Precios resistentes
El comportamiento del mercado rompe con una relación habitual en otros ciclos: cuando las compraventas se enfrían, la presión sobre los precios suele moderarse. Esta vez, sin embargo, el ajuste de la demanda no basta para cambiar la tendencia. La oferta sigue siendo insuficiente en las zonas con más actividad económica, más demanda residencial y mayor presencia de compradores con capacidad financiera.
La subida tampoco se concentra en un número reducido de provincias. El informe de Hogaria apunta que las 50 provincias españolas registraron precios más altos o prácticamente estables durante abril. Las únicas bajadas se produjeron en Teruel, con un descenso del 0,2 %, y Zamora, con una caída del 0,1 %. Son retrocesos muy limitados y no alteran la tendencia general del mercado.
El mercado residencial ajusta por cantidad: menos operaciones, menos alquiler permanente y precios aún resistentes
Las provincias más caras para comprar vivienda usada siguen siendo Islas Baleares, con 4.985 euros por metro cuadrado; Madrid, con 4.144 euros; y Guipúzcoa, con 4.093 euros. Por detrás se sitúan Málaga, con 3.956 euros, y Barcelona, con 3.700 euros. Son mercados donde coinciden oferta escasa, demanda nacional, inversión extranjera y presión turística.
En el extremo contrario aparecen Ciudad Real, con 1.180 euros por metro cuadrado; Palencia, con 1.219 euros; Ourense, con 1.245 euros; León, con 1.253 euros; y Jaén, con 1.298 euros. El diferencial entre provincias muestra que el mercado residencial español no se mueve a una sola velocidad, aunque la presión alcista sigue extendida.
Presión urbana
Madrid y Barcelona siguen actuando como los principales termómetros del mercado. En Madrid, el precio medio alcanzó los 5.155 euros por metro cuadrado tras subir un 0,6 % en abril. Los distritos de Salamanca, Chamartín, Chamberí y Retiro superan ya los 6.400 euros por metro cuadrado, lo que confirma el perfil de mercado de alta demanda y baja disponibilidad.
En Barcelona, el precio medio se situó en 4.850 euros por metro cuadrado, con un incremento mensual del 0,5 %. Distritos como Eixample, Les Corts, Sarrià-Sant Gervasi y Ciutat Vella continúan por encima de los 6.300 euros por metro cuadrado. Valencia y Sevilla también mantienen una evolución positiva, con precios medios de 3.161 y 2.892 euros por metro cuadrado, respectivamente.
La consecuencia es que el acceso a la vivienda no mejora aunque se modere la compraventa. El precio sigue sostenido por la escasez y por una demanda que, aunque más selectiva, continúa absorbiendo la oferta disponible en los mercados con más actividad.
Ese mismo patrón aparece en el alquiler, aunque con una dinámica distinta. En este caso, el problema no se limita al precio, sino a la reducción de vivienda disponible para contratos permanentes.
Menos alquiler
Según Idealista, la oferta de alquiler permanente cayó un 3 % en el conjunto de España durante el primer trimestre de 2026, mientras el alquiler de temporada elevó su peso hasta el 27 % del mercado. La fuente apunta, además, que la oferta de temporada aumentó un 22 % interanual, aunque el propio documento destaca subidas mucho más intensas en determinados mercados locales.
La caída es especialmente relevante en las capitales declaradas como mercados residenciales tensionados y que aplican controles de precios. Pamplona registró el mayor descenso de oferta permanente, con una caída del 39 %. Le siguieron A Coruña, con un retroceso del 33 %; San Sebastián, con el 28 %; Bilbao, con el 21 %; Tarragona, con el 15 %; Lleida, con el 12 %; Barcelona, con el 9 %; y Vitoria, con el 4 %. La excepción fue Girona, donde la oferta permanente aumentó un 9 %.
El alquiler de temporada ya supone el 27 % de la oferta y reduce la visibilidad para los hogares
El dato exige una lectura prudente. Idealista defiende que la intervención de precios acelera la retirada de oferta disponible. Es una tesis relevante, pero procede de una fuente con interés directo en el mercado inmobiliario.
Los datos son compatibles con esa interpretación, aunque el desequilibrio también responde a otros factores: rentabilidad esperada, fiscalidad, presión turística, inseguridad jurídica percibida, tipos de interés, falta de obra nueva y preferencia de algunos propietarios por contratos más flexibles.
Alquiler temporal
El avance del alquiler de temporada añade otra capa al problema. En el conjunto del país, esta modalidad ya representa el 27 % de la oferta, según los datos de Idealista. En Barcelona, pese a la nueva legislación autonómica, sigue suponiendo el 55 % del total, aunque ha bajado desde el 64 % del trimestre anterior. San Sebastián alcanza el 49 %; Bilbao y Cádiz, el 44 %; y Girona y Pamplona, el 41 %.
Entre los grandes mercados sin precios regulados, Valencia registra un peso del alquiler temporal del 31 %, mientras Málaga, Madrid y Sevilla se sitúan en el 28 %. Palma alcanza el 25 % y Alicante, el 22 %. La expansión de esta modalidad reduce la visibilidad para hogares que buscan vivienda estable y puede estrechar todavía más la oferta permanente en las ciudades con mayor demanda.
El caso de Cataluña introduce un matiz relevante. La regulación autonómica ha reducido la oferta de alquiler de temporada en Barcelona y Tarragona, pero esa caída no se ha traducido en un aumento equivalente del alquiler permanente. En Barcelona, de hecho, la oferta permanente se reduce otro 9 %, según Idealista.
El dato relevante no está solo en que la vivienda siga encareciéndose. El punto decisivo está en que el ajuste de la demanda aún no libera oferta suficiente para aliviar el mercado. A partir de ahí, la lectura útil pasa por distinguir qué mercados siguen bloqueados por falta de vivienda disponible, cuáles empiezan a mostrar alivio relativo y qué señales anticipan un cambio real de ciclo.
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