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Opinión

Cristina VallejoTwiter

Políticas anti-desahucios que funcionarán contra burbujas futuras

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Mientras los "lobby's" bancarios se dedican a frenar la posible reforma de la ley hipotecaria advirtiendo de los perniciosos efectos que tendrían sobre los activos en manos de inversores extranjeros, como las cédulas hipotecarias y los propios bonos, hay compañías que originariamente se dedicaban a la gestión de activos inmobiliarios para terceros y que ahora están proponiendo soluciones imaginativas para evitar los desahucios. O para que éstos sólo sean la ultimísima opción. Es el caso de Alteba.

Alteba no cuestiona la ley hipotecaria. Defiende que históricamente ha favorecido el acceso a la vivienda en España a prácticamente todas las escalas sociales. Es una evidencia. Pero nosotros también pensamos que es evidente que la financiación barata que favorecía esa legislación, agudizada por los tipos de interés negativos que durante muchos años mantuvo el Banco Central Europeo para servir a los intereses de la entonces hundida economía alemana, fue uno de los elementos que explica la hinchazón de la burbuja inmobiliaria en España. O que nuestro país, periódicamente, haya sido tendente a la génesis de "booms" en el "ladrillo".

Una ley más dura reduce el acceso a la compra de vivienda, pero evita burbujas

Otra ley hipotecaria que exigiera más garantías a los hipotecados (unos ahorros previos mayores), y que, a la vez, recogiera la posibilidad de la dación en pago, aunque ello se tradujera en el encarecimiento de los créditos hipotecarios, inmunizaría al sector inmobiliario español contra las fuertes subidas de precios. Y, por tanto, también contra las intensas bajadas que necesariamente se producen con el pinchazo de las burbujas. De esta manera, se suavizarían las crisis económicas y sus consecuencias sociales

Incluso aunque la nueva ley recogiera la posibilidad de la dación en pago, los bancos no saldrían tan perjudicados, porque la pérdida de valor de los inmuebles que terminarían adjudicándose (que, por otro lado, serían muchos menos) sería muy inferior. Seguramente, con una ley hipotecaria más dura, las cédulas hipotecarias españolas serían menos atractivas en los mercados internacionales. Otro ingrediente, pues, contra futuras burbujas: no llegaría el dinero de los bancos alemanes a manos llenas.

Con una regulación más exigente en términos de garantías, tasaciones y relación del préstamo con el valor del inmueble, aunque no se incluyera la dación en pago, también se conseguiría mitigar las consecuencias sociales de la crisis: aunque el hipotecado perdiera su casa y siguiera debiendo dinero al banco, el montante de su deuda sería mucho menor: el valor del inmueble puede que incluso no hubiera mermado en el momento de la ejecución.

El acceso a la compra de vivienda se reduciría. Pero esta circunstancia, necesariamente, llevaría consigo el nacimiento de un mercado de alquiler que sí sería accesible.

Movimientos sociales para resolver problemas aquí y ahora

Pero hasta que llegue el cambio de la ley hipotecaria, hay que hacer algo. Porque el número de desahucios y de tragedias sociales crece a un ritmo exponencial. Las políticas de austeridad sólo generan más paro, que es el alimento principal de la morosidad y del posterior impago. La Asociación de Afectados por la Hipoteca, en la que participan personas anónimas con mucha y muy buena voluntad, ha frenado cientos de desahucios. Ha solucionado, aquí y ahora, los problemas de muchas personas. En esa dirección tienen que trabajar los movimientos sociales en momentos como éste. Hay que olvidar por un tiempo los programas de máximos y centrarse en los problemas puntuales de la gente. Pero el voluntarismo no es suficiente. Aunque hay que reconocer que, además, su actividad ha sido fundamental para dar visibilidad a un problema, sensibilizar a la población y desencadenar cambios regulatorios, aunque sean mínimos y claramente mejorables.

La banca teme que estos movimientos y sus consecuencias vayan más allá. Así tendrá que ser. De lo contrario, si las autoridades no se muestran sensibles a este (y a otros) problemas sociales, lo más previsible es que la salida a la crisis sea muy violenta. Estos días lo está advirtiendo el sociólogo Manuel Castells: "Ha cambiado la conciencia de la gente, pero el sistema político se mantiene impermeable. Y esto puede degenerar en enfrentamientos y en violencia".

Lo bueno de los movimientos sociales nacidos al frío de la crisis es que están ayudando a transformar las maquinarias de algunas empresas. En ellas también están surgiendo ideas interesantes y vuelve a estar el germen del rostro humano con el que se disfrazaba el capitalismo en los buenos tiempos.

Medidas concretas

Alteba que, insistimos, no quiere el cambio de la ley hipotecaria, al contrario de quien escribe estas líneas, sí es partidaria de realizar alguna modificación regulatoria para, como en otros países, permitir una segunda oportunidad a la gente que se equivocó endeudándose de más en un contexto en el que todo era propicio para hacerlo.

En la práctica, esto podría conseguirse con dos medidas relativamente sencillas. Con la primera, se incentivaría fiscalmente la dación en pago liberando a la banca del pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuando se adjudique la vivienda.

Pero la segunda es mucho más interesante: con ella, se obligaría a la banca a realizar un análisis multidisciplinar, socioeconómico, de sus deudores antes de proceder al desahucio. Para que éste esté completamente justificado. Ese análisis no lo haría ni el Estado ni la banca, sino un tercero. Y lo pagaría la entidad financiera, porque sería ella la más beneficiada por esa medida: en muchos casos, tras ese análisis, se evitaría la ejecución, algo que le hace incurrir al banco en numerosos gastos de gestión y, también, costes en formas de provisiones. Además, la banca debe pagar por su irresponsabilidad en la concesión de numerosos créditos sin pedir las garantías suficientes cuando las cosas iban bien y parecía que iban a seguir así por siempre. Si ahora hay tantos desahucios es porque, en su día, los departamentos de riesgos de las entidades financieras cometieron errores que ahora está pagando la gente con la pérdida de su vivienda y el acarreo de una deuda que en algunos casos se convierte en algo perpetuo y expulsa del sistema a sus víctimas. 

La exigencia del análisis socioeconómico que pide Alteba busca analizar caso por caso y encontrar soluciones también individualizadas con carencias en el pago, reducción de la cuota, búsqueda de una vivienda alternativa que esté en manos de la misma entidad... El objetivo es evitar la exclusión social. Se nos asemeja al arbitraje propuesto para resolver el problema de las participaciones preferentes de algunos bancos. Y, por supuesto, nos parece mucho más urgente en el caso de la vivienda.

Cristina Vallejo Redactora de Inversión

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