Empresas del IBEX

IBEX 35. Segunda oportunidad para las socimis

El castigo sobre las socimis ha sido muy duro y los descuentos en la valoración ya son muy elevados. Además, tampoco llegó el apocalipsis que muchos preveían

El presidente de Colonial (i) Juan José Brugera y el consejero delegado, Pere Viñolas

Uno de los sectores que más ha sufrido los efectos del coronavirus ha sido el inmobiliario.

El obligado cese de la actividad por el confinamiento colocó en el punto de mira al gran señalado en la crisis de 2008, pero el apocalipsis que muchos veían no ha llegado. Las socimis tienen una segunda oportunidad.

La eclosión del teletrabajo, la previsible pérdida de rentas o el cierre de los centros comerciales son algunos de los factores que sembraron las dudas sobre el sector.

Bien lo saben las dos grandes socimis cotizadas del IBEX 35, Colonial y Merlin Properties, que encajan una caída del 35% y el 40% respectivamente en lo que llevamos de año.

Valoraciones atractivas

Semejante castigo expresa las preocupaciones del mercado pero también muestra otra cara de la misma realidad. El descuento sobre el valor neto de los activos (NAV) con el que cotizan las socimis es muy elevado. Y eso las pone a tiro de los inversores.

Es lo que ha pasado con los rumores de opa sobre Merlin Properties por parte del fondo canadiense Brookfield, lo que provocó que sus acciones se dispararan casi un 10% a principios de agosto.

Merlin. Miedo al apocalipsis retail

En el caso de Merlin Properties, este descuento supera el 50% respecto a los 15,68 euros que los analistas de Bankinter calculan para el NAV. A la empresa que dirige Ismael Clemente le ha pesado mucho la exposición al mercado retail, sobre todo en centros comerciales.

Hay un cierto miedo a lo que se ha denominado como “apocalipsis retail’, teoría que aboga por que la gente dejaría de ir a los centros comerciales, debido a la pandemia y a la explosión de las ventas online.

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Sin embargo, “los datos no nos dicen que esto esté sucediendo en España”, apunta Pablo Fernández, analista de Renta 4 Banco.

Obviamente, hay una cierta preocupación en el mercado por los efectos de una segunda oleada, que podría obligar a echar el cierre a algunas empresas.

Demasiado ruido

En este sentido, Merlin es una empresa más cíclica por su exposición al sector retail. Sus inquilinos son de menos calidad crediticia que los de Colonial y más expuestos a los efectos de la desaceleración económica.

Pero Fernández, que tiene a la socimi con recomendación de comprar y potencial superior al 30%, expresa un cauto optimismo respecto a Merlin y reconoce que ese ruido respecto al sector retail quizás era “un poco exagerado”.

De hecho, según calculan en Bankinter, los activos con mayor riesgo de verse afectado por el coronavirus representan un 30 por ciento de la cartera (20 en centros comerciales, 5% en oficinas en periferia y 5% otros).

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Por el contrario, el 70% de los activos “presenta perfil de riesgo bajo”, señalan en Bankinter, De ellos, el 45% son oficinas prime, un 15% la cartera de sucursales de BBVA y un 10% logístico.

De este modo, en Bankinter, donde también recomiendan ‘comprar’, consideran que la cartera de Merlin Properties está diversificada y es de bajo riesgo. Además, destacan la rentabilidad por dividendo, del 4,5% este año, pero que se normalizará al 6% en 2021.

Operaciones corporativas

Por supuesto, la posibilidad de que Merlin Properties reciba una opa es uno de los grandes catalizadores que observan los expertos.

“Además del enorme descuento que ofrecen sus acciones, quien tome el control tendrá la posibilidad de acceder a Madrid Norte, una de las mayores promociones inmobiliarias de Europa”, dicen en Kepler Cheuvreux.

A juicio de estos expertos, el mercado está penalizando en exceso a la empresa. Además, señalan que ha podido reducir su exposición a áreas secundarias en los últimos años y la considera mejor posicionada para enfrentar la crisis actual.

Igualmente, en Kepler Cheuvreux dicen que el colapso en el precio de las acciones debido a la pandemia fue demasiado duro y ya descartan el escenario más adverso.

Colonial y sus activos prime

En el caso de Colonial, la compañía cuenta con activos en las mejores localizaciones de Madrid, Barcelona y, sobre todo, París.

Tiene una pequeñísima exposición a locales comerciales en los bajos de ciertos edificios, pero es una parte insignificante.

“La empresa ha sido bastante optimista y se ve que los resultados fueron buenos, con lo que siguen guiando el impacto en renta del 2%”, apunta Fernández.

Posible impacto

El miedo del mercado es que se vea algo más de deterioro en la segunda mitad del año. Y sobre todo, por el impacto en valoraciones.

El mercado está un poco escéptico porque en el primer trimestre se ha visto un impacto muy pequeño. Y ahora podría ser mayor.

“Quiero ser precavido y pienso que sí habrá habido cierto impacto”, añade Fernández. La quiebra de algunas empresas, sobre todo en una segunda oleada, siempre es posible. Eso sí, a su juicio “no será muy grande”.

Además, a medio plazo, habrá nuevas formas de teletrabajo, pero la densidad de ocupación en las oficinas ahora será mayor por el distanciamiento social; es deicr, aunque las empresas  tengan menos personas van a necesitar más espacio.

Cartera defensiva y fiable

Con todo, es precisamente este entorno de mayor incertidumbre el que hace perder atractivo a Colonial, a juicio de los expertos de Bankinter.

Más optimista se muestra Fernández, incluso cuando calcula un impacto en las rentas de entre el 2% y el 5%. "Es una empresa muy buena, con unos activos envidiables y una cartera defensiva y fiable", recalca este experto. 

Es más, en caso de una segunda oleada del virus, el analista de Renta 4 Banco opina que "el mercado no debería ponerse muy nervioso", ya que no es muy probable que se vaya a ver un confinamiento generalizado.

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