14 de Diciembre, 09:22 am
publicidad

Recordar mis datos | ¿Olvidaste tu contraseña?

La caída de los precios inmobiliarios está afectando al producto

La hipoteca inversa no despega

Patricia Pérez Zaragoza

Se están haciendo sobre segundas viviendas

Algunas hipotecas inversas se están desviando de su uso original y se están haciendo sobre segundas viviendas, como forma para dar salida a pisos que no se venden en el mercado

Nació en el año 2005 como una solución para los mayores que querían «convertir» una vivienda en una pensión, pero el esperado despegue de la hipoteca inversa está todavía por llegar. Aunque los potenciales clientes de este vehículo son numerosos (se estima que cerca de un 90 por ciento de los mayores de 65 años tiene vivienda en propiedad), las entidades han relegado a un segundo plano su comercialización. En algunos casos, incluso, le están otorgando unos usos que se desvían en cierto modo de su esencia (hipotecar la vivienda habitual para complementar así unas exiguas pensiones de jubilación).

Ángel Rodríguez-Carreño, consejero delegado de Óptima Servicios Financieros, consultora de asesoramiento financiero para mayores, asegura que en la actualidad están contratando hipotecas inversas personas que no pueden vender sus pisos. «Especialmente esto se está notando en sitios donde el mercado inmobiliario ha acusado la crisis de forma más intensa. Tenemos muchas solicitudes en Madrid y Andalucía», asegura. En este contexto incierto, conviene tener claras las necesidades personales y hasta dónde puede dar de sí el producto.

El impacto inmobiliario

La hipoteca inversa, también denominada pensión vivienda o complemento hipotecario, es un producto que en España comercializan bancos y cajas de ahorros y que pueden contratar mayores de 65 años con una vivienda en propiedad. El instrumento, que obliga a solicitar un crédito hipotecario, permite a estas personas conseguir una renta mensual, sin tener que abandonar ni perder su vivienda. La entidad financiera, que contará con la garantía de la vivienda hipotecada, se compromete a ir pagando una renta mensual acordada de antemano al titular o titulares del crédito.

El producto se puso en marcha en el momento más caliente del mercado inmobiliario español, en los primeros años del siglo XXI, cuando los precios de las viviendas llegaron a anotarse ascensos del 20 por ciento en un solo año. La idea de poder contar con una elevada tasación del inmueble, para así conseguir unas rentas mensuales elevadas, fue uno de los factores que más explotaron las entidades para conseguir atraerse clientes a este vehículo. Sin embargo, en la actualidad, la suerte que corre esta particular hipoteca ha cambiado sustancialmente. Marino Román, responsable de desarollo de negocio de Caja Duero, asegura que el estancamiento del mercado inmobiliario introduce una incertidumbre en la comercialización de un producto que aún no se ha consolidado en el mercado. «Las tasaciones de los pisos han bajado, con lo cual las rentas que se pueden conseguir ahora con un mismo inmueble son menores respecto a las que se podrían haber obtenido en otro momento», añade Román.

 

Tasaciones a la baja

 

Ante el contexto de desaceleración actual, los potenciales clientes de este producto deben tener claras cuáles son sus necesidades reales para no sentirse desencantados. En principio, el crédito se contrata a un plazo concreto, entre 10 y 20 años, y a un interés fijo que suele rondar el 6 por ciento. El importe al que tendrán derecho estará en función de la edad del propietario, del valor de tasación del inmueble y del plazo del crédito. Precisamente el valor del inmueble es un dato fundamental que hay que tener en cuenta en estos momentos. Con los precios de la vivienda a la baja se corre el riesgo de obtener un importe total financiado que puede resultar decepcionante. Rodríguez-Carreño, de Óptima, asegura que el valor de las tasaciones está bajando como consecuencia de la situación actual del mercado. No obstante, como se trata de un préstamo a largo plazo que habrá que liquidar pasados unos 20 años, hay que pensar también en la posible revalorización que tendrá el inmueble en este tiempo.

 

Una de las virtudes más valoradas del producto es que la vivienda no se pierde una vez que fallezcan los titulares de la hipoteca inversa. Es decir, los herederos sólo tienen que restituir el crédito y, con un poco de suerte, si la vivienda ha aumentado su valor, pueden salir ganando. Por ejemplo, si una vivienda se tasó por 180.000 euros, con el paso de 15 años es posible que pueda venderse por 250.000. En este caso, los hijos o familiares de los fallecidos tienen que pagar al banco la cantidad de crédito consumida, hasta el máximo de los 180.000 euros y, además, podrán disfrutar de los 70.000 restantes. Por lo tanto, aunque ahora el contexto sea bajista para el mercado inmobiliario, las tasaciones y las rentas que se pueden conseguir con la hipoteca inversa, es posible que en un futuro, los herederos del préstamo puedan beneficiarse de una previsible revalorización de los inmuebles.

 

Segundas viviendas

 

Según la ley 41/2007, que regula la hipoteca inversa, los inmuebles sobre los que se constituye el préstamo deben ser la primera vivienda del solicitante. Sólo así el suscriptor podrá beneficiarse de los significativos beneficios fiscales que la reforma de la ley hipotecaria introdujo a finales de 2007: la supresión del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y una sustancial rebaja en los aranceles registrales y notariales. No obstante, desde Óptima Servicios Financieros aseguran que ya se están constituyendo hipotecas inversas sobre segundas viviendas. «Una parte sustancial del volumen total de hipotecas inversas contratadas corresponde a segundas viviendas», comenta Ángel Rodríguez-Carreño.

 

Hipotecar una segunda vivienda bajo esta modalidad de producto se justifica ya que se convierte en una forma fácil de hacer líquido un inmueble que no consigue venderse en el mercado. Ahora cuesta unos 14 meses de media vender un piso de segunda mano, pero suscribir una hipoteca inversa es una operación que da liquidez inmediata. «La hipoteca inversa está resultando un instrumento muy eficaz para no malvender la casa en plena crisis inmobiliaria», afirma Carreño. «Como además se trata de un préstamo que se puede cancelar en cualquier momento, una vez que la situación del mercado inmobiliario mejore o se estabilice, el cliente que haya suscrito una hipoteca inversa podrá vender la casa a su precio y deshacer la hipoteca inversa», concluye.

EJEMPLO PRÁCTICO

¿Qué renta se puede obtener con una hipoteca inversa?


Una señora de 81 años va al banco a solicitar una hipoteca inversa. Cuenta con una vivienda en propiedad, ubicada en Ciudad Real y valorada en 356.000 euros. Con estos parámetros y teniendo en cuenta su esperanza de vida, la señora consigue una renta mensual vitalicia de 1.470,78 euros. El tipo de interés que tendrá que soportar en el préstamo es del 6,40 por ciento, a un plazo de 10 años. La prima del seguro de renta vitalicia diferida ya está incluida en la deuda hipotecaria, por lo que el cliente no tiene que desembolsarla.

publicidad
publicidad