20 de Mayo, 23:35 pm

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tormenta perfecta

BBVA rompe el mercado hipotecario: ¿repetimos errores del pasado?

El mercado hipotecario está que arde. BBVA acaba de estrenar dos novedades. Por un lado, vuelve a conceder hipotecas del 100% y, por otro lado, acaba de sacar al mercado la hipoteca variable más barata del mercado, con un diferencial del euríbor sobre el 0,89% , al mismo tiempo, que elimina las comisiones de apertura y reduce la vinculación con el cliente.

"La rebaja que acaba de realizar BBVA en su hipoteca variable le ha permitido escalar desde la décima hasta la segunda posición de nuestro ranking, ya que empata en cuanto a diferencial con la Hipoteca Privilegium VIP de Banco Mediolanum. Se sitúa en segunda posición porque, dados nuestros criterios objetivos de valoración, Mediolanum sale ganando en cuanto al segundo elemento que analizamos: el interés fijo de salida. Mediolanum cobra un 1,4% durante 12 meses, mientras que BBVA aplica un 1,89% durante el mismo período", señala Estefanía González, portavoz de Kelisto.

Por su parte, Laura Martínez, experta de iAhorro, cree que "con el Euribor en negativo sigue siendo un buen momento para elegir una hipoteca variable frente a una fija".  Martínez repasa los préstamos más competitivos: "En estos momentos BBVA tiene una hipoteca de Euribor +0,89 a partir del segundo año. El primer año sería un interés del 1,89. Esta hipoteca no tiene comisiones de apertura y el tipo del Euribor está por debajo del 0,99 que es lo normal en estos últimos meses. Es hasta 40 años y no hay un importe máximo de dinero. Lo única pega es que dan hasta el 80% del valor de tasación si es primera vivienda o el valor de compraventa si es inferior. La hipoteca Mari Carmen de Abanca también ofrece un Euribor bajo, en concreto del 0,90. En este caso el tipo de interés del primer año será del 1,25. El plazo máximo es de 30 años y solo financian el 80% del valor de tasación actualizado o del precio por el que la vas a comprar establecido en escritura, el que sea más bajo de los dos. La tercera opción es la hipoteca de Kutxabank con un Euribor más 0,90. En el primer año el tipo de interés fijo sería de 1,40". 

Los motivos por los que las entidades bancarias abaratan sus hipotecas son varios. El primero, diferenciarse de la competencia. Hasta ahora, Santander, ING u Openbanka eran algunas entidades que tenían los diferenciales más bajos del mercado, un diferencial del 0,99%. En segundo lugar, la banca está anticipando dos movimientos al alzan. Por un lado, el encarecimiento de la vivienda, que terminó el año 2017 con un avance del 6,2 por ciento, según datos del INE. Y, al mismo tiempo, también anticipa una subida del euríbor más pronto que tarde, puesto que el BCE comenzará a subir tipos en la primera mitad de 2019. Todo esto hace que sea necesario una financiación mucho más barata para poder acceder al mercado inmobiliario, especialmente teniendo en cuenta los salarios no se han recuperado.

¿Qué opinan los expertos?

Estefanía González, portavoz de finanzas personales de Kelisto, no cree que se llegue a la situación anterior porque la subida del euríbor será paulatina. 

Aunque sí le preocupa prácticas como conceder el 100% de la hipoteca: "Lo que sí puede empezar a preocupar son los criterios con los que estas se concedan, sobre todo si se empiezan a dar al 100% o cercanas al 100%. Por el momento, los bancos siguen siendo relativamente estrictos, pero habrá que ver qué pasa en el futuro". 

Por su parte, Martínez piensa que "Sí que se están repitiendo algunos errores del pasado y además se está sumando alguno nuevo. El elevado precio del alquiler está provocando que muchos ciudadanos opten por la compra ya que la hipoteca les sale más barata que las mensualidades que tiene que pagar a su casero." A esto se está sumando el hecho de que muchos jóvenes no han podido ahorrar durante la crisis y están volviendo las hipotecas al 100% o en otros casos los préstamos personales para hacer frente a los gastos y a la entrada. 

Miquel Riera, de HelpMyCash, comenta que aunque es pronto para hablar de una nueva burbuja inmobiliaria, "es cierto que se están dando algunos hechos que ya se observaron en el pasado. A nivel hipotecario, quizás lo más preocupante es que algunas familias, queriendo huir de los altos alquileres, se piden una hipoteca sin disponer de ahorros, una práctica muy habitual antes de la crisis. Por ahora, los bancos se muestran reacios a conceder hipotecas que financien el 100 % de la compra si no son para adquirir sus propios pisos, pero algunas entidades ya se han mostrado algo más flexibles en ese sentido. Por ejemplo, BBVA comunicó a finales de marzo que con sus préstamos hipotecarios se podía financiar la adquisición íntegra de una vivienda, aunque recientemente se ha echado para atrás y ahora ofrece un LTV máximo del 80 %".

No obstante, González considera que son caras "si las comparamos con el crédito tan barato (y tan fácilmente accesible) que se concedía durante los años del "boom".

Riera no descarta que esto se produzca por la próxima subida del euríbor: "Las predicciones apuntan a que el euríbor pisará terreno positivo a partir de 2019, así que es posible que varios bancos estén rebajando el diferencial de sus hipotecas variables porque prevén que esa reducción quedará compensada a corto plazo por una subida de los índices de referencia".

Para saber si estamos ante una hipoteca realmente interesante, es necesario analizar varias cosas, comenta González, además del diferencial o el interés, en caso de que se trate de una oferta a tipo fijo: 

1. El interés fijo de salida (para las variables): mejor si es inexistente. Si hay, la oferta será más atractivo cuando más bajo sea interés (y menor el tiempo de aplicación).
2. La vinculación exigida: cuanto menor sea, mejor
3. Las comisiones: la de apertura y las de amortización anticipada son las más importantes, pero tampoco hay que perder de vista otras, como la de riesgo de tipo de interés, que solo se aplica en las hipotecas fijas.

En el caso de las variables, además, es conveniente hacer una simulación y ver cómo evolucionaría nuestra cuota si el euríbor llegara a máximos y, sobre todo, si seríamos capaces de asumir esa mensualidad.

Además, es esencial saber de antemano que, salvo en las excepciones donde ya se permite pedir el 100% del valor de una hipoteca, lo normal es que, como máximo, nos den un 80%. Eso supone que el consumidor tiene que tener el 20% ahorrado más de un 10% extra para gastos e impuestos.

Como conclusión, Martínez señala que un hecho diferente al pasado es que "la banca está buscando mejores clientes: clientes solventes. A estos clientes puede ofrecer mejores condiciones que a aquellos que tiene menos ingresos mensuales. Estos clientes suelen vincular otros productos con el banco como planes de pensiones que son más interesantes para las entidades. Las vinculaciones no son obligatorias, pero muchos bancos las utilizan para rebajar los tipos de interés o las condiciones".

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