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Argumentos para una inversión inmobiliaria inteligente

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Uno de los primeros principios que aprenden los estudiantes de Economía cuando comienzan la universidad es que el precio en un mercado libre se alcanza en una posición de equilibrio entre la oferta y la demanda. La consecuencia derivada de esto es que en un escenario de competencia perfecta, el precio tiende a bajar hasta alcanzar el punto de equilibrio en el que operan todos los actores. 

No obstante, existen mercados en los que las restricciones artificiales en la oferta o en la demanda generan ventajas competitivas que permiten a aquellos operadores, que no están sujetos a esas limitaciones distorsionadoras, operar con márgenes superiores. Un ejemplo de esta situación son las barreras arancelarias. Y si hay dos mercados transparentes en la fijación de precios esos son el financiero y el inmobiliario.

Teóricamente, la rentabilidad de la inversión en una promoción inmobiliaria debería estar en correlación directa con el riesgo asumido. Si sube la rentabilidad del negocio promotor entran nuevos inversores (aumenta la oferta de capital) y, como consecuencia, empujan dicha rentabilidad a la baja (por el aumento del precio del suelo) hasta alcanzar el punto de equilibrio en la curva riesgo - rentabilidad con las demás clases de activo de inversión.

Retomando el razonamiento previo, ¿qué ocurre si una parte de la demanda (la demanda inversora) no puede acceder a la clase de activo por restricciones de cualquier tipo? Como explicaba anteriormente, el resto de inversores no sujetos a esas restricciones se benefician de un aumento de la rentabilidad sin tener que asumir un mayor riesgo. Menos competencia permite mejores precios y mayores márgenes. Es el fundamento de toda oportunidad de inversión.

En el sector inmobiliario español hemos detectado esa oportunidad en las promociones residenciales, donde un número artificialmente "capado" de inversores / competidores permite al resto de inversores acceder a rentabilidades sobresalientes. 

1. La banca tradicional no financia suelo (veto del Banco de España). Es consecuencia directa de los excesos de la crisis económica. Esto limita las opciones del promotor a dos: recursos propios o financiación alternativa. Y ambas elecciones presentan la posibilidad de exprimir la rentabilidad porque el competidor natural no está en la financiación.

2. Ni el sector asegurador ni el capital riesgo invierten en promoción inmobiliaria. Aunque los retornos son muy atractivos, por normativa legal deben dejar fuera de su radar esta clase de activo. Desaparecen competidores que son operadores absolutamente relevantes en los mercados financieros y de inversión.

3. El promotor español salió muy castigado de la crisis. Carece de recursos para afrontar la compra del suelo "a pulmón". Grandes fondos internacionales han aprovechado estas condiciones para invertir en España de la mano de algunas inmobiliarias consiguiendo rentabilidades muy atractivas. Sin embargo, las operaciones pequeñas (que para el inversor retail siguen siendo grandes operaciones) no son de su interés y dejan campo abierto a los pequeños promotores. Otro grupo competidor menos. 

4. El tamaño medio de las operaciones excede la capacidad del inversor de retail medio que, salvo que encuentre socios que le acompañen, difícilmente podrá invertir en este tipo de operaciones sin asumir un grave riesgo de concentración. El inversor individual queda también fuera de la subasta.

¡Así que es cierto! Existe la oportunidad. Hay un terreno abonado para que una acción concertada de promotores solventes e inversores informados inviertan en promociones inmobiliarias para alcanzar rentabilidades sorprendentes con un riesgo mucho menor del que se esperaría para esas rentabilidades en otra clase de activos financieros. 

Plataformas de crowdfunding inmobiliario como Urbanitae, especializada en grandes proyectos para pequeños inversores, hacen posible esa fusión de intereses entre promotores e inversores, aportando algo que ambas partes necesitan: una estructura capaz de originar las operaciones, estudiar y seleccionar las más rentables; ofrecérselas a inversores individuales de todos los tamaños y fijar unas reglas del juego que protejan los intereses de las partes con el máximo rigor técnico y formal. Invertir en promociones inmobiliarias de la mano de plataformas de inversión inmobiliaria es una decisión inteligente. Y hay argumentos sobrados para ello.

José María Gómez-Acebo, director de relaciones instituciones de Urbanitae

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