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¿Ganga inmobiliaria o piso invendible?: No se haga líos

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El mercado inmobiliario recupera el pulso. El precio de la vivienda subió un 6,6% en 2015, con un incremento de las compraventas del 11,1%, hasta las 354.538 operaciones en el conjunto del ejercicio, según la Estadística Registral Inmobiliaria correspondiente al cuarto trimestre del pasado año.La compraventa de viviendas subió en 2015 un 11,1%, el mayor porcentaje desde 2011 según el Instituto Nacional de Estadística (Ine). Y para este año, el sector prevé una tendencia similar, siempre y cuando se despejen las dudas sobre gobernabilidad existentes en la actualidad.

Se cierran más transacciones, se notan mayores precios y una ligera ansiedad entre los compradores por echar la caña al chollo inmobiliario de sus sueños, bien porque hace falta la vivienda bien porque el comprador considere que ya es un buen momento para invertir y mover el dinero. Pero cuidado con no confundir lo que es una ganga inmobiliaria de lo que podría derivar en un piso invendible. 

La línea divisoria entre una propiedad a precio de ganga y una vivienda invendible, no es fácil de señalar. Como explica Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, "cerca del 30% de las viviendas con cartel de 'Se Vende' nunca volverán a cambiar de manos".

¿Cuáles son estas viviendas "malditas"? Duque lo tiene claro. "Un 50% de ellas provienen de malos desarrollos urbanísticos". Viviendas de nueva construcción, levantadas en localizaciones desafortunadas, con escasa calidad, o en emplazamientos en los que no se han ejecutados las infraestructuras prometidas. "En muchos casos encontramos todos estos atributos a la vez", afirma. 

Y ¿Dónde están? "Encontramos viviendas de estas características en prácticamente todas las zonas de España", afirma Duque. "Sin embargo, se concentran principalmente en la Costa del Sol, Levante y Murcia. Y menos en Madrid y Barcelona, donde el mercado se encuentra muy cerca del stock técnico necesario para su buen funcionamiento".

El otro 50% de estas viviendas invendibles, se encuentra en el extremo opuesto. Son viviendas antiguas, afirma Duque, algunas con graves problemas estructurales difíciles de identificar a primera vista, muchas de ellas sin elementos básicos como luz, ascensor, o simplemente espacios habilitados para vivienda cuando nunca debería haber sido así.

¿Cómo diferenciar una ganga de una propiedad invendible?

En las gangas, como en las auténticas rebajas, la ventaja supone el encontrar a una persona que necesita vender rápidamente, aunque ello suponga una rebaja sustancial en el precio. "Un ejemplo clásico de este tipo de operaciones se da en las herencias. Generalmente hay un momento en el que, como alternativa a males mayores, los herederos deciden vender por debajo de precio de mercado y terminar con las tensiones familiares", afirma Duque.

Este experto concluye que el factor determinante es la necesidad de venta del propietario reflejada en un plazo de tiempo. Incluso, lo que es invendible hoy -en términos económicos- puede ser una ganga dentro de 10 años. Ahora bien, las propiedades de mala calidad, cada vez tendrán menos recorrido en este sector. 

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