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Argumentos para una inversi髇 inmobiliaria inteligente

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Uno de los primeros principios que aprenden los estudiantes de Econom韆 cuando comienzan la universidad es que el precio en un mercado libre se alcanza en una posici髇 de equilibrio entre la oferta y la demanda. La consecuencia derivada de esto es que en un escenario de competencia perfecta, el precio tiende a bajar hasta alcanzar el punto de equilibrio en el que operan todos los actores.

No obstante, existen mercados en los que las restricciones artificiales en la oferta o en la demanda generan ventajas competitivas que permiten a aquellos operadores, que no est醤 sujetos a esas limitaciones distorsionadoras, operar con m醨genes superiores. Un ejemplo de esta situaci髇 son las barreras arancelarias. Y si hay dos mercados transparentes en la fijaci髇 de precios esos son el financiero y el inmobiliario.

Te髍icamente, la rentabilidad de la inversi髇 en una promoci髇 inmobiliaria deber韆 estar en correlaci髇 directa con el riesgo asumido. Si sube la rentabilidad del negocio promotor entran nuevos inversores (aumenta la oferta de capital) y, como consecuencia, empujan dicha rentabilidad a la baja (por el aumento del precio del suelo) hasta alcanzar el punto de equilibrio en la curva riesgo - rentabilidad con las dem醩 clases de activo de inversi髇.

Retomando el razonamiento previo, 縬u ocurre si una parte de la demanda (la demanda inversora) no puede acceder a la clase de activo por restricciones de cualquier tipo? Como explicaba anteriormente, el resto de inversores no sujetos a esas restricciones se benefician de un aumento de la rentabilidad sin tener que asumir un mayor riesgo. Menos competencia permite mejores precios y mayores m醨genes. Es el fundamento de toda oportunidad de inversi髇.

En el sector inmobiliario espa駉l hemos detectado esa oportunidad en las promociones residenciales, donde un n鷐ero artificialmente "capado" de inversores / competidores permite al resto de inversores acceder a rentabilidades sobresalientes.

1. La banca tradicional no financia suelo (veto del Banco de Espa馻). Es consecuencia directa de los excesos de la crisis econ髆ica. Esto limita las opciones del promotor a dos: recursos propios o financiaci髇 alternativa. Y ambas elecciones presentan la posibilidad de exprimir la rentabilidad porque el competidor natural no est en la financiaci髇.

2. Ni el sector asegurador ni el capital riesgo invierten en promoci髇 inmobiliaria. Aunque los retornos son muy atractivos, por normativa legal deben dejar fuera de su radar esta clase de activo. Desaparecen competidores que son operadores absolutamente relevantes en los mercados financieros y de inversi髇.

3. El promotor espa駉l sali muy castigado de la crisis. Carece de recursos para afrontar la compra del suelo "a pulm髇". Grandes fondos internacionales han aprovechado estas condiciones para invertir en Espa馻 de la mano de algunas inmobiliarias consiguiendo rentabilidades muy atractivas. Sin embargo, las operaciones peque馻s (que para el inversor retail siguen siendo grandes operaciones) no son de su inter閟 y dejan campo abierto a los peque駉s promotores. Otro grupo competidor menos.

4. El tama駉 medio de las operaciones excede la capacidad del inversor de retail medio que, salvo que encuentre socios que le acompa馿n, dif韈ilmente podr invertir en este tipo de operaciones sin asumir un grave riesgo de concentraci髇. El inversor individual queda tambi閚 fuera de la subasta.

s que es cierto! Existe la oportunidad. Hay un terreno abonado para que una acci髇 concertada de promotores solventes e inversores informados inviertan en promociones inmobiliarias para alcanzar rentabilidades sorprendentes con un riesgo mucho menor del que se esperar韆 para esas rentabilidades en otra clase de activos financieros.

Plataformas de crowdfunding inmobiliario como Urbanitae, especializada en grandes proyectos para peque駉s inversores, hacen posible esa fusi髇 de intereses entre promotores e inversores, aportando algo que ambas partes necesitan: una estructura capaz de originar las operaciones, estudiar y seleccionar las m醩 rentables; ofrec閞selas a inversores individuales de todos los tama駉s y fijar unas reglas del juego que protejan los intereses de las partes con el m醲imo rigor t閏nico y formal. Invertir en promociones inmobiliarias de la mano de plataformas de inversi髇 inmobiliaria es una decisi髇 inteligente. Y hay argumentos sobrados para ello.

Jos Mar韆 G髆ez-Acebo, director de relaciones instituciones de Urbanitae

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