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Borja Mateo

"Quien paga el mismo alquiler que hace un año algo está haciendo muy mal"

J.Jiménez

"La dinámica de bajada de los precios de los pisos va para largo", asegura el experto inmobiliario Borja Mateo. También repasa la actualidad y opina que "quién esté pagando el mismo precio que hace un año, es que está haciendo algo mal, muy mal.

Lleva muchos años intentando explicar los entresijos del mercado inmobiliario, aunque su mensaje pueda sonar ya demasiado familiar. Pero es lo que hay. "La dinámica de bajada de los precios de los pisos va para largo", asegura el experto inmobiliario Borja Mateo en una entrevista con Finanzas.com. También repasa la actualidad y opina que la rebaja de tipos de interés anunciada por el Banco Central va a servir poco para animar las ventas. Y sobre los alquileres, lo tiene claro. "Quién esté pagando el mismo precio que hace un año, es que está haciendo algo mal, muy mal". 

¿Cuánto han bajado ya los precios de los pisos?

Desde precio de pico, entre particulares y en términos nominales, para finales de 2013, la bajada estará en el 50%-55% de media en el conjunto del país. En zonas de clase económica media-baja de las áreas metropolitanas de Madrid o Barcelona, las bajadas son ya del 65%. En propios barrios de ambas ciudades, estamos con bajadas del 55%. En algunas regiones (costa de Almeria y de Granada) hemos visto transacciones con una rebaja del 88% respecto a los precios de pico del mercado escriturados. La dinámica de bajada de los precios de los pisos va para largo.

¿Hasta qué año seguirán bajando los precios de los pisos y cuanto porcentaje de caída nos queda aún que ver?

A finales de 2014 podemos ver que llegamos al 55%-60% perfectamente o puede ser que mas rebajados. Los precios bajaran hasta 2016-2018 sin lugar a dudas. A partir de ese año nos podemos pasar mucho tiempo con precios en el suelo y con rebajas por efecto de la inflación. Me parece razonable decir que, a lo largo de este ciclo, la bajada de los precios de los pisos, llegue a estar en una media del 75-85% en el conjunto del país. A la gente le tiene que quedar claro: estamos en mitad de un superciclo de bajadas de los precios de la vivienda y la dinámica es imparable.

Según varias de las estadísticas (pisos.com, Colegio de Notarios), los precios de los pisos han comenzado a subir en varias zonas de España. ¿Qué te parece esta información? ¿Es el momento de lanzarse a comprar casa?

Puede existir una discrepancia entre los datos pisos de las distintas páginas de Internet en la que aparecen los precios publicados porque ha sucedido siempre, dado que el campo que cubren es dispar. El superciclo de bajadas esta intacto: la bajada de población y su envejecimiento es imparable; la salida de pisos al mercado del alquiler hace que los precios de los mismos bajen con lo que también lo hacen las valoraciones de los pisos en si; a todo ello hay que unir la oferta de 5,2 millones de pisos vacíos, en alquiler, construcción o la venta que existen además del suelo para 4 millones de viviendas. La subida de los intereses, cuando ello llegue, será la puntilla a los que hayan comprado ahora: en ese momento entenderán el efecto que la subida de los tipos tiene en la valoración de los bienes...y eso en toda su crudeza. La compra de casa ahora nace de un análisis muy mal informado de la realidad del mercado inmobiliario.

¿Es verdad que, como dicen algunos, que en algunas zonas los precios están subiendo y que el 2014 será el año de la estabilización de los mismos?

Aquellos que, siendo vendedores o teniendo interés en que los precios de los pisos sean lo más altos posibles, digan que los mismos se están estabilizando o que pueden subir a medio plazo, cometen un ilícito penal: el de fraude.

2. La Sareb va a bajar los precios porque no ha cumplido los objetivos de venta que se había marcad. ¿Por qué lo hace y cómo tenemos que interpretarlo?

La Sareb adquirió los pisos de los bancos a precios estratosféricos y la diferencia la pusimos todos mediante deuda pública. En este proceso los beneficios han sido privados y las pérdidas publicas. Los pisos que vende la banca los vende a 150, mientras que los que se venden entre particulares son vendidos a 100. La Sareb tiene que poner el pie en el acelerador porque corre el riesgo de que, cuando la gente entienda mejor lo que sucede, nadie compre, es decir, de que caigan las asimetrías de la información. Quienes compren pisos financiados al 100%, serán los próximos preferentistas. Mediante las financiaciones que no volverán nunca, están financiando los agujeros de los vendedores.
Comprarse un piso ahora es una salvajada de tomo y lomo.

¿Qué esta sucediendo en el mercado de alquiler?

Las tres reformas en la ley de arrendamientos urbanos y en el proceso de desahucio, hace que mejore la protección del propietario arrendador con lo que sube la oferta de pisos en el mercado. A ello hay que sumar las casas que estaban destinadas a la venta, que no se venden y que salen al mercado junto a las que han sido finalizadas a las que habrá que sumar las que se construyan finalmente. La bajada de los precios de alquiler, respecto al precio de pico de su mercado de principios de 2007 ha de rondar el 45%...y la que queda.

¿Qué consejos darías a los inquilinos para renegociar con el propietario una bajada de la mensualidad?

Renegociar muy agresivamente el precio en el contenido, no en las formas rebajadas. Quien paga por su alquiler el mismo precio que hace un año, algo esta haciendo muy, muy mal. Haría que un par de inmobiliarias vinieran a tasarme el alquiler del piso que estoy alquilando; nada mas hacerlo, llamaría al propietario ofertando pagarle tres meses de una tacada con una rebaja del 20% respecto al precio de mercado del alquiler. Los propietarios se rifan a los inquilinos solventes que no den problemas. Ante esta conversación con el propietario hay que dejarle claro, de forma suave, que los precios de alquiler están bajando, que se paga bien y el deseo de permanecer en la vivienda mucho tiempo. Todas las dinámicas están del lado del inquilino: salida masiva de pisos al mercado, disminución de la población,...

Volvamos con la compra. Si surge un piso que de verdad te gusta. ¿Cómo saber si el precio es bueno o si interesa aguantar un poco más?

Muy fácil. Digamos que el alquiler anual de ese piso o similar es de 11.000 euros. El propietario ha de pagar 1.000 euros en concepto de IBI (impuesto de bienes inmuebles) y de comunidad, con lo que el alquiler real es de 10.000 euros. El precio máximo que has de pagar, antes de los impuestos por transacciones patrimoniales, ha de ser de no más de 180.000 euros. En la compra de piso hay que buscar una rentabilidad por alquiler de, como mínimo, el 5%. Un bien vale lo que sus frutos, en este caso el alquiler: esa es la relación fundamental.

El hecho de que el BCE haya rebajado tipos ¿Se notará en la demanda de hipotecas y provocará más ventas de pisos?

No, no se notara de la misma forma que no se ha notado desde finales de 2008. Va contra las normas económicas. Pero en esta crisis, la bajada de los tipos de interés ha ido pareja a la bajada de los precios de las viviendas.

Los grandes bancos están vendiendo sus negocios inmobiliarios a fondos de inversión (Popular a Varde Partners y Kennedy Wilson, Santander a Apollo) ¿Cómo puede afectar esto al comprador final de pisos? ¿Pueden subir por esta circunstancia?

A los compradores potenciales les afecta muy poco. Es bueno que haya gente que se meta a comprar porque ayudan a crear un suelo, aunque no tengan el suficiente músculo como para parar la caída en su totalidad. El sistema vende los pisos a este tipo de empresas con buenas condiciones de financiamiento y lo que ellas están haciendo es revenderlas a particulares a mayores precios que a los que los compraron, pero mas bajos que a los que los bancos se los habrían vendido a los particulares. De esta forma, por una rebaja adicional a la del precio al que intentarían los bancos vender los pisos a los particulares, se los compran los fondos. La consecuencia es lógica: como esos fondos no creen que hayan comprado a precio de suelo, pero si mas barato que al precio que los bancos los venden al ciudadano de a pie, se los quitan de encima enseguida al ser conscientes de que los precios bajaran aun mas.

Solo el 2% de los pisos vendidos los son a extranjeros no residentes habituales en España. ¿No decían que los rusos habían desembarcado?

Si: con tal de vender los pisos llegaran a decir que va a haber una invasión marciana. Con tal de vendernos sus pisos se inventan grandes historietas. Antes era que no había burbuja, luego que no bajarían. Cuando bajaban, que ya estaban estabilizándose. La falacia va mutando según avanza el proceso de bajadas porque el fin esta muy claro: hacer pensar a todo el mundo que el momento actual, independiente de cual sea este, es el adecuado para comprarse una casa.

Según datos del INE, este es el primer año de perdida de población con 2,6 millones menos de personas en España hasta 2023. ¿Qué efectos tendrá este hecho en el mercado?

Muy positiva: la bajada de la población y de formación de hogares tira para abajo los precios; esto mismo lo hacen la subida de tipos o la bajada de los precios de alquileres. Todas las estrellas que hacen falta para que los pisos bajen están alineadas...ahora solo hace falta que la gente sea consciente de la realidad del mercado.

Medidas como la del certificado energético. ¿Sirven para algo o son una traba más para entorpecer las ventas?

Si, son una traba que aporta bien poco. Los Estados están intentando sacar dinero de los ciudadanos sea como sea.

Borja es experto inmobiliario y autor de los libros "La verdad sobre el mercado inmobiliario español" y "Cómo sobrevivir al crack inmobiliario" (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com

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