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devoluci髇

縀l Tribunal Supremo abre las puertas para reclamar todos los gastos hipotecarios?

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En el momento de adquirir una vivienda, casi todos solicitamos un pr閟tamo al banco con garant韆 hipotecaria. Dicho pr閟tamo lleva asociado una serie de gastos -por la formalizaci髇 del pr閟tamo en escritura p鷅lica e inscripci髇 en el Registro de la Propiedad- que no necesariamente debe abonar quien pide el pr閟tamo.

En los 鷏timos a駉s, ha sido una pr醕tica habitual que las entidades bancarias impongan al prestatario el pago de la totalidad de los gastos derivados del pr閟tamo hipotecario, mediante la inclusi髇 en las escrituras de una cl醬sula por la que se derivan esos gastos al mismo, con independencia de qui閚 est obligado al pago seg鷑 lo que dicta la ley. dPG Legal cuenta con expertos que pueden ayudarte a reclamar la devoluci髇 de esos gastos injustamente atribuidos al prestatario por el banco.

A finales del 2015, nuestro Alto Tribunal hizo temblar de nuevo a la banca, al declarar abusiva la derivaci髇 de la totalidad de tales gastos a quien solicita el pr閟tamo. La Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo n 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, declar la nulidad de la cl醬sula de "gastos del pr閟tamo hipotecario" inserta en las escrituras del BBVA, que ha dado lugar a un gran revuelo en los medios ante la posibilidad de reclamar al banco todos los gastos derivados de la formalizaci髇 del pr閟tamo.

Sin embargo, 縠s cierto que se puede reclamar a la entidad bancaria la devoluci髇 de todos los gastos? De no ser as, 縬u gastos pueden reclamarse?

En primer lugar, hay que distinguir entre gastos derivados de la compraventa y los derivados de la escritura del pr閟tamo hipotecario.
La compraventa de una vivienda lleva aparejados unos gastos de notar韆, gestor韆, registro de la propiedad e impuestos (Impuesto de Actos Jur韉icos Documentos, IVA o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que, en ning鷑 caso, podr醤 ser reclamados al banco. La raz髇 es muy simple: la compraventa de la vivienda es un negocio jur韉ico ajeno al banco, en el que s髄o intervienen comprador y vendedor, por lo que no puede reclamarse al banco los gastos de un negocio jur韉ico en el que no ha intervenido.

Pero s es posible reclamar a la entidad bancaria la devoluci髇 de algunos de los gastos que genera el pr閟tamo.

Efectivamente, la STS n 705/2015 (F.D. 5, apartado g) afirma que "la cl醬sula que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertaci髇 del contrato, supliendo y en ocasiones contraviniendo normas legales con previsiones diferentes" es una cl醬sula abusiva que contraviene el Art. 89.3 de la Ley General de Consumidores y Usuarios, seg鷑 el cual, se califica como abusiva toda cl醬sula que transmita al consumidor las consecuencias econ髆icas de gesti髇 que no le sean imputables; la imposici髇 de gastos de documentaci髇 y tramitaci髇 en la adquisici髇 de viviendas que por ley corresponda al empresario; y derivaci髇 de impuestos que por ley vengan atribuidos al empresario como sujeto pasivo.
En concreto, la Sentencia analiza la nulidad en los siguientes casos: gastos de notar韆, registro de la propiedad, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jur韉icos documentados, gastos derivados de la contrataci髇 de un seguro de da駉s y gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza.

Gastos de notar韆

La concesi髇 de un pr閟tamo con garant韆 hipotecaria se formaliza en escritura p鷅lica, ante notario, generando unos gastos de notar韆.
Afirma el Tribunal Supremo que, como no es el prestatario quien solicita la formalizaci髇 del pr閟tamo hipotecario en escritura p鷅lica, sino el banco; que lo hace para dotarlo de la fe p鷅lica que refuerza el negocio y le confiere fuerza ejecutiva; es el banco el principal interesado en la formalizaci髇 en escritura p鷅lica, de forma que la atribuci髇 de la totalidad de los gastos notariales al prestatario es un desequilibrio importante en el reparto de las obligaciones, habida cuenta de que la normativa (aranceles de notarios y registradores) atribuye la obligaci髇 de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho y que la normativa reglamentaria permitir韆 una distribuci髇 m醩 equitativa. Por ese motivo, declara la nulidad de la cl醬sula, lo que permitir韆 reclamar al banco la devoluci髇 de al menos el 50 % de los gastos notariales.

Gastos por la inscripci髇 de la hipoteca en el Registro de la Propiedad

Como la devoluci髇 del pr閟tamo se garantiza mediante la constituci髇 de un derecho real de hipoteca, se hace necesaria la inscripci髇 del contrato en el registro de la propiedad para que surta efectos frente a terceros. S髄o con la inscripci髇 de la hipoteca en el registro de la propiedad se podr oponer frente a terceros. Sin embargo, como la devoluci髇 del pr閟tamo est garantizada de forma personal por el prestatario, que responde de la devoluci髇 con todos sus bienes, presentes y futuros, la garant韆 real -la hipoteca- no es necesaria. La garant韆 hipotecaria implica que el bien inmueble quede sujeto al cumplimiento del contrato, lo que quiere decir que sirve de garant韆 de la devoluci髇 del pr閟tamo, pues en caso de impago el prestamista podr ejecutar el contrato y embargar el inmueble con preferencia sobre terceros. Pero esa garant韆 real, adicional a la garant韆 personal, s髄o le interesa al banco, no al prestatario, por lo que es una garant韆 impuesta por el prestamista.

El Tribunal Supremo declara nula la cl醬sula que atribuye al prestatario los gastos registrales, lo que dar韆 derecho a reclamar al banco la devoluci髇 de los gastos que se generen con ocasi髇 de la inscripci髇 de la hipoteca en el registro de la propiedad.

Gastos por el Impuesto de Actos Jur韉icos Documentados

La formalizaci髇 del pr閟tamo hipotecario en escritura p鷅lica est sujeta al pago del Impuesto de Actos Jur韉icos Documentados, en su modalidad de documentos notariales, con una cuota variable en funci髇 de la Comunidad Aut髇oma. En la Comunidad de Madrid la cuota es gradual, dependiendo del valor del importe del capital garantizado, que va del 0,4 % al 1 % del importe del pr閟tamo.

Conforme a lo previsto en el Art. 29 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jur韉icos Documentados, el sujeto pasivo del impuesto es el adquirente del bien o derecho. Como el gravamen recae sobre la garant韆 real -la hipoteca- que se refleja en la escritura notarial, quien adquiere el derecho de la garant韆 hipotecaria es el banco, por lo que, seg鷑 disposici髇 legal, es el banco quien deben abonar el impuesto. Por este motivo, es posible reclamar a la entidad bancaria prestamista la devoluci髇 del impuesto que por derivaci髇 de gastos se haya hecho recaer sobre el prestatario.

緾髆o reclamar?

Desde dPG Legal se recomienda iniciar los tr醡ites de reclamaci髇 lo antes posible, pero con la cautela debida, pues aunque el Tribunal Supremo haya iniciado una senda que permite la reclamaci髇 de esos gastos, no todos los Tribunales acogen la pretensi髇. Hay que recordar que s髄o hay una Sentencia del Tribunal Supremo, que si bien ha sido acogida por algunos Tribunales de Instancia y por algunas Audiencias Provinciales, no crea jurisprudencia porque para ello son necesarias al menos dos sentencias del Alto Tribunal en el mismo sentido (Art. 1.6 C.C.).

Por ese motivo, se recomienda iniciar los tr醡ites de reclamaci髇 de forma extraprocesal, mediante una reclamaci髇 dirigida al defensor del cliente del banco, como paso previo y necesario a la reclamaci髇 ante el Banco de Espa馻.

Si tras agotar la v韆 extrajudicial el banco no se aviniese a la devoluci髇 de los gastos, el prestatario deber韆 valorar el inicio de acciones judiciales sin perder de perspectiva el riesgo inherente a todo proceso judicial y la necesidad de poner fin a las pr醕ticas abusivas bancarias. Si, como en tantas ocasiones han repetido, los bancos tienen un fin social, no deber韆n caer en pr醕ticas que solo les benefician a ellos, comport醤dose de forma abusiva frente a sus clientes.

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