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ideas de inversi髇

Las socimis seducen a la banca privada

Son ideales para un inversor que quiere aprovechar el ciclo alcista del sector inmobiliario, pero asumiendo menos riesgos y con una mayor liquidez que tendr韆 si invirtiera en edificios f韘icos. Las rentabilidades avalan su inter閟

2017 ha sido el a駉 de las socimis gracias a la recuperaci髇 del sector inmobiliario. Durante el pasado a駉 46 empresas de este tipo se incorporaron al mercado alternativo burs醫il (MAB), adem醩, dos cotizan en el Ibex 35 (Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial) y tres en el mercado continuo (Hispania, Axiare y Lar). En total, las socimis espa駉las cotizadas suman activos valorados en 35.000 millones de euros.
Su proliferaci髇 as como su buena marcha refleja la confianza del inversor en el mercado inmobiliario espa駉l, especialmente en el sector del alquiler, donde este 鷏timo se ha convertido en la opci髇 m醩 rentable al ofrecer un largo recorrido frente a otro tipo de inversiones que pueden estar agotando ya su gap de rentabilidad.

Por lo que no es de extra馻r que las socimis comiencen a incluirse en las carteras de los grandes patrimonios, carteras que tradicionalmente son conservadoras y que se han encontrado en dificultades en los 鷏timos a駉s para obtener remuneraciones interesantes. Es m醩, algunas entidades como Bankinter prepara ya una OPV de una socimi con hoteles que ofrecer un dividendo del 5 por ciento, noticia que a鷑 no ha sido confirmada por la entidad. Los principales accionistas ser韆n los clientes de banca privada de Bankinter, quienes aportar韆n 120 millones de euros al proyecto, con una inversi髇 m韓ima de 200.000 euros y un 15 por ciento m醲imo de su patrimonio financiero. Pero no es el 鷑ico: Banco March tambi閚 ha desarrollado su socimi, con la adquisici髇 del emblem醫ico edificio ABC en Calle Serrano, y la podr韆 sacar al MAB a lo largo de este a駉.
Y son tres los motivos por los que las socimis est醤 llamadas a convertirse en un activo estrat間ico en las carteras de banca privada. Por un lado, una rentabilidad atractiva, que puede moverse en una horquilla entre el 4 y el 5 por ciento, interesante si tenemos en cuenta que los tipos oficiales de inter閟 permanecer醤 anclados en el 0 por ciento a lo largo de 2018; son valores defensivos, que invierten fundamentalmente en oficinas y locales en alquiler y hoteles, y cumplen los requisitos fiscales que busca una gran fortuna.

De hecho, CaixaBank Banca Privada destaca que las socimis 玸on una alternativa m醩 de inversi髇 para clientes de banca privada como una inversi髇 indirecta en el sector inmobiliario y con la ventaja de que se realiza a trav閟 de un mercado organizado y regulado.

Es m醩, seg鷑 explica Jos Ram髇 Aranda, director de banca privada de Banca March, 玠esde que en el 2013 se public la nueva normativa que regula estos veh韈ulos, las socimis han tenido un papel destacado en el mercado espa駉l, tanto en el inmobiliario como en el de gesti髇 patrimonial. Para Aranda las ventajas son varias: 玡s un veh韈ulo regulado, l韖uido y transparente.

獳lternativa es la palabra que m醩 emplean los expertos consultados cuando se refieren a ellas de cara a las inversiones en banca privada en 2018.

Naturaleza defensiva

Jaime Medem, director de inversiones de Mirabaud&Cie en Espa馻, explica que el gran reto de 2018 ser obtener rentabilidades razonables sin contar con el activo estrella de la renta fija. Las socimis son una opci髇 puesto que, en su opini髇, 玸e benefician no solo de ingresos recurrentes, sino de potenciales alzas en las valoraciones de los NAVS de los activos inmobiliarios. Y adelanta, que a medida que los tipos de inter閟 sigan bajos, las socimis se beneficiar醤 玠e importantes entradas de flujos de capital.

De hecho, Ignacio Romero, analista de Banc Sabadell, se馻la que para este 2018 玡speramos seguir viendo aumento de rentas en todas las categor韆s de inversi髇 en el sector inmobiliario: oficinas, retail, log韘tico, residencial y, esto, se trasladar韆 a las cuentas de resultados y, por lo tanto a mayores dividendos. Romero recuerda que una de las ventajas de estas compa耥as es que los ingresos que generen v韆 alta ocupaci髇 o v韆 incremento de precios tienen una correlaci髇 directa en los beneficios netos, con costes de gesti髇 muy bajos y controlados, y, por lo tanto, en dividendos.

En CaixaBank Banca Privada a馻den otra ventaja fruto de la gran variedad de socimis que hay en el mercado: 獶ado el gran n鷐ero de socimis que han salido al mercado, permite una importante diversificaci髇 en diferentes tipos de inversi髇 inmobiliarios, llegando a nichos de mercado a los que un inversor medio no puede acceder.

Su liquidez tambi閚 es otro elemento que juega a su favor puesto que al tratarse de veh韈ulos cotizados 玸u inversi髇 o desinversi髇 en las carteras es mucho m醩 醙il, concluye la entidad catalana.
Y aunque Espa馻 ha atravesado una profunda crisis inmobiliaria el apetito inversor por este sector, fruto de la recuperaci髇 econ髆ica, est en pleno ciclo alcista. Los expertos consideran que la inversi髇 en socimis permite no perder este tren pero reduciendo al m醲imo lo riesgos ya que al no hacerlo directamente evitan problemas de falta de liquidez, diversificaci髇 o de rotaci髇.

De hecho, Aranda reitera que la inversi髇 en socimis son interesantes ya que favorecen la diversificaci髇 de las carteras y generan rentas peri骴icas.

Jes鷖 Muela, Subdirector General de GVC Gaesco Beka, a馻de que las 玸ocimis mejoran el riesgo porque te髍icamente hay un gestor profesional.

Ventajas fiscales

El segundo punto que convierte a las socimis en veh韈ulos atractivos para los grandes patrimonios es que son fiscalmente eficientes: en primer lugar porque las socimis tributan a un tipo especial del 0 por ciento en el Impuesto de Sociedades, es decir, no pagan por este concepto a Hacienda.

Por otra parte, cuentan con una bonificaci髇 del 95 por ciento en el Impuesto de Actos Jur韉icos Documentados (AJD) y en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el caso de ganancias patrimoniales por la venta de las viviendas.

Medem se馻la que 玡sta fiscalidad beneficia al inversor de banca privada en una mayor rentabilidad/yield por encima de la renta fija tradicional.

Aunque el cliente no est exento de pagar impuestos, ya que deber韆 abonar los correspondientes al dividendo que recibe hasta la reforma fiscal estaban exentos los primeros 1.500 euros en dividendos, mientras que ahora tributan a los tipos establecidos por ingresos del capital mobiliario. As, la tributaci髇 quedar韆 en el 19 por ciento para los primeros 6.000 euros, del 21 por ciento entre 6.000 euros y 50.000 euros y del 23 por ciento para m醩 de 50.000 euros.

Al respecto, en CaixaBank Banca Privada recuerdan que la obligatoriedad de repartir dividendo puede tener un impacto que vaya m醩 all del IRPF en grandes patrimonios, ya que puede afectar al Impuesto sobre el Patrimonio.

Rentabilidades

Medem se馻la que las rentabilidades en las que se puede mover var韆 entre un 4 por ciento y un 5 por ciento. En Banc Sabadell, Romero indica que tienen en todas las socimis 玞omprar como consejo, salvo en Axiare, que recomiendan acudir a la OPA y en todas esperan una rentabilidad de entre el 2 por ciento y el 5 por ciento anual por varios motivos: se benefician de la buena marcha de la econom韆 espa駉la, la combinaci髇 de la demanda tambi閚 es atractiva y los metros cuadrados disponibles no parece que vayan aumentar en los 鷏timos a駉s.

Pero Romero tambi閚 explica que hay alg鷑 que otro factor que puede alterar su buena marcha en bolsa como 玪a subida de los tipos de inter閟, y la rentabilidad de los bonos si sube. Por lo que habr韆 que vigilarlo ya que este tipo de acciones no sienta bien a las socimis.

Aunque esas rentabilidades se pueden disparar hasta el 10 por ciento para proyectos que supone una creaci髇 de valor ,como puede ser 玴royectos que incluyan remodelaciones o cambios en su funcionalidad. Sin embargo, Muela destaca que hay tantas rentabilidades como tipos de riesgos inmobiliarios.

cu醠 elegir

Edificios en alquiler, hoteles, locales...Aranda destaca que en Banca March han estado atentos a este sector: 獶e hecho dos de nuestros proyectos de coinversi髇 se han materializado en socimis. Aranda se refiere a Merl韓 Properties, que aportaron parte de la cartera de oficinas de BBVA que compraron junto a sus clientes en 2008, y al edificio de ABC Serrano.

Medem cree que se 玹endr韆 que diferenciar entre los veh韈ulos que est醤 mayoritariamente expuestos a carteras de activos en rentabilidad y aquellos otros que est醤 centrados en el desarrollo de proyectos inmobiliarios desde fases menos consolidadas. En Mirabaud apuestan por activos en primeras ciudades y, si es posible, dentro del 'central bussiness distric'. Adem醩, premian carteras en explotaci髇 de alquiler a entidades bancarias, aseguradoras, entidades estatales o p鷅licas. Romero, por su parte, apuesta por el log韘tico. Y reitera que las socimis son un veh韈ulo ideal para cualquier tipo de inversor, desde el minorista, como el de gran patrimonio o inversor institucional.

En cuanto a los aspectos que deber韆 tener en cuenta, Romero considera que es igualmente importantes estudiar el tipo de activos en los que invierte, como el momento del ciclo en el que est y el equipo directivo. Mientras que desde CaixaBank Banca Privada creen que se deber韆 prestar especial atenci髇 a 玜nalizar la tipolog韆 y caracter韘ticas de cada inmueble, los criterios de adquisici髇 o rotaci髇,la profesionalizaci髇 del equipo de gesti髇 y su forma de retribuci髇籶uesto que como indica Romero es un veh韈ulo para tener en cartera los dos pr髕imos a駉s: 2018 y 2019, periodos en los que todav韆 vivir un ciclo alcista. Asimismo, Aranda a馻dir韆 tambi閚 analizar la calidad de los activos de la socimi y los objetivos que se han marcado. Y concluye que 玊eniendo en cuenta la gran variedad de la oferta de diferentes tipos y estrategia de inversi髇 que tenemos a nuestra disposici髇, sin duda, son sociedades que pueden ser interesantes.

A pesar de estas ventajas, Muela ve ciertas reticencias por parte de las grandes fortunas de transformar sus inmuebles en socimis ya que 玪e cuesta ceder el control del activo a un tercero.

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