20 de Octubre, 15:57 pm
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Consejos antes de comprar una vivienda de segunda mano

finanzas.com

Este mes de enero se han realizado 47.289 transacciones de compraventa de viviendas en España . De estas 39.017 transacciones han sido sobre viviendas de segunda mano y un 8.272 han sido sobre viviendas nuevas. La compra de una vivienda de segunda mano es un planteamiento al alza entre los españoles, no tan solo por la falta de viviendas de obra nueva, sino por la diferencia de precio que supone adquirir una vivienda de segunda mano. Aún así adquirir una vivienda de segunda mano también supone una inversión en reformas o al menos a la actualización de los distintos espacios .

Por ello, es imprescindible que antes de la compra de la vivienda de segunda mano se analice pormenorizadamente el estado de la vivienda. Por este motivo, Habitissimo la plataforma líder en el sector de las obras y las reformas, ofrece una serie de consejos para detectar posibles problemas ocultos que exijan una gran reforma de la vivienda.

Revisar la estructura externa del edificio

A la hora de valorar la vivienda es aconsejable también fijarse en el estado de la estructura del edificio porque si presenta problemas estructurales seguramente se afrontará una considerable e derrama para el arreglo .
Aunque hay que tener en cuenta que partir de junio de 2018, todos los edificios de más de 50 años de antigüedad deberán contar con el Informe de evaluación de edificios (IEE), un documento que integra la Inspección técnica de edificios (ITE), pero del que forman parte también certificaciones de accesibilidad y eficiencia energética.

Conocer la antigüedad de la vivienda 

Conocer la fecha de construcción de la vivienda da una idea más clara de los materiales y los sistemas de construcción empleados. Para conocer el año de construcción de una vivienda se puede realizar la consulta en el catastro . En el catastro están registradas todas las viviendas existentes y a través de su página web se puede hallar el año de construcción con bastante exactitud.

Hay que tener en cuenta que si se adquiere una viviendas de más de 25 años , la reforma que se deberá realizar será integral. El coste medio de una reforma integral es de entre 450 y 1.000 euros/m2, dependiendo siempre de los materiales elegidos y las zonas donde se realice la reforma. En cambio, si la vivienda tiene entre 5 y 10 años sólo será necesario realizar un lavado de cara con una reforma parcial. Lo ideal sería pintar la vivienda, realizar un mantenimiento al suelo o instalar tarima flotante y cambiar o actualizar el baño o cocina. En coste medio sería de entre 150 y 300 euros/m2.

Averiguar la orientación de la vivienda

Para conseguir unas condiciones óptimas de habitabilidad lo más recomendable es que el inmueble tenga ventilación cruzada, es decir, que tenga huecos en dos fachadas opuestas . Además, es importante l a orientación para determinar el gasto que precisará de calefacción en invierno y refrigeración en verano. Por ejemplo, durante el verano el sol incide sobre las fachadas orientadas al sur durante las horas más intensas de calor (12.00 a 16.00 horas), por eso, es especialmente recomendable proteger esta orientación con toldos u otro tipo de protecciones. La orientación de fachada oeste es la más desfavorable en cuanto a combatir el calor. El sol incide en ella de forma directa de 16.00 a 18.00 horas, y además el edificio llevará calentándose durante todo el día.

Observar dónde están ubicadas las instalaciones generales

Es fundamental comprobar dónde están los muros de carga y las bajantes porque condicionarán la reforma si se quiere hacer un cambio en la distribución de la vivienda. Comprobar el estado de la fontanería
A pesar de que las tuberías no están a la vista, podemos conocer cómo se encuentran su estado mediante una serie de actuaciones. Abrir los grifos de baños y cocina puede ayudar a conocer el estado de las tuberías. Si las tuberías están en mal estado, se pareciará una falta de presión producida por depósitos en las tuberías. Otra forma de detectar el mal estado de la fontanería es el olor. Si huele mal al entrar en la vivienda puede ser porque el sifón del inodoro esté vacío o porque haya un atasco. 

Comprobar la red eléctrica

Cuando compramos una vivienda de segunda mano lo mejor es renovar la instalación eléctrica,  adaptar el cableado y el cuadro, especialmente los limitadores de potencia. El certificado energético, que es obligatorio desde 2013, se analiza las medidas que hay que corregir en la vivienda para mejorar su eficiencia energética, si las ventanas tienen rotura de puente térmico o si existe una cámara de aislamiento o si los muros y forjados se encuentran en buen estado. El precio medio de una certificación energética es de 99 euros, según los últimos datos aportados por los profesionales registrados en Habtissimo.

Prestar atención a las humedades 

Para detectar este problema no basta con observar si en la vivienda hay manchas en las paredes; debemos mirar si los azulejos no se encuentran abombados o si se levanta el suelo. Hay que la humedad puede ser provocada por una pérdida puntual de una tubería y subsanarlo o bien si la humedad es continuada provocada por un problema más grave. El precio medio de tratar las humedades de una vivienda es de 1.347 euros.
Si la vivienda interesa, no es mala idea visitarla con un arquitecto técnico para que aporte su punto de vista sobre las reformas necesarias y el presupuesto de realización. De esta manera, tendremos mejores argumentos a la hora de negociar el precio de la vivienda. 

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