20 de Enero, 21:09 pm

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VIVIENDA

Donde los precios se recuperan, las subidas serán de entre un 3% y un 5%, pero aún sobran más de 650.000 viviendas en España

Transcurrido el año 2016, la demanda será débil y será difícil continuar reduciendo el stock

Por primera vez se perciben marcadas tendencias de recuperación en muchas variables del mercado inmobiliario español, según Fernando Rodríguez de Acuña, director ejecutivo de RR Acuña y Asociados. Y este año, continúa este experto, se han consolidado los brotes verdes de los que se hablaba hace un año. El ejercicio 2014, pues, marcó un punto de inflexión en el ciclo inmobiliario que supone un cambio de tendencia para los desequilibrios generados entre la oferta y la demanda desde el año 2007. Por fin, se ha marcado un hito en cuanto a la evolución de los precios, en definitiva. 

La recuperación económica, de acuerdo con la firma RR Acuña y Asociados, ya está cuajando en el mercado de vivienda, ya tiene un impacto favorable sobre el sector inmobiliario. De todas formas, reconocen, los datos económicos actuales aún no son suficientes para aseverar el total saneamiento del sector inmobiliario, máxime por el importante volumen de stock acumulado a la venta, además de por las diferencias de ubicación entre la oferta y la demanda y por las diferencias existentes entre las dinámicas de diferentes ubicaciones. 

Es en la vivienda nueva en la que mayores mejoras se están produciendo, mientras que en la vivienda usada aún se observa un importante exceso de stock. Pese a que se ha reducido la construcción de la vivienda nueva y pese a la mejora de la demanda total, se ha ido disolviendo stock, pero sobre todo por las ventas de viviendas nuevas. La sobreoferta en vivienda nueva, por tanto, ha dejado de ser una lacra en el mercado inmobiliario español. De hecho, en ciertas zonas ya hay déficit de viviendas nuevas, lo que dinamizará la actividad constructora. 

Pero, ¿es todo esto suficiente para hablar de la recuperación del sector inmobiliario? La sobreoferta de vivienda nueva es cierto que se está liquidando, pero en el caso de viviendas usadas, el stock es aún muy significativo. Por lo tanto, el efecto en los precios continúa siendo el mismo que antes, dado que aunque no hay vivienda nueva, vivienda usada la hay "a patadas". 

¿Entonces qué está pasando con los precios? El ajuste ha sido de entre un 31% y un 37% desde el pico del ciclo. Todas las fuentes hablan de un porcentaje similar. Pero, ¿qué está ocurriendo ahora? Viendo todas las fuentes disponibles, todas apuntan a una estabilización de los precios. ¿Esto significa que van a dejar de caer ya? No. En los dos últimos años, más de la mitad de las transacciones de viviendas se está dando en cinco provincias españolas. Y todas estas operaciones tienen lugar en viviendas de la misma tipología: a precios muy competitivos que sí es cierto que van avanzando de un año a otro. 

¿Subirá, por tanto, el precio a partir de ahora? Sí, en las zonas "prime", y en las zonas más dinámicas, pero a ritmos muy reducidos, de entre un 3% y un 5%. 

En las zonas en las que no se están produciendo operaciones no están bajando los precios, pero precisamente porque no hay transacciones y porque los propietarios, fundamentalmente los bancos, están manteniéndolos. 

RR Acuña y Asociados espera que los precios sigan estabilizándose con vistas a los dos próximos años, en 2015 y 2016. Opina que se registrarán moderadas subidas en las áreas con demanda de nivel adquisitivo medio-alto y con bajos niveles de stock en oferta, gracias a que toda la demanda solvente tendrá acceso al crédito. Aunque ello no nos tiene que hacer olvidar que un significativo porcentaje de la población joven no puede pagar una hipoteca, lo que reduce significativamente la demanda potencial. Bien es verdad que este grupo social puede ayudar a dinamizar el mercado del alquiler. 

Transcurrido el año 2016, la demanda será insuficiente para disolver todo el stock: las condiciones poblacionales, empleo y esfuerzo financiero no pronostican una mayor robustez de la demanda. 

De hecho, posiblemente, a partir de 2017, para hablar de más demanda hay que tener en cuenta ya cuestiones poblacionales. Si se sigue generando oferta de manera natural por vía de herencias o por adjudicaciones de bancos, es probable que la disolución de stock sea difícil. En costa y en el centro se disolverá la oferta, pero en otras zonas, la demanda se tendrá que generar, porque a día de hoy no hay. No es que a partir del año 2017 las cosas vayan a empeorar, sino que el stock estará concentrado en el resto de áreas, no en las prime, en las que no hay demanda. Porque, de acuerdo con los cálculos de RR Acuña y Asociados, hay alrededor de 657.000 viviendas invendibles ubicadas en zonas donde hubo una expansión inmobiliaria excesiva que será muy difícil de absorber.  

Asimetrías entre diferentes áreas del país

Se están observando fuertes asimetrías de mercado entre diferentes áreas del país. Toda la recuperación se está centrando en áreas metropolitanas y en ciertas áreas consolidadas de costa. 

Para agotar el stock, de media en España, se tardarían seis años. Pero, precisando, la media nacional en vivienda nueva se encuentra en los 3,2 años, frente a los 5,1 años de la vivienda usada. En vivienda nueva casi todo el mapa de España tiene un nivel de stock en relación con la demanda por debajo de los 3,5 años e incluso muchas de las provincias apenas tiene para más de año y medio de stock. Por el contrario, en vivienda usada, sólo Madrid presenta un tiempo de disolución de stock por debajo de los 3,5 años. 

En cuanto a las viviendas nuevas de costa, el periodo en que se calcula la liquidación del stock está en los 3,4 años, mientras que en viviendas de segunda mano en costa, el periodo estimado en que se disolverá la oferta se calcula en 6 años. 

En el resto de áreas, el tiempo en que se calcula la reducción de stock es terrible: más de diez años. 

Como medias provinciales, en el total de áreas metropolitanas, las zonas con periodos en los que se prevé que se disuelva el stock en entre 2,5 y 3,5 años son muy pocas. Principalmente, Madrid y Navarra. Y, en costa, las de mejores registros son las áreas consolidadas, entre las que destacan Alicante y Málaga como las más activas. 

Para los bancos no acaba la crisis inmobiliaria

Para los que no ha terminado la crisis inmobiliaria es para los bancos. De acuerdo con cálculos de RR Acuña y Asociados, la empresa promotora sigue siendo aún muy precaria: el 51% del crédito comprometido corresponde a empresas técnicamente quebradas o que han perdido el 50% de su capital, por lo que el volumen de adjudicados todavía podría crecer algo más. Por el lado de lanzamientos de ejecuciones hipotecarias, los datos del Consejo General del Poder Judicial reflejan un crecimiento del 12% en 2014, lo que hace pensar que las adjudicaciones todavía continuarán en los dos próximos años por este concepto. 

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