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finanzas personales

Cláusula suelo: ¿cuánto se paga de más?

La semana pasada el Tribunal Supremo dio un varapalo a los hipotecados con cláusula suelo: es legal si se informó que su hipoteca no registraría caídas al mismo ritmo que lo hiciera el euríbor.

La semana pasada el Tribunal Supremo dio un varapalo a los hipotecados con cláusula suelo: es legal si se informó que su hipoteca no registraría caídas al mismo ritmo que lo hiciera el euríbor. Anteriormente las había declarado ilegales si conllevaban falta de transparencia o hubiera mucha diferencia entre el suelo y el techo de la hipoteca. Lo cierto, es que a pesar de este cruce de dictámenes, el hipotecado con suelo no se ha beneficiado de los mínimos del euríbor, sino que está pagando intereses de más.

Ante este panorama, surge la pregunta de cuánto se ha pagado de más por el suelo de una hipoteca.

Más de 27.000 euros de intereses se pagarían de más con un suelo del 3% para una hipoteca media de 125.000 euros a 25 años. Si el euríbor se mantuviera a niveles constantes durante toda la vida de una hipoteca, más un diferencial del 1%, se pagaría una cuota mensual de 502 euros mensuales. En total, la hipoteca, capital más intereses, ascendería a 150.470 euros. De tener suelo, pagaríamos 593 euros, y en total se elevaría el préstamo hipotecario a 177.849 euros.

Si en lugar de tener un suelo del 3%, fuera del 5%, la diferencia sería aún más notable. Ya que de pedir un préstamo de 125.000 euros a 25 años, terminaríamos devolviendo al banco 219.221 euros, y tendríamos que abonar una cuota mensual de 731 euros.

La diferencia es todavía mayor cuánto más abultado sea el importe del préstamo. Así, para un préstamo de 200.000 euros, sin suelo, se pagaría una letra de 802 euros que elevaría el coste total a 240.000 euros, mientras que con un suelo del 3%, no bajaría nunca de los 948 euros mensuales (284.527 para toda la vida del préstamo) y para un suelo del 5%, la letra ascendería a 1.169 euros (350.754 euros)

Alternativas al suelo

Tras la sentencia, el cliente puede intentar negociar con el banco eliminar la cláusula suelo, especialmente si ha habido falta de transparencia, o si no estaba recogida en el precontrato de la hipoteca. Si a pesar de las reclamaciones a la entidad, se sigue con el suelo, la mejor opción es optar por una subrogación. Y, aunque el gasto es importante, al final compensa.

Así, los gastos incluyen Notaria, unos 500 euros, registro, 200 euros, Gestoría, de 150 a 300 euros, tasación , y comisión de subrogación, un 0,50% del capital pendiente (cinco primeros años), es decir, para una hipoteca de 150.000 euros sería de 1.525 euros.

Es decir, que grosso modo hacer una subrogación (cambio de hipoteca) tiene un coste de aproximadamente el 1% del capital pendiente de la hipoteca. Se trata de un coste importante, aunque puede merecer la pena si conseguimos librarnos así de una hipoteca especialmente cara o con condiciones abusivas (como la cláusula suelo).

Sin embargo, el panorama actual tampoco deja muchas opciones a los hipotecados. Los bancos, reacios, a dar crédito ofrecen cada vez hipotecas más caras y con mayor vinculación. Así, entre las más ventajosas destaca la Hipoteca Bonificada, de Barclays, con un diferencial del 1,80% sobre el euríbor., pero para optar a ella, hay que contratar cinco productos con el banco.

Openbank también comercializa una de las hipotecas más competitivas del sector: un 2% sobre el euríbor, con una vinculación de tan solo tres productos: nómina, recibos y seguro de hogar. La Hipoteca Azul, de iBanesto, ofrece un diferencial del 2,24% y cuatro productos vinculados.

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