22 de Enero, 01:24 am

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Cinco consejos para hacer una subrogación de hipoteca

HMC

Hay muchos clientes que no están satisfechos con las condiciones de su hipoteca, ya sea por las comisiones que el banco les cobra, porque son hipotecas referenciadas a un índice mucho más caro que el Euríbor, como el IRPH, o porque en su contrato aparece una cláusula abusiva como la cláusula suelo. Si nos encontramos en alguna de estas situaciones existe una solución: la subrogación de hipoteca, que consiste en llevarse el préstamo hipotecario a otro banco que nos ofrezca mejores condiciones.

¿Por dónde empiezo con la subrogación de hipoteca?

La subrogación de hipoteca no es algo que sea gratis ni sencillo. A los bancos no les interesa que nos llevemos nuestro préstamo hipotecario a otra entidad porque no quieren perder clientes. Para evitar que cambiar de banco nos acabe resultando más caro que si nos quedásemos con nuestra hipoteca actual, debemos tener en cuenta algunos puntos.

No hace falta pedirle permiso al banco para llevarnos nuestra hipoteca. En cualquier momento de la vida de nuestro contrato hipotecario podemos cambiar la hipoteca de banco y para ello no hace falta ni el consentimiento de nuestra entidad bancaria ni que aparezca ninguna cláusula especial en nuestro contrato. Sin embargo, cuando acudimos a un nuevo banco, solo nos aceptarían como clientes si como mínimo hubiéramos pagado tres años de la hipoteca en la anterior entidad.

El banco nos puede igualar o mejorar la oferta. Es posible que cuando le digamos a nuestro banco que estamos pensando en hacer una subrogación de hipoteca nos intente convencer para que nos quedemos y nos haga una contraoferta que iguale o mejore las condiciones de la hipoteca que tenemos pensado firmar. La entidad bancaria tiene un plazo de 15 días para "enervar la oferta" y tiene que acudir al notario para explicar su intención de igualar o mejorar la propuesta de la nueva entidad.

La subrogación de hipoteca comporta unos gastos adicionales. Llevarnos la hipoteca a otro banco puede resultarnos caro si no tenemos en cuenta todos los gastos que esta operación conlleva (gastos de notaría, registro y gestoría, además de una comisión). Es importante calcular la cuota de la nueva hipoteca para saber en cuántos meses se habrá amortizado la operación.

La comisión de subrogación está limitada. La Ley 2/1994 impone unos límites a los bancos para cobrar la comisión de subrogación de hipoteca. Por todas las hipotecas firmadas a partir del 9 de diciembre de 2007, esta comisión no puede superar el 0,50 % durante los 5 primeros años de vida del préstamo hipotecario y el 0,25 % por el resto de años.

No fijarse solo en el nuevo diferencial. Cuando buscamos una subrogación de hipoteca lo hacemos con el objetivo de reducir gastos, y podemos cometer el error de solo comparar los dos diferenciales y quedarnos con el que es más pequeño. A ser posible, también queremos reducir los años de vida del préstamo hipotecario para pagar menos intereses. Los tipos de interés son muy importantes, pero también forman parte del precio de la hipoteca las comisiones y seguros obligatorios. Así que, si decidimos subrogarnos y firmar una nueva hipoteca con un diferencial más bajo, debemos calcular que no tendremos que contratar muchos productos y seguros obligatorios y acabemos pagando de más.

Y en este nuevo panorama hipotecario, con mayor oferta y abaratamiento de los costes de financiación, se pueden encontrar ofertas. 

Evo Banco: Hipoteca Inteligente: de euríbor más el 2%, el primer año, euríbor más el 1,7% hasta el quinto año y del 1,50% a partir del sexto. Para ello, es necesario contratar un seguro de hogar, otro de vida y tarjeta de crédito.

Hipoteca Santander, de Banco Santander que aplica el 2% el primer años y cae al 1,49% a partir del segundo. 

Ecohipoteca de Triodos Bank a euríbor al 1,35%.

Bankinter comercializa la Hipoteca Sin Más con un TAE del 2% para caer a partir del segundo año a euríbor más 1,50%.

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