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Ley hipotecaria: estas son las novedades de una normativa que protege al consumidor

J.M.Camarero

La norma, que no afecta a ejecuciones pendientes de juicio, flexibiliza embargos, cambia gastos y comisiones, y limita las cláusulas más conflictivas

La Comisión de Economía del Congreso culminó este martes la reforma de la Ley de Crédito Inmobililiario, cuya tramitación se ha visto alterada por sentencias como la del impuesto hipotecario. El texto incluye unos contrapesos con los que el consumidor se ve protegido al negociar su crédito y dota de seguridad jurídica a estos procesos, como exigía la banca. La próxima semana será validada en la Cámara baja y en febrero, en el Senado. Estas son las novedades:

Retroactividad. Es la última novedad que incluye la norma, tras la votación de este martes. La ley afectará a las hipotecas que se constituyan tras su publicación en el BOE. También a quienes realicen una novación o subrogación de créditos que ya estén en vigor. Sin embargo, quienes se encuentren a la espera de una resolución judicial ante un embargo, por la activación de la cláusula de vencimiento anticipado, no se verán afectados. El texto que llegó a la Cámara baja hace un año indicaba que los vencimientos que se produjeran con la ley marcha quedarían regulados por esa norma; esa redacción abría la puerta a que se ejecutaran miles de casos sin resolución. Finalmente, seguirán bloqueados hasta que los juzgados se pronuncien. La ley sí será de aplicación a quienes se les abra un proceso de ejecución, con los nuevos límites, mucho más flexibles.

Ejecución por morosidad. Se relaja la posibilidad de que un banco pueda iniciar una intervención como consecuencia de los impagos de cuotas. La entidad actuará cuando se registren 12 meses sin abonar -o una cuantía que represente, al menos, el 3% del capital-, durante la primera mitad de vida de la hipoteca; o 15 meses -o un 7% del dinero-en el resto del periodo. Hasta ahora, la ley fijaba en tres meses el plazo a partir del cual el banco podía actuar, y que acababa, a veces, en el desahucio.

Nuevo reparto de gastos. La polémica suscitada en torno al Tribunal Supremo por el conflicto del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) obligó a los diputados a redefinir qué gastos asumirá la banca, y cuáles tendrá que pagar el cliente, con la nueva ley. Esa distribución de costes se inclinará mayoritariamente por que sean las entidades las que lo abonen. Así lo tendrán que hacer no solo con el AJD, sino también con los relativos a las notarías o el registro. El único apartado que tendrán que abonar los futuros hipotecados será el de la tasación de la vivienda. En este caso, también se aclara qué ocurrirá cuando un cliente subrogue su hipoteca a otra entidad. Ante est a circunstancia, se ha establecido un sistema de compensación por el cual el banco que asume un crédito hipotecario en vigor deberá abonar parte de esos costes iniciales al que lo pierde.

Comisiones e intereses. Quienes vayan a realizar una amortización anticipada tendrán que pagar menos comisiones máximas. En los créditos de tipo variable la amortización tendrá un coste limitado al 0,25% o del 0,15% sobre la cuantía de que se trate, a partir del tercer o quinto año de la hipoteca, respectivamente, según se negocie entre las partes. Si es a tipo fijo, la comisión máxima será del 2%, en los diez primeros años de vida del crédito, y del 1,5% a partir de entonces. El cambio de una variable a otra fija supondrá una comisión máxima del 0,15%. Y los intereses que se cobren por demora serán el del tipo legal en cada momento más tres puntos básicos.

El papel del notario. La reforma de la ley otorga un protagonismo clave a los fedatarios públicos como asesores de los clientes que se encuentren negociando una hipoteca, al obligarles a acudir a sus despachos en dos ocasiones: una vez para que el notario compruebe que el banco ha entregado toda la información a su cliente relativa al préstamo, y cerciorarse de que ha comprendido las condiciones; y en una segunda ocasión, al firmar, como ocurría hasta ahora. En la primera visita, que será gratuita y a la que no tiene que acudir el representante del banco, el cliente deberá conocer ya la ficha de advertencias estandarizadas, con la que se obliga al banco a ofrecer a su cliente, así como otra ficha «con las cláusulas que puedan ser potencialmente más peligrosas».

Menos letra pequeña. Notarios y registradores no podrán autorizar contratos que contengan cláusulas consideradas abusivas por los juzgados, y que se encuentren recogidas en el Registro de Justicia. En lo relativo a la lista condiciones «sensibles», el Ministerio de Economía deberá cuáles son en el proceso de desarrollo reglamentario de la ley, pero siempre tratará de aquellas que han provocado más conflictos, como las cláusulas suelo. Además, se prohibirán las operaciones vinculadas, esto es, la obligación de aceptar un 'pack' hipotecario en el que el banco ofrece el préstamo a un interés concreto junto a un conjunto de productos. Eso no implica que la entidad no pueda ofrecer una rebaja del tipo de interés inicial hipotecario si se adquieren determinados productos, que es la práctica habitual hasta ahora.

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