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Gu韆 para entender la nueva Ley Hipotecaria

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Este lunes ha entrado en vigor la nueva Ley de cr閐ito inmobiliario m醩 conocida como la Ley Hipotecaria. La nueva norma llega con m醩 de tres a駉s de retraso y varias pol閙icas en su camino. Finalmente, este lunes Espa馻 se ha convertido en el 鷏timo pa韘 de Europa en transponer esta directiva comunitaria.

Uno de los puntos m醩 discutidos de la Ley era su car醕ter retroactivo. Si las nuevas condiciones desarrolladas en esta nueva norma afectar韆n a las hipotecas ya firmadas. La nueva Ley Hipotecar韆 no tendr car醕ter retroactivo de forma general. De esta forma, la nueva norma no se aplicar a los contratos hipotecarios firmados con anterioridad a la entrada en vigor de la norma. A pesar de esto, los ya hipotecados podr醤 beneficiarse de los cambios de la Ley en los puntos de novaci髇 o de subrogaci髇 de su pr閟tamo.

El director de Hipotecas de iAhorro.com, Simone Colombelli responde a alguna de las principales preguntas sobre la nueva Ley.

緾u醠es son los beneficios de esta Ley?

Protecci髇 del consumidor, transparencia y reparto de gastos m醩 equitativo entre cliente y la entidad financiera. La nueva Ley Hipotecaria podr韆 resumirse en estos tres puntos para tener una visi髇 global de su objetivo. Con la protecci髇 al consumidor y la transparencia se quieren subsanar algunos errores del pasado. Ahora con esta nueva norma, los legisladores quieren que los clientes conozcan al detalle su pr閟tamo y sepan qu est醤 firmando. De esta manera se reducir醤 las demandas en este sector que en los 鷏timos a駉s ha sido el centro de los procesos judiciales por temas como las cl醬sulas suelo o el IRPH.

En cuanto a los gastos, la norma reparte de una forma m醩 equitativa los costes de formalizaci髇 de la hipoteca. Antes el cliente pagaba todo y ahora solo pagar la tasaci髇 y las copias del notario.

La Ejecuci髇 hipotecaria es otro de los grandes beneficios de la norma. Ahora el banco no podr ejecutar la hipoteca hasta que el cliente no adeude 12 meses el 3% de la hipoteca en la primera mitad del pr閟tamo, antes eran solo 3 meses. En la segunda mitad del pr閟tamo el plazo para la ejecuci髇 pasa de los 12 meses a los 15% o el 7% de la deuda.

縋or qu ha tardado tanto en entrar en vigor la Ley en Espa馻?

En 2014, la Uni髇 Europea impuls una norma para reforzar la protecci髇 de los consumidores que contratara una hipoteca. Desde ese momento, los pa韘es de la UE deb韆n adaptar estos cambios a su jurisprudencia algo que en Espa馻 se ha ido retrasando por la inestabilidad pol韙ica de los 鷏timos a駉s.

La Comisi髇 Europea dio en 2016 un plazo de tres a駉s a Espa馻 para que se adaptar a la nueva norma, algo que no ha sido posible hasta ahora. En 2017, el Gobierno de Mariano Rajoy aprob un primer Proyecto de Ley que luego fue modificado por el Gobierno de Pedro Sanchez y que finalmente no se pudo votar en el Congreso de los Diputados hasta el 21 de febrero de 2019. Antes de ser votado en el Congreso el texto tuvo que pasar por el Senado para que los diferentes partidos pol韙icos presentaran sus enmiendas.

縑a a afectar la nueva norma en la oferta hipotecaria de 2019?

Que se haya aprobado la Ley ahora va a ayudar a desbloquear el mercado hipotecario tras varios meses de incertidumbre. Las entidades volver醤 a planificaciones estrat間icas a medio y largo plazo en su oferta hipotecaria ya que la aprobaci髇 de la Ley fija un marco legal estable. Algunos bancos ya han empezado a adaptarse a la nueva normativa antes de su entrada en vigor, asumiendo todos los gastos, incluso los de tasaci髇, con el fin de atraer a clientes.

Este es el inicio de la diversificaci髇 de la oferta, algo que veremos en los pr髕imos meses. La 'guerra hipotecaria' por captar al cliente que busca financiaci髇 para la compra de un inmueble comenzar con la aprobaci髇 de la nueva norma, la oferta se va a diversificar y algunos bancos bajar醤 sus tipos mientras que otros los subir醤, lo m醩 importante es que el cliente compare y encuentre lo que mejor se adapte a sus necesidades.

縋or qu la Ley hace tanto hincapi en la TAE de las Hipotecas?

Muchos clientes no saben que la TAE es el coste total de su pr閟tamo. A la hora de elegir una hipoteca u otra, muchos solo comparaban los tipos de inter閟 sin tener en cuenta que pod韆 haber otros costes en el pr閟tamo que no est醤 incluidos en el TIN.

El hecho de explica la TAE est relacionado con la transparencia, se est pidiendo a los bancos que detallen todos los costes de su pr閟tamo para que el cliente los conozca.

縎e proh韇en las vinculaciones, pero los bancos siguen ofreciendo seguros?

S, la Ley proh韇e las vinculaciones. No se puede obligar a un cliente a contratar un seguro u otro producto como condici髇 para que le concedan la hipoteca. Sin embargo, las entidades pueden hacer rebajas en sus tipos de inter閟 a sus clientes si estos contratan, por ejemplo, el seguro de hogar.

Tambi閚 es verdad que el cliente puede contratar un seguro con el banco y al a駉 siguiente cambiarlo, en este caso no perder韆 la bonificaci髇 recibida por la entidad en el momento en el que formaliz su pr閟tamo. Siempre y cuando el seguro que presente al banco tenga las mismas o mejores caracter韘ticas.

縇a Ley facilita la subrogaci髇 de la hipoteca?

Subrogar la hipoteca significa cambiar la hipoteca de un banco a otro. La nueva norma facilita este cambio ya que desaparece la comisi髇 de subrogaci髇 que oscilaba entre el 0,25% y el 1%, en funci髇 del a駉 en el que se compr la vivienda.

Es posible que algunos bancos vean en la subrogaci髇 una posibilidad para 'robar' hipotecas a otras entidades. Para que la 'guerra por la subrogaci髇' no sea muy agresiva, la Ley impone unos costes para el banco que quiere 'robar' la hipoteca.

縌u se ha quedado en el tintero?

La daci髇 en pago. Este ha sido unos de los puntos m醩 discutidos de la Ley, que se obligara a los bancos a saldar la deuda del cliente con la vivienda.

Detallamos algunos de los puntos clave que cambian con la nueva Ley Hipotecaria:

Se elevan los plazos para la ejecuci髇 hipotecaria

La ejecuci髇 hipotecaria es el procedimiento previo al embargo de la vivienda por impago de las cuotas. Antes, se diferenciaba entre un impago en la primera mitad de la hipoteca y en la segunda mitad. Si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad (imaginemos una hipoteca de 20 a駉s, en los 10 primero a駉s), para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres meses. El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca (proceder a un desahucio) a 12 meses o el 3% de la deuda. Si esta situaci髇 ten韆 lugar en la segunda mitad de la duraci髇 del pr閟tamo, las cuotas vencidas y no satisfechas deb韆n equivaler a 12 meses. La nueva Ley establece que el impago tendr que suponer el 7% de la deuda o haber un retraso en los pagos de 15 meses.

Ser gratis subrogar la hipoteca

Con la nueva regulaci髇 el cliente, con pr閟tamos anteriores a la Ley, podr subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecer un mecanismo de compensaci髇 basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalizaci髇 de la hipoteca. En los tres primeros a駉s del pr閟tamo el coste de la subrogaci髇 es de un 0,15%.

Bajan las comisiones por amortizar el pr閟tamo

Bajan a la mitad las comisiones de amortizaci髇 anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros a駉s y 1,5% despu閟), mientras que el cliente deber elegir el tipo de amortizaci髇 a tres o cinco a駉s cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).

Novaci髇 de la hipoteca

Si no est醩 conforme con las condiciones que firmaste en tu hipoteca podr醩 cambiarlas sin que la entidad te cobre ninguna comisi髇 por la novaci髇 del pr閟tamo.

Gastos de la hipoteca

El cliente solo pagar la tasaci髇. El resto de los gastos ser醤 abonados por la banca (gestor韆, IAJD, Notar韆 y los gastos del registro). Hay bancos que en sus ofertas incluyen tambi閚 este gasto de forma voluntaria.

Cl醬sulas suelo

Quedan eliminadas de los contratos hipotecarios. La daci髇 en pago ser voluntaria y solo se aplicar si lo establecen las partes.

Vinculaciones

Las entidades no podr醤 imponer sus productos vinculados, aunque si podr醤 hacer bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad. A pesar de esto, el cliente podr presentar a su entidad p髄izas alternativas y "en ning鷑 caso", si el producto tiene las mismas carteristas o mejores, la aceptaci髇 por el banco de una p髄iza alternativa distinta de la propuesta por su parte podr suponer empeoramiento en las condiciones del pr閟tamo.

Intereses de demora

Se han rebajado los intereses de demora planteados en la norma. Ahora se limitar a tres puntos mientras que antes eran los tres puntos m醩 el tipo de inter閟 inicial.

Tasadoras

El cliente podr elegir libremente a los tasadores que podr醤 ser personas f韘icas.

Hipoteca verde

Las hipotecas verdes, aquellas que vayan dirigidos a proyectos de inversi髇 en eficiencia energ閠ica, no requerir醤 la necesidad de otorgar escritura p鷅lica y se podr inscribir en cualquier momento durante la vigencia del cr閐ito, sin tener que abonar el Impuesto de Actos Jur韉icos Documentados.

Evaluaci髇 del cliente

Las entidades podr醤 llevar a cabo una evaluaci髇 de la solvencia del o los solicitantes del pr閟tamo hipotecario antes de concederle el cr閐ito. El usuario no tendr que pagar el coste de este estudio realizado por el banco.

Borrador del contrato

Los futuros hipotecados deber醤 disponer del contrato hipotecario diez d韆s antes de la firma para poder consultarlo con tiempo y dedicaci髇.

Informaci髇 del notario

Los notarios realizar醤 un cuestionario al futuro hipotecado para cerciorarse que entiende todas las condiciones de su pr閟tamo. El cliente tiene obligaci髇 de ir a notario dos veces y est deber asegurarse de que entiende lo que va a firmar, en una de 閟tas visitas no ira el banco.

C骴igo de buenas pr醕ticas

Ser permanente para que las entidades tengan que aplicarlo a todos los pr閟tamos y no solo a los firmados antes de 2012.

Comisi髇 de apertura

Los bancos podr醤 seguir cobrando una comisi髇 de apertura. A la hora de formalizar el pr閟tamo muchas entidades cobraban a sus clientes una comisi髇 de apertura del pr閟tamo. En este punto se pueden encontrar grandes diferencias en las entidades, desde las que no cobran nada hasta las que cobran un 2%.

La nueva norma no proh韇e el cobro de esta comisi髇, aunque si establece que esa tasa se devengar una sola vez y englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitaci髇 y concesi髇 del pr閟tamo u otros similares.

Comparar tendr premio para los que buscan financiaci髇

La nueva Ley es una oportunidad para los comparadores hipotecarios. Tanto los futuros hipotecados como los que ya est醤 pagando una hipoteca pueden beneficiarse del servicio de un comparador donde pueden encontrar toda la oferta hipotecaria, una informaci髇 que es gratuita para el usuario.

Lo m醩 importante de todo es la transparencia por lo que toda norma o Ley que vaya en esta l韓ea es buena para el cliente, el banco y el comparador.

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