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previsiones

Ocho respuestas sobre cómo evolucionará la vivienda en 2015

El sector vivienda acaparará el centro de las miras el próximo año. Con una incipiente recuperación, se espera que ésta también se traslade al sector inmobiliario. Sin embargo, todavía hay numerosas incógnitas por despejar como cómo evolucionarán los precios de la vivienda o cómo afectará la reforma fiscal.

¿Seguirá cayendo el precio de la vivienda en 2015?

Borja Mateo, analista inmobilario, asegura que los precios bajaran aun más porque estamos en mitad de un superciclo de bajadas de precios de pisos. Hasta finales de 2014, en el mercado de segunda mano y desde precios de pisos, la bajada media esta en un rango del 52-57% habiendo sido la bajada en 2014 del 6%. En 2015 me parecen razonables bajadas de precios del 2-5% respecto a finales de 2014.

Por su parte, Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com comenta que cada vez son más las localizaciones donde el margen de recorte es muy estrecho o casi nulo. "El comprador aún espera descuentos de entre el 5% y el 10% durante la negociación, algo que logrará en función de la urgencia y determinación del vendedor", estima Gandarias. Para 2015, la caída sería de un 2% adicional.

Desde Fotocasa señalan que la caída en 2015, si se mantiene la apertura del crédito y la economía y el empleo no empeoran, será mucho menor que la de 2014, cuando ya el Índice fotocasa.es ha registrado un importante frenazo en la caída de los precios. Cerraremos este año con un descenso interanual en torno al 6%, frente al casi 9% de 2013.

¿Cuánto será la caída acumulada?

Para finales de 2015, en mercado de segunda mano, y desde pico, los precios habrán bajado ya el 53-59% en términos nominales, calcula Mateo. "Hasta la finalizacion del superciclo de bajadas de precios de pisos, los precios de las mismas bajaran el 80-85%" concluye. Desde pisos.com señalan que el descenso rondaría el 42% total.

¿2015 será un año para comprar vivienda?

Matero descarta que 2015 sea un año ideal para comprar vivienda. "Hay mucha gente que no entiende la profundidad de la corrección, de la naturaleza del superciclo que estamos viviendo, y toma decisiones de inversión muy negativas para su bolsillo animados por dinámicas tácticas y pasajeras". Además, asegura que estructuralmente, no hay demanda de vivienda en España ni la habrá consecuencia del fuerte envejecimiento de la población y la brutal oferta existente. Más optimistas se muestran desde pisos.com. Aparte del oportunismo de los fondos, el ahorrador ha visto en los actuales precios una buena ocasión. "Las revalorizaciones exprés ya no existen. El que compra hoy es consciente de que ganará un extra con el alquiler y tendrá un futuro más seguro gracias a una venta a largo plazo, pero también sabe que una casa vacía es un gasto", advierte Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com.

Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.com, recalca que durante el próximo año el mercado inmobiliario español va a seguir ofreciendo grandes oportunidades para la compra de vivienda, sobre todo si se obtienen precios muy bien negociados. nuestro consejo para quien quiera comprar en 2015 es apoyarse en un buen profesional inmobiliario, ya que son el colectivo que actualmente consigue cerrar las operaciones al mejor precio, gracias a su amplio conocimiento de los mercados locales

¿Para el inversor es una buena oportunidad?

Mateo descarta que se trata de una buena oportunidad de inversión: el comprador no comprende la relación de rentabilidad, gastos de transacción y de mora por alquiler; esta última debe estar en el 15-17% a nivel nacional de los datos que tenemos para las ciudades más importantes el país que son las únicas sobre las que hay datos.

 Desde Fotocasa señalan que precisamente en gran parte ha sido el apetito inversor lo que ha movido el mercado este año. Si en 2013 eran grades fondos extranjeros los que protagonizaban la escasa actividad que registraba el sector, en 2014 hemos visto cómo poco a poco se han animado a comprar vivienda pequeños y medianos ahorradores, la mayoría en búsqueda de una rentabilidad que no encuentran en otros mercados. Hay que tener en cuenta que, según los datos de fotocasa.es, la rentabilidad anual que se puede obtener en España de un inmueble comprado para ponerlo posteriormente en régimen de alquiler se ha elevado este año al 5%.

¿Cómo evolucionará la demanda?

En lo que respecta a la demanda real, aquella que compra un piso para satisfacer una necesidad propia, la hemos visto despertar en 2014 matiza Alemany. "Este año ha servido para modelar un nuevo perfil de cliente, más consciente de hasta dónde puede llegar con su presupuesto y más seguro de sus herramientas de negociación, puesto que ha tenido mucho tiempo para estudiar los movimientos de la oferta.

En cuánto al mercado hipotecario, ¿cómo esperáis que evolucionen los diferenciales?

Matero asegura que los diferenciales bajarán aún más, pero los criterios de concesión actuales, mucho mas duros que en el pico de la burbuja, están aquí para quedarse. Por su parte, Alemany destaca que en 2014 se ha iniciado una apertura hipotecaria, pero también ha mermado los depósitos. "Los márgenes de los bancos son muy ajustados", revela Alemany, apoyándose en la reducción de los diferenciales, que podrían romper la barrera del 1% en 2015, y en un Euríbor que rondará el 0,25%-0,3% mensual.

¿El alquiler seguirá siendo una alternativa?

En estos momentos la mejor alternativa es el alquiler, Ya que "el inquilino tiene que estar renegociando a la baja su alquiler cada doce meses ya que la dinámica de desplome de los precios esta aquí para quedarse muchos mas años", destaca Mateo. En cambio, Alemany señala que las últimas maniobras legislativas del Gobierno han vuelto a colocarle en un segundo plano. Alemany declara que "ahora que el arrendamiento comenzaba a acortar las distancias entre España y otros países europeos, se decide revisar a la baja las reducciones en la tributación del alquiler y la desgravación para los inquilinos, aunque sí que ha aprobado una nueva línea de ayuda". El experto añade que "en un intento por querer homogeneizar el trato hacia la venta y el alquiler, se olvida que las cifras del segundo son incomparables porque la propiedad siempre será el fin último".

"La apertura de la financiación y una mejoría en el contexto económico animará a que cada vez más gente se pase del alquiler a la compraventa, pero los bancos seguirán velando por la solvencia y eso obligará a muchos españoles con inestabilidad laboral y económica a seguir refugiándose en el alquiler, especialmente la población más joven", destacan desde Fotocasa. 

Fernando Encinar, jefe de Estudios de Idealista.com, recalca que "el alquiler es una realidad cada vez más asumida por muchos españoles, que optan arrendar sus viviendas como forma de vida. si a esto sumamos que muchos inversores están adquiriendo viviendas para ponerla en el mercado del alquiler y que éstas están en su mayoría en muy buen estado, las perspectivas del alquiler para 2015 son muy positivas tanto en el crecimiento del mercado como en la estabilización de sus precios",.

¿Cómo afectarán las medidas fiscales del próximo año?

De forma muy positiva: los cambios legislativos fiscales lo que impulsan es la nacionalización de los bienes de las personas particulares quienes han de pagar por la burbuja inmobiliaria que los Estados crearon, sostiene Mateo.

Para Fotocasa, con las últimas medidas fiscales, "la vivienda en propiedad pierde mucho atractivo fiscal a partir de 2015 y los propietarios que vendan a partir del año que viene notarán un importante incremento tributario en las plusvalías por la venta de una vivienda en comparación con las que pagarían en la actualidad debido a la desaparición de los coeficientes de corrección. Esto habrá hecho que gente que estaba pensando vender una casa, se haya animado a hacerlo antes de que acabe el año para intentar evitar este hachazo fiscal, que al final será un poco inferior al previsto inicialmente ya que los coeficientes de abatimiento no desparecen del todo"

Pero lo más llamativo es la pérdida de incentivos fiscales para el alquiler, ya que no es coherente con el discurso que mantenía hasta ahora el Gobierno en favor de potenciar este mercado que siempre ha estado muy por detrás de la compraventa. "Sobre todo, hay un importante varapalo para los jóvenes, ya que desparece la desgravación del 100% de la que se podían beneficiar los propietarios que alquilaran una vivienda a menores de 30 años, lo cual era un importante atractivo a la hora de alquilar un piso a este segmento de la población que tiene serias dificultades de acceso a la vivienda debido a los elevados precios y sobre todo al contexto económico y del empleo. Ahora esta exención fiscal se equipara al 60% para todo el mundo por igual", destaca Fotocasa.

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