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NUEVO PLAN VIVIENDA

La puntilla al calent髇 del precio de la vivienda

El borrador del plan estatal de vivienda 2018-2021 que ha presentado el Gobierno incluye multitud de iniciativas de apoyo (al alquiler, a los desahuciados, a la mejora de la eficiencia energ閠ica en viviendas, a la regeneraci髇 urbana, a las personas mayores, a la compra...), pero, por sus m醩 directas consecuencias en el mercado, nos vamos a centrar en las ayudas a los arrendatarios en general y a los compradores m醩 j髒enes. Seg鷑 comenta Julio Rodr韌uez, ex presidente del Banco Hipotecario y de Caja de Granada, las subvenciones que se proponen tanto para el alquiler como para la adquisici髇 tendr醤 como consecuencia un aumento de los precios. En la misma l韓ea, Miguel 羘gel Alemany, director general de Pisos.com, afirma: 獿os incentivos gubernamentales s髄o suben de forma artificial el precio de compra y la mensualidad del alquiler, dado que provocan un efecto llamada.

Aunque el efecto ser de mayor dimensi髇 en el caso del alquiler que en el de la compra, puesto que, como comenta Julio Rodr韌uez, el est韒ulo aumentar m醩 la demanda de alquileres que de potenciales compradores. Fernando Rodr韌uez de Acu馻, de RR Acu馻 y Asociados, a馻de que las ayudas al alquiler tienen mayores consecuencias, puesto que las que van dirigidas a los compradores de inmuebles tienen que contar, adem醩 de con la voluntad de comprar y con ese peque駉 apoyo estatal, con el cr閐ito bancario, a鷑 muy selectivo como para que llegue al p鷅lico objetivo de las ayudas. Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona, resume: 獷l plan no va a incendiar el precio de venta, pero s el del alquiler.

縎e disparar el alquiler?

縋or qu las consecuencias van a ser especialmente importantes en el mercado del alquiler? Quiz醩, por la extensi髇 de las ayudas, equivalentes al 40 por ciento de rentas mensuales de hasta 600 euros o de 900 euros en casos justificados de determinados municipios, para personas con ingresos inferiores a tres veces el Iprem (Indicador P鷅lico de Renta de Efectos M鷏tiples), es decir, para quienes reciban ingresos de hasta 22.365,42 euros repartidos en catorce pagas, o de hasta algo menos de 20.000 si se reciben en doce pagas. Para los menores de 35 a駉s, el porcentaje de la renta cubierto por el Estado puede alcanzar el 50 por ciento.

La posible subida del alquiler puede tener dos causas: por un lado, como se馻la Julio Rodr韌uez, por el aumento de la demanda solvente. Puede aflorar porque quienes quieren emanciparse, o quienes desean pasar de compartir piso a vivir en solitario, podr醤, con la inyecci髇 estatal a su renta, permitirse un piso en alquiler para ellos solos. Pero, por otro lado, la demanda ya activa en el mercado tendr mayor capacidad de compra, mayor renta disponible, lo que llevar a los propietarios, seguramente, a caer en la tentaci髇 de subir las rentas, porque quiz醩 se crean con el derecho de participar tambi閚 de las ayudas estatales a los arrendatarios.

As, como apunta Fernando Rodr韌uez de Acu馻, si bien el precio de la vivienda en venta va ligada m醩 a la demanda pura y dura, los precios de los alquileres van muy ligados a la renta disponible por lo que, si 閟ta aumenta, el coste de arrendar tambi閚 aumentar.

Ahora, comenta Rodr韌uez de Acu馻, los alquileres est醤 subiendo en parte como consecuencia de las actualizaciones de rentas que hab韆n permanecido congeladas durante los peores a駉s de la crisis. Esa actualizaci髇, como consecuencia de la puesta en marcha de las ayudas, pueden acentuarse todav韆 m醩. Aunque los propietarios han de tener en cuenta lo que apunta Alejandro Inurrieta, economista y ex presidente de la Sociedad P鷅lica del Alquiler: las ayudas al alquiler suelen tardar en concederse y en ingresarse al beneficiario, con lo que el 'efecto riqueza' no es inmediato.

Apoyo para lidiar con un entorno recalentado

Si al final los nuevos precios de los alquileres acaban incorporando las ayudas al alquiler, 閟te seguir siendo igualmente inaccesible para los colectivos a los que pretendidamente querr韆 ayudar el Gobierno. Beatriz Toribio, de Fotocasa, discrepa. Esta experta comenta que, antes de anunciarse el Plan Vivienda del Gobierno, independientemente de 閟te, el precio del alquiler ya se estaba calentando (ya sube a un ritmo interanual medio en Espa馻 del 10 por ciento), con lo que las ayudas suponen un alivio sobre todo para los j髒enes, para que puedan acceder a una vivienda. 獿as ayudas van a afectar a los precios, pero el beneficio que van a suponer va a ser superior al perjuicio derivado de la subida de precios que derive de ellas, puesto que los precios ya estaban subiendo, comenta Toribio. La otra cara de la moneda es la que plantea Rodr韌uez de Acu馻: 玈i lo que se pretend韆 era controlar los precios, las medidas son contraproducentes.

Parece que con este plan 鷑icamente se busca ayudar a los inquilinos a lidiar con los alquileres al alza, sin intentar ponerles un freno. Para que, como se馻la Rodr韌uez de Acu馻, se siga invirtiendo en el mercado inmobiliario destinado al alquiler, o para dar salida a inmuebles que de otra manera no la tendr韆n.

De todas formas, el alquiler estaba subiendo fundamentalmente en las grandes capitales. 縋ueden las subvenciones estatales al arrendamiento ayudar a extender esa subida, impulsando un poco m醩 los precios en las capitales de provincia m醩 rezagadas en los precios del alquiler? Seg鷑 Acu馻, el problema de estas ubicaciones est en sus escasos j髒enes y empleos.

Un efecto secundario de las ayudas al alquiler puede ser el aumento de la rentabilidad de los pisos, lo que eleva su precio en venta, efecto que puede ser relevante en el caso de los inmuebles medios y en los m醩 baratos. Los m醩 caros no se ven afectados: los alquileres superan los 900 euros y sus inquilinos tienen rentas superiores a la que se establece como l韒ite.

Ayudas a la compra

As, para Gonzalo Bernardos, ser el segmento m醩 humilde del mercado inmobiliario el que puede ver m醩 impulsados la demanda y los precios como consecuencia de las ayudas a la compra de vivienda por parte de j髒enes menores de 35 a駉s, consistentes en la aportaci髇 estatal de hasta 10.800 euros por vivienda, sin que supere en ning鷑 caso el 20 por ciento del precio de adquisici髇 de la casa. Esa cantidad, como apunta Julio Rodr韌uez, es un apoyo para pagar la entrada de la vivienda, que exige ahorro previo para precios totales por encima de los 54.000 euros incluso contando con la ayuda, a personas que est閚 en el l韒ite de poder comprar una vivienda, o no. Inurrieta a馻de que el plan parece estar dise馻do para ayudar a la banca y a la Sareb a vender sus inmuebles m醩 dif韈iles de comercializar: la cuant韆 de las ayudas y las rentas a las que van dirigidas, las m醩 bajas, restringen la demanda para inmuebles muy determinados en cuanto a su precio, a su tama駉 y a su localizaci髇, que coincide con la oferta menos atractiva de las entidades.

Ampliando el foco, la mayor韆 de viviendas en Espa馻 cuestan menos de 150.000 euros, seis de cada diez, pero casi todas est醤 en municipios de menos de medio mill髇 de habitantes, seg鷑 cifras de idealista.com, lo que implica, una vez m醩, que la medida puede ayudar a dinamizar los mercados inmobiliarios m醩 baratos, en los que las ayudas suponen mayor proporci髇 sobre el total del precio y sobre todo de segunda mano, con los 'peros' que indicaba Fernando Rodr韌uez de Acu馻 para el alquiler (escasa poblaci髇 joven y poco empleo).

Gonzalo Robles, consejero delegado de UXBAN, comenta: 獿as ayudas directas para la adquisici髇 de vivienda son beneficiosas para los vendedores, ya que crean la expectativa que se traduce en disminuir el margen de negociaci髇 e incluso aumentar el precio de venta. En este sentido, los j髒enes menores de 35 a駉s se tendr醤 que enfrentar a esta situaci髇 ya que los vendedores entender醤 autom醫icamente que su capacidad de pago es mayor al contar con los 10.800 euros m醩 para afrontar la compra. Pero el impacto ser diferente seg鷑 el precio de la vivienda del que hablemos: as, seg鷑 sus c醠culos, subir los precios de los pisos hasta en un 10 por ciento de media: 獷l precio medio de la vivienda en Espa馻 es de 1.237 euros por metro cuadrado. Si un joven tiene inter閟 en adquirir una vivienda de tama駉 promedio de unos 90 metros cuadrados construidos, el impacto de la ayuda sobre el te髍ico precio de compra de 110.000 euros es de un 10 por ciento. Esta cifra representa de una tacada el crecimiento previsto de la vivienda para los pr髕imos dos a駉s y medio. Seg鷑 Robles, en ciudades grandes como Madrid y Barcelona, el impacto ser韆 del 5 por ciento usando los mismos par醡etros, ya que hablamos de precios medios de 2.300 euros por metro cuadrado.

El gran problema de estas ayudas, como se馻lan Bernardos y Rodr韌uez de Acu馻, es que no pueden ser eficaces sin cr閐ito, dif韈il de lograr para seg鷑 qu capas de la poblaci髇. As, Toribio cree que la ayuda a la compra va a tener un alcance limitado, puesto que va dirigido a un perfil de poblaci髇 con bajos ingresos y dif韈il acceso al cr閐ito, sobre todo en las grandes ciudades, donde se requieren ingresos m韓imos de entre 2.000 y 2.500 euros mensuales para lograr una hipoteca media. Adem醩, requiere un ahorro previo medio de hasta 65.000 euros, poco frecuente entre la poblaci髇 de menos de 35 a駉s con salarios bajos que no haya recibido una donaci髇 o ayuda familiar. As, seg鷑 Toribio el impacto en los precios ser limitado.

Medidas alternativas

En l韓eas generales, a los expertos no les llegan a convencer del todo (en el mejor de los casos), las medidas anunciadas por el Gobierno. 縌u alternativas proponen? Julio Rodr韌uez da una pista: comenta que lo que m醩 le gusta del borrador es el programa de est韒ulo a la oferta de vivienda de alquiler. Y por ah van las propuestas de Inurrieta para dinamizar el arrendamiento y ayudar a las rentas bajas y medias: la creaci髇 de un parque p鷅lico en renta con precios fijados, lo que ayudar韆 a controlar las rentas del mercado de particulares, sobre los que aconsejar韆 establecer tambi閚 un control sobre los incrementos que aplican a los arrendatarios. En general, las propuestas apuntan a la necesidad de poner m醩 oferta en alquiler, independientemente de que sea p鷅lica o privada, para contener la subida de precios y hacer la vivienda m醩 accesible.
En cuanto a la compra, aunque tambi閚 para el arrendamiento, como concluye Alemany, 玡ra necesario acercar la vivienda a los j髒enes, pero a trav閟 de otras f髍mulas, como fortaleciendo su estabilidad laboral y mejorando sus sueldos con incentivos a empresas, o bien flexibilizando las condiciones de financiaci髇 respecto a intereses reducidos, plazos de amortizaci髇 largos o periodos de carencia, por ejemplo.

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