Fernando Ramírez (Merlin Properties): «Veremos a más socimis convertir su deuda en verde»

Merlin Properties es uno de los valores del IBEX 35 que ha dado un paso en materia de sostenibilidad más visible en los últimos meses, al convertir toda su deuda en verde. Una operación que ha afectado a emisiones valoradas en 4.000 millones y que, según explica Fernando Ramírez, director de Merlin, previsiblemente no será la última socimi en transformarse.

«Veremos a más socimis españolas dar el paso», anticipa. Merlin Properties ha sido la segunda en hacerlo -la primera fue Colonial– y Ramírez cree que el perfil de las socimis nacionales tanto del continuo, como del MAB -que cuentan la mayoría con activos jóvenes; con elevada calidad medioambiental-, ayudará a que se repitan operaciones con este perfil.

Entrevista a Merlin Properties

Para Merlin, este paso encaja con la trayectoria que ha llevado desde que saliera a bolsa. «Ya en 2015 lanzamos el programa de certificación de activos», apunta Ramírez. Desde ahí, se han ido produciendo hitos, como la puesta en marcha de la comisión de sostenibilidad, o la aprobación de un sistema de retribuciones ligados a objetivos ESG, que han ido reforzando su perfil sostenible.

«Acabamos de aprobar en la junta de accionistas el nuevo plan de compensación, que es valiente. En él se han fijado KPIs a corto y a largo plazo, con un peso en la retribución del 15 por ciento», explica el responsable de la ESG de Merlin Properties.

Los criterios a los que liga los salarios son múltiples, pues abarcan desde las notas en los índices de sostenibilidad, hasta la reducción de la huella de carbono; algo en lo que la compañía implica a sus clientes.

«Nuestro scope 3 (emisiones indirectas) es su scope 1 (directas)», apunta. Merlin se ha comprometido con los inversores a publicar datos con una medición más exacta -los difundidos hasta ahora en el casos de las emisiones indirectas son estimaciones- y para ello ha comenzado un programa con sus grandes clientes para recoger sus datos de emisiones.

Además, también espera hacerles partícipes y motivarles en el proceso de descarbonización de sus activos más activamente, con la inclusión de cláusulas verdes en los contratos de alquiler, que se aplicarán a partir del 1 de enero de 2023.

«Como estándar, incorporamos que el arrendatario deba conocer nuestra política de sostenibilidad. Además, la cláusula establece una rebaja del precio en el caso de que el cliente nos diga que es cero neto en su propia operativa. Estamos viendo cómo cuantificarlo», avanza Fernando Ramírez.

«Fue anunciar la cláusula verde en el contrato y comenzaron a llamarnos»

Fernando Ramírez, director de Merlin

Por el momento, la propuesta está teniendo buena acogida. «Fue anunciar la noticia y comenzaron a llamarnos, sobre todo los arrendatarios más sofisticados, con más sensibilidad ESG», señala el ejecutivo.

Por la peculiaridad del negocio inmobiliario, donde los contratos de alquiler van venciendo de forma escalonada -la media de los que firma la compañía del IBEX rondan los 10 años-, Merlin no cuenta con un objetivo concreto temporal para la incorporación de esta cláusula, pero está abierto a hacerla efectiva en el caso de que clientes así lo demanden aunque no se tenga que renovar el contrato todavía.

El sello de calidad del DJ de sostenibilidad

Merlin Properties se incorporó en 2021 al DJ de Sostenibilidad, pero su desembarco no ha repercutido en inclinar su base de accionistas hacia la ESG. «No cambió el libro, pero da un sello que inspira mucha tranquilidad al inversor institucional», valora Ramírez.

Lo que sí percibe Fernando Ramírez es un cambio en las preocupaciones de los inversores: cuando antes solo preguntaban por datos financieros, ahora dan importancia a la ESG en la toma de decisiones.

Y uno de los puntos importantes para ellos son los ratings; algo en lo que Merlin está trabajando para ampliar su base de cobertura. Hasta el momento se habían centrado en sus agencias core –S&P Global, CDP o Gresb (especializada en el sector inmobiliario)-, pero trabaja en ampliarla hacia MSCI, Vigeo o Sustainalytics.

Sin embargo, Fernando Ramírez pide reflexionar sobre lo costoso que es para las empresas responder a la demanda de información de las distintas agencias de calificación ESG, que se han multiplicado al calor del crecimiento del número de calificadoras, todas buscando hacerse un hueco en este mercado que está en crecimiento.

«Para una compañía como nosotros se convierte a una dedicación de recursos y en costes excesivos», resalta.

Sobre cómo trasladar la descarbonización al sector residencial -que es un reto en nuestro país por la atomización de propietarios- el director de Merlin cree que los incentivos tendrán que venir desde el lado de las ayudas públicas, si realmente se pretende implicar al sector residencial y a los particulares en la lucha contra el cambio climático.

También matiza el papel del sector inmobiliario en el calentamiento global. «Cuando Europa se refiere al 40 por ciento está incluyendo al sector constructor», apunta.

Las últimas propuestas normativas de la Comisión Europea dan mucha importancia al sector constructor e inmobiliario en los objetivos de reducción de emisiones hasta 2030.