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econom韆 colaborativa

Te cambio la casa: c髆o proceder al trueque de vivienda de forma legal

Nightswapping, Mhospitallity, Mytwinplace....Son extranjerismos que los aficionados al turismo han adoptado como t閞minos propios y que rastrean en Google al organizar sus viajes en circuitos alternativos al tradicional de reserva de hotel y apartamento.

Desde que se popularizase la plataforma Airbnb, donde se pueden alquilar casas particulares para d韆s sueltos en cualquier periodo del a駉, con la sensaci髇 acogedora de un hogar, la f髍mula de alquiler colaborativo se ha multiplicado y diversificado.

As, por ejemplo, el mencionado Nightswapping consiste en un intercambio de noches entre particulares, al que se a馻de un coste fijo de unos 10 euros por noche para mantenimiento de "servicios generales".

Mientras, Mhospitallity, Mytwinplace son relativos a compartir no s髄o la cama sino tambi閚 el conocimiento del entorno, en el primer caso el idioma, y en el segundo la localidad. En este 鷏timo caso se accede al lugar deseado mediante un sistema de puntos de viaje.

Estas nuevas f髍mulas colaborativas ser inventan y reinventan cada d韆 en las plataformas de Internet y han llegado, parece que para quedarse, al negocio de la venta de pisos, donde las necesidades de ahorro y alternativas son mucho mayores.

El contrato de permuta

El intercambio definitivo de viviendas entre particulares no tiene nombre extranjero, pero s legal. Se conoce como contrato de permuta ,est regulado en el c骴igo civil , mediante los art韈ulos que van desde van desde el 1538 al 1531 .Se define como un acuerdo legal por el que cada uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa para recibir otra.

Nos lo explica desde Le Morne Brabant abogados Alegr韆 Cuevas, experta en vivienda, quien aclara que lo que le diferencia del contrato normal de compra-venta es que mientras que en el primero se cambia una cosa por dinero, en el segundo una cosa se cambia por la otra, en este caso un bien inmueble.

Tambi閚 puede darse un contrato mixto de compraventa y permuta; en este caso, lo que se entrega a cambio de la cosa consiste parte en dinero y parte en el objeto. Esto se produce cuando la valoraci髇 de los bienes a permutar es diferente, y la diferencia existente se aporta mediante el abono de una cantidad monetaria.

Es decir, por ejemplo, yo tengo un piso muy grande, que ya no necesito porque mis hijos se han ido de casa y t tienes un buen chalet en un pueblo en el que a m me gustar韆 jubilarme. El piso grande te vendr韆 fenomenal porque vas ser padre de nuevo .

Lo l骻ico es que un piso grande en una ciudad sea m醩 caro, as que el due駉 del chalet tendr韆 que aportar la diferencia econ髆ica en dinero.
Es uno de los muchos ejemplos con los que ya est醤 trabajando agencias de intercambio, que ayudan a particulares a encontrar quien ofrezca viviendas acordes a sus necesidades.

Sin embargo, no se trata s髄o de qu tengo y qu necesito, seg鷑 aclaran los expertos legales, sino de en qu situaci髇 hipotecaria se encuentran ambos inmuebles y qu tengo que hacer para que el truque se realice con todas las garant韆s para ambos participantes.

El proceso es, en principio, sencillo: se pacta el valor de ambos inmuebles, que deber ser el "valor de mercado"; podr韆mos tomar el valor de tasaci髇. Se firma un contrato de permuta donde se recojan claramente los acuerdos que se han llegado entre las partes y posteriormente se eleva dicho contrato ante notario trasmiti閚dose as la titularidad de ambos bienes. El problema, llega, se馻la la abogada, cuando hay una o varias hipotecas de por medio.

C髆o proceder cuando existen una o varias hipotecas

En este caso, el banco en cuesti髇, aclara Alegr韆 Cuevas, deber aprobar una nueva hipoteca, una novaci髇 ( modificaci髇 posterior a la realizaci髇 de la misma ) con cambio de titular deudor o se tendr que acudir a otra entidad dispuesta a conceder una nueva hipoteca.

Al cambiar la titularidad de ambos bienes, el banco mantiene una hipoteca sobre el mismo bien pero con un titular distinto.

As pues, dependiendo de la solvencia econ髆ica del nuevo deudor aprobar o no la hipoteca. En este supuesto, adem醩 de los gastos e impuestos implicados en la permuta hay que a馻dir los posibles gastos de novaci髇, cancelaci髇 o constituci髇 de hipoteca, seg鷑 el caso.

Nuevos impuestos y otros gastos

En este apartado de crucial importancia, los expertos de Le Morne Brabant son claros: los impuestos se abonan en funci髇 de la diferencia existente principalmente entre el valor por el que nosotros compramos la vivienda y el que le damos en la permuta en funci髇 del valor del mercado en el momento de producirse la trasmisi髇.

Adem醩, en cuanto a los gastos y tributos implicados en una permuta de inmuebles urbanos entre personas f韘icas, hay que tener en cuenta los siguientes:

- Los gastos de notar韆 y registro de la escritura de permuta.

- El Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales, del 7%, y Actos Jur韉icos Documentados, que recaer sobre ambos inmuebles, al darse dos hechos imponibles simult醤eos (no se aplica IVA al suponer que ambos permutantes no son empresarios).

- El Impuesto Sobre el Incremento de Valor de Bienes de Naturaleza Urbana, m醩 conocido por Plusval韆 Municipal, impuesto municipal que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos puesto de manifiesto en la permuta.

- La ganancia o p閞dida patrimonial en el IRPF, que tributar al 18%. La base sobre la que aplicar este gravamen es la diferencia entre el valor de adquisici髇 del bien que se trasmite y el valor que se ha tomado a efectos de la permuta, con los correspondientes gastos inherentes a la operaci髇
Por 鷏timo, nada de presuponer que estos gastos se van a cubrir a partes iguales por comprador y vendedor. En este terreno, explica la abogada, presuponer nos puede costar caro. La recomendaci髇 es que todos los acuerdos se recojan claramente en el contrato de permuta, previo a la realizaci髇 de cualquier gasto que se vaya a llevar a cabo por las partes.

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