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Dación en pago: ¿Me puede hacer algún cargo extra el banco?

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La dación en pago es un instrumento mediante el cual se entrega la titularidad de un activo inmobiliario a cambio de la deuda hipotecaria que su dueño tenga con la entidad que lo ha financiado. Es un instrumento cuyo espíritu pasa por funcionar como una salvaguarda para quienes tenga una hipoteca. Por tanto, una vez entregado el activo se debe cancelar la deuda, aunque no siempre es así, como lo explican los abogados del bufete Sanahuja & Miranda.

En efecto, estos expertos plantean el siguiente caso real. Los clientes afectados disponían de dos hipotecas sobre dos viviendas (caso típico de cambio de vivienda, se vende una casa y se compra otra) pero resultaron afectados por la crisis, por lo que no pudieron llevar a cabo la venta de una de esas viviendas. Ante la imposibilidad de afrontar las cuotas de ambas hipotecas, la entidad financiera aprobó la dación en pago, instrumentalizada mediante su correspondiente escritura pública ante notario.

Con la dación en pago, la entidad financiera da por pagada íntegramente la deuda, lo que incluye la cantidad pendiente de amortizar de la hipoteca junto a sus intereses y demás gastos. A cambio, adquiere la propiedad del inmueble. Hasta ahí, todo correcto. La única obligación de los consumidores o deudores hipotecarios pasa por hacerse cargo del impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía), hecho que efectuaron en su momento. Paralelamente, el banco insta a los clientes a suscribir una ampliación de la hipoteca restante expresando como motivo "refinanciación de deudas y obtención de liquidez inmediata".

Sin embargo, según explica el abogado de este despacho, Fernando Sanahuja, en una entrevista telefónica con Finanzas.com, los problemas surgen cuando, tras haberse escriturado tanto la dación en pago como la ampliación de la otra hipoteca, "de forma repentina, sorpresiva y contraria a lo acordado", el banco carga en la cuenta de los clientes la cantidad de la ampliación del préstamo hipotecario. Los conceptos cobrados son dos: "recobro cuotas hipotecarias pendientes" y otro de "Provisión de fondos quita dación". O dicho de otra forma, el mismo dinero que concede por ampliar la hipoteca lo carga por estos conceptos.

Según Sanahuja, esos gastos "no caben, no proceden" toda vez que ya ha sido firmada la dación en pago. En virtud a la propia Dación en pago realizada, "no cabe deducir importe alguno ni de las cuotas hipotecarias pendientes de pago antes de realizarse la propia dación ni tampoco las restantes", apunta el letrado. Esto es así puesto que la escritura de la dación así lo conviene. Toda la deuda queda liberada con la entrega de la vivienda, únicamente debe abonarse por los consumidores la plusvalía.

Tampoco cabe aplicar cargos por el concepto "Provisión de fondos quita dación". Es decir, la dación en pago es "gratuita" tras entregarse la propiedad de la vivienda sobre la que quedaba gravada la hipoteca; por tanto, como reitera motivadamente el Juez del Primera Instancia 4 de Tarragona. "(...) Lo que en modo alguno es concebible es que se justifiquen determinados cargos por un concepto registrado con un número "recobro XXX" y otro "prov. Fondos quita dación" sin dar explicación alguna, ni prueba del motivo por el que se hacen (...)"

Así las cosas, la Sentencia firme dictada por el Juzgado de Primera Instancia 4 de Tarragona, acuerda la devolución de las cantidades deducidas por la entidad financiera.

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