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Vivienda: Hacen falta caídas del 20% para animar la compraventa

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Los precios de los pisos en venta aún están lejos del presupuesto que se marcan los posibles compradores. Según un estudio del portal inmobiliario www.pisos.com la diferencia entre oferta y demanda se situó en 25.860 euros en 2013. Aunque desde el inicio de la crisis, los vendedores han realizado ajustes muy significativos, por el lado de la demanda han entrado en juego otros factores que han impedido que se cerraran operaciones, tales como la rigidez hipotecaria y la destrucción de empleo.

El análisis de los precios de oferta y demanda realizado por pisos.com desde 2009 muestra que las posturas se van acercando, ya que se ha pasado de un 55% a un 20% a nivel nacional en estos cinco años. Según Miguel Ángel Alemany, director general del portal, "el proceso para llegar a este punto ha sido lento, debido a la dilatada digestión del stock residencial, de gran volumen y bastante deslocalizado". Para Alemany, "una bajada más rápida podría haber movilizado antes a la demanda, si bien esta también está presionada por la merma de su capacidad adquisitiva".

Una mejora del entorno económico resulta crucial para la recuperación de la compraventa. No obstante, más allá de la debilidad del empleo, "el efecto llamada de la caída de los precios ha llevado y sigue llevando a muchas personas a consultar portales inmobiliarios en busca de chollos", asegura el responsable de pisos.com. Mientras que de 2009 a 2011 el usuario buscaba una vivienda de 90 m² y 142.000 euros de media, tanto en 2012 como en 2013 rebajó su presupuesto a 127.500 euros, manteniendo la superficie.

Regionalmente, un total de 13 regiones reduce su presupuesto de partida a la hora de buscar una casa en venta en 2013. Únicamente Navarra lo sube, mientras que Cataluña, Castilla-La Mancha y Cantabria lo mantienen. La demanda en el País Vasco sigue siendo, al igual que en 2012, la que marca un precio de salida más elevado, unos 337.500 euros de media. En el lado inverso, si Castilla-La Mancha fue la única región en 2012 en la que se buscaban pisos por 67.500 euros de media, en 2013 se unieron a esta búsqueda la Comunidad Valenciana, Extremadura y Murcia.

Las autonomías donde oferta y demanda están más cerca son Cataluña (1%) y Canarias (13%). También hay regiones donde la casa que se quiere comprar supera en precio a la que ofrece el mercado. En 2013, esta situación ocurre en el País Vasco (-15%) y Navarra (-9%). Si el porcentaje es pequeño, se interpreta como un síntoma de entendimiento entre oferta y demanda. Cuando es alto, la razón está en que la vivienda que busca el comprador no se encuentra entre la oferta disponible. Los mayores desajustes, es decir, donde el precio de oferta sigue siendo marcadamente superior a la inversión que la demanda está dispuesta a realizar, se localizan en Murcia (55%), Andalucía (52%) y Extremadura (47%).

Respecto a las provincias, en 2013 nueve provincias no cambian su presupuesto (Almería, Santa Cruz de Tenerife, Albacete, Burgos, Palencia, Salamanca, Barcelona, Girona y Ourense) y cuatro lo incrementan (Teruel, Soria, Lugo y Álava), reduciéndolo el resto. Los potenciales compradores de Vizcaya y Guipúzcoa son los que apuestan más alto con 337.500 euros de media. La otra cara de la moneda viene de la mano de 14 provincias donde el usuario trata de hacerse con una vivienda por unos 67.500 euros.

En Vizcaya (-16%), Soria (-11%), Lleida (-8%), Tarragona (-3%) y Cuenca (-1%) la demanda supera a la oferta. Entre el 0% y el 9% se colocan once provincias, mientras que entre el 10% y el 19% hay tres. Entre el 20% y el 29%, el informe arroja siete provincias, al igual que entre el 30% y el 39%. Del 40% al 49% hay tres y del 50% al 59% seis. Palencia (60%) es la provincia donde las diferencias entre las pretensiones de ambas partes de la compraventa son más agudas.

Situación del mercado del alquiler

El portal pisos.com también ha analizado lo que ha evolucionado la diferencia entre las rentas que piden los caseros y las que desean los inquilinos en un marco temporal de cuatro años. Las mensualidades exigidas por la demanda se han mantenido estables en 450 euros de media, si bien en 2010 se pedían 90 metros cuadrados y en los tres años siguientes se bajó a 70. Así, a nivel nacional se ha pasado de un piso tipo en alquiler por 571 euros mensuales en 2010 a uno por 414 euros mensuales en 2013. La escasa diferencia entre las rentas indica que el mercado está bastante equilibrado. El aumento de la oferta también ha influido: "La nula rentabilidad que genera una casa vacía que no encuentra comprador, a veces incluso a precios atractivos, anima a los propietarios a poner en alquiler sus inmuebles", indica Alemany.

No hay ninguna autonomía donde el potencial inquilino haya incrementado su presupuesto para alquilar una vivienda entre 2012 y 2013. Mientras que la renta más buscada en 13 regiones ha permanecido igual, cuatro se han rebajado: Asturias, Castilla y León, Navarra y el País Vasco. En esta última región es donde se apuesta por la renta más alta, unos 650 euros de media. Le sigue Madrid con 550 euros de mensualidad media. Baleares, Cataluña, La Rioja y Navarra se colocan en los 450 euros y el resto busca vivienda en alquiler por unos 350 euros al mes.

La autonomía donde oferta y demanda están plenamente ajustadas es Castilla y León, donde la brecha es inexistente. También estarían muy cerca de este punto el País Vasco (6%), Baleares (7%), Andalucía (8%), Murcia (8%) y La Rioja (10%). Por encima del 20% hay varias comunidades, lo que implica que los caseros tendrían que revisar a la baja las rentas que desean obtener. En este punto se encuentran Galicia (23%), Cantabria (23%), Cataluña (24%) y Aragón (27%). El caso más llamativo es el de Asturias, que con un 44% de diferencia tiene el mercado de alquiler con la demanda más insatisfecha. En Castilla-La Mancha (-14%) y Madrid (-5%) la demanda está por encima de la oferta.

Provincialmente, únicamente los potenciales inquilinos de Huelva elevan un poco el listón. En 2013 se contabilizan 11 provincias que han pasado a pedir rentas más económicas y el resto mantiene sus expectativas. En Vizcaya y Guipúzcoa se encuentra la demanda en alquiler con mayor presupuesto: 650 euros de media. Les sigue la también vasca Álava con 550 euros de mensualidad. En el grupo de las que optan por 450 euros al mes están Huelva, Málaga, Sevilla, Guadalajara, Barcelona y Girona. El resto piden una renta media de 350 euros de media.

Hay determinadas provincias donde la demanda supera a la oferta, bien por una cuestión de rentas infladas, bien por un tema relativo a las características de la oferta, que no satisfacen las necesidades de la demanda. Estas provincias son Ciudad Real (-27%), Toledo (-16%), Lugo (-8%), Huesca (-8%) y Santa Cruz de Tenerife (-3%). En Castellón y en Lleida el equilibrio es absoluto, y en Jaén (1%) prácticamente también. Hasta el 9% hay cuatro provincias más, mientras que entre el 10% y el 19% encontramos nueve. Entre el 20% y el 29% solo están A Coruña (23%) y Las Palmas (25%), mientras que más allá del 30% tenemos a Valladolid (33%), Pontevedra (33%), Valencia (34%) y Salamanca (34%).

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