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Daci髇 en pago: 縈e puede hacer alg鷑 cargo extra el banco?

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La daci髇 en pago es un instrumento mediante el cual se entrega la titularidad de un activo inmobiliario a cambio de la deuda hipotecaria que su due駉 tenga con la entidad que lo ha financiado. Es un instrumento cuyo esp韗itu pasa por funcionar como una salvaguarda para quienes tenga una hipoteca. Por tanto, una vez entregado el activo se debe cancelar la deuda, aunque no siempre es as, como lo explican los abogados del bufete Sanahuja & Miranda.

En efecto, estos expertos plantean el siguiente caso real. Los clientes afectados dispon韆n de dos hipotecas sobre dos viviendas (caso t韕ico de cambio de vivienda, se vende una casa y se compra otra) pero resultaron afectados por la crisis, por lo que no pudieron llevar a cabo la venta de una de esas viviendas. Ante la imposibilidad de afrontar las cuotas de ambas hipotecas, la entidad financiera aprob la daci髇 en pago, instrumentalizada mediante su correspondiente escritura p鷅lica ante notario.

Con la daci髇 en pago, la entidad financiera da por pagada 韓tegramente la deuda, lo que incluye la cantidad pendiente de amortizar de la hipoteca junto a sus intereses y dem醩 gastos. A cambio, adquiere la propiedad del inmueble. Hasta ah, todo correcto. La 鷑ica obligaci髇 de los consumidores o deudores hipotecarios pasa por hacerse cargo del impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (Plusval韆), hecho que efectuaron en su momento. Paralelamente, el banco insta a los clientes a suscribir una ampliaci髇 de la hipoteca restante expresando como motivo "refinanciaci髇 de deudas y obtenci髇 de liquidez inmediata".

Sin embargo, seg鷑 explica el abogado de este despacho, Fernando Sanahuja, en una entrevista telef髇ica con Finanzas.com, los problemas surgen cuando, tras haberse escriturado tanto la daci髇 en pago como la ampliaci髇 de la otra hipoteca, "de forma repentina, sorpresiva y contraria a lo acordado", el banco carga en la cuenta de los clientes la cantidad de la ampliaci髇 del pr閟tamo hipotecario. Los conceptos cobrados son dos: "recobro cuotas hipotecarias pendientes" y otro de "Provisi髇 de fondos quita daci髇". O dicho de otra forma, el mismo dinero que concede por ampliar la hipoteca lo carga por estos conceptos.

Seg鷑 Sanahuja, esos gastos "no caben, no proceden" toda vez que ya ha sido firmada la daci髇 en pago. En virtud a la propia Daci髇 en pago realizada, "no cabe deducir importe alguno ni de las cuotas hipotecarias pendientes de pago antes de realizarse la propia daci髇 ni tampoco las restantes", apunta el letrado. Esto es as puesto que la escritura de la daci髇 as lo conviene. Toda la deuda queda liberada con la entrega de la vivienda, 鷑icamente debe abonarse por los consumidores la plusval韆.

Tampoco cabe aplicar cargos por el concepto "Provisi髇 de fondos quita daci髇". Es decir, la daci髇 en pago es "gratuita" tras entregarse la propiedad de la vivienda sobre la que quedaba gravada la hipoteca; por tanto, como reitera motivadamente el Juez del Primera Instancia 4 de Tarragona. "(...) Lo que en modo alguno es concebible es que se justifiquen determinados cargos por un concepto registrado con un n鷐ero "recobro XXX" y otro "prov. Fondos quita daci髇" sin dar explicaci髇 alguna, ni prueba del motivo por el que se hacen (...)"

As las cosas, la Sentencia firme dictada por el Juzgado de Primera Instancia 4 de Tarragona, acuerda la devoluci髇 de las cantidades deducidas por la entidad financiera.

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