22 de Septiembre, 23:05 pm

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alerta de Moodys

Las nuevas hipotecas est醤 hoy m醩 expuestas al impago que antes de la crisis

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La relaci髇 entre el valor de un cr閐ito hipotecario y el bien hipotecado ('loan to value', LTV en sus siglas en ingl閟) en las nuevas hipotecas se sit鷄 hoy en Espa馻 cerca del 65%, por encima del nivel alcanzado antes de estallar la crisis, seg鷑 alerta Moody's Investors Service.

Es m醩, esta relaci髇 alcanz durante la segunda mitad de 2018 niveles nunca registrados en las nuevas hipotecas (en el entorno del 67%) desde que en 2004 el Banco de Espa馻 comenzara a examinar esta evoluci髇, tal y como refleja la agencia de calificaci髇 en un reciente informe sobre la evoluci髇 del precio de la vivienda en Espa馻.

Seg鷑 recalca Moody's, una mayor ratio entre el valor del pr閟tamo y del bien hipotecado implica un mayor apalancamiento y un mayor riesgo y mayor probabilidad de impago. Si en una cartera con una media superior al 80% el impago supera el 6%, este se queda en el 1% cuando la media de apalancamiento no alcanza el 60%.

Este aumento tambi閚 indica una menor capacidad del comprador de vivienda para hacer frente a una hipoteca. De hecho, Moody's tambi閚 destaca en su informe que el ahorro de los propietarios en relaci髇 a los ingresos brutos disponibles entr en n鷐eros 'rojos' en 2017 por primera vez en una d閏ada.

"La ca韉a del ahorro hace m醩 vulnerable al propietario ante turbulencias econ髆icas, especialmente ante un aumento de los tipos", indica Moody's, que tambi閚 apunta a estos como "se馻les de alerta temprana de riesgos" ante un aumento de los precios de la vivienda. De profundizarse, a馻de, este escenario impactar negativamente en las nuevas hipotecas que respalden emisiones de c閐ulas y bonos de titulizaci髇.

Estabilidad entre las hipotecas con m醩 riesgo

Por otro lado, Moody's destaca la elevada relaci髇 en Espa馻 entre la ratio 'loan to value' (LTV) y el crecimiento de los precios de la vivienda, pues cuando los precios crecen, la expectativa de que seguir醤 creciendo aumenta la disposici髇 de los bancos a conceder cr閐itos m醩 cercanos al valor del bien hipotecado.

Una disposici髇 que, apunta la agencia de calificaci髇, en momentos de encarecimiento de la vivienda "tiende a exacerbar el ciclo del mercado inmobiliario". Por el contrario, Moody's comprueba que esta ratio cae en momentos de 'pinchazo' en los precios, con criterios de concesi髇 de cr閐ito m醩 estrictos.

En todo caso, el informe tambi閚 apunta a que el nivel de nuevas hipotecas con una ratio LTV superior al 80% se ha mantenido estable y por debajo de los niveles alcanzados antes y durante la recesi髇. Si en 2006 y 2013 las hipotecas con mayor riesgo llegaron a suponer el 18% del total de las concedidas, este porcentaje es cinco puntos inferior en 2019.

Mejor situaci髇 de los deudores hipotecarios

Pese a esta mayor exposici髇 al riesgo, Moody's encuentra a los deudores hipotecarios espa駉les "mejor situados para capear la situaci髇 que durante la recesi髇 que devast la econom韆 espa駉la hace una d閏ada" en caso de un deterioro del mercado inmobiliario o un aumento de los tipos de inter閟.

Principalmente, argumenta en su informe, por un endurecimiento en la concesi髇 de cr閐itos por parte de las entidades financieras y una mayor capacidad dom閟tica para hacer frente a las exigencias de una hipoteca.

En este sentido, considera que la calidad del cr閐ito hipotecario suscrito tras el estallido de la crisis es mayor, como consecuencia del endurecimiento de las condiciones para conceder pr閟tamos. As, se馻lan que la propia encuesta del Banco de Espa馻 indica que los bancos han aumentado peri骴icamente sus precauciones.

Asimismo, destaca un aumento de las hipotecas a tipo fijo (un 40% del total en 2018 cuando no eran ni el 3% hace diez a駉s) y una ca韉a de la deuda hipotecaria, en el entorno de los 500.000 millones de euros cuando lleg a superar los 630.000 millones en diciembre de 2010.

Cae el porcentaje de ingresos dedicados a la hipoteca

Respecto a las condiciones de los deudores hipotecarios, Moody's destaca que el porcentaje de ingresos dedicados al pago de la hipoteca durante el primer a駉 de vida del pr閟tamo ha ca韉o sustancialmente, incluso en aquellas comunidades con aumentos de precio m醩 intensos.

Es el caso de la Comunidad de Madrid, donde pese a que este porcentaje se sit鷄 en 2018 como el m醩 elevado del pa韘 (un 29,8%), es 15 puntos inferior al registrado en 2007, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. En Catalu馻, pese a que los pagos de primer a駉 de hipoteca suponen casi el 26% del total de los ingresos, la ca韉a es a鷑 mayor, de m醩 de 16 puntos.

Sin embargo, la agencia de calificaci髇 alerta de que esta relaci髇 entre ingresos y letras de la hipoteca "puede volver a ser un problema de nuevo" en un escenario de aumento significativo de los precios y de los tipos de inter閟 en zonas especialmente encarecidas.

As, si los precios aumentan un 20% en Madrid y Catalu馻 y los tipos de inter閟 crecen 1,5 puntos, sin un cambio en los ingresos, la proporci髇 de ingresos necesarios para hacer frente a los pagos de la hipoteca aumentar韆 hasta niveles registrados antes de la crisis.

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