Recordar mis datos | ¿Olvidaste tu contraseña?

mercado inmobiliario

El lujo sufre presión del comprador extranjero

Para los ricos españoles también hay crisis. Porque, según David Scheffler, de Engel & Völkers, si antes extranjeros y nacionales se dividían el mercado al 50 por ciento, ahora los extranjeros realizan el 65 por ciento de las compras y los españoles, el 35 por ciento restante. 

De hecho, como explica Miguel Ángel Solá, de Luxury Properties, hay mucho interés por parte de extranjeros, que saben que España está en crisis y quieren sacar partido de ello: «Te llegan con el periódico de su país, te cuentan la gravedad de la situación económica española y que la vivienda ha bajado, y mucho». «Los extranjeros vienen con actitud de presionar. Algunos piden rebajas de hasta el 50 por ciento incluso desde precios ya ajustados. Otros son conscientes de la situación y ante un precio de 750.000 euros ofrecen 680.000 euros y se cierra la operación en un punto intermedio». 

En definitiva, los extranjeros presionan, y mucho, los precios a la baja. Y, como muchos de ellos no tienen que pedir aquí la hipoteca, es decir, no sufren en sus carnes la restricción crediticia, tienen el poder de fijar precio. 

Scheffler cree que el precio de las viviendas de lujo ha podido caer entre un 20 y un 40 por ciento. Solá eleva este porcentaje hasta el 30 o el 40 por ciento. Y pone dos ejemplos: en Barcelona, en el Paseo de Gracia enfrente de la Pedrera, ahora se puede encontrar un piso reformado de 200 metros cuadrados por 1,9 millones de euros, cuando hace tres años podía perfectamente venderse por 3 millones de euros. Una casa a veinte kilómetros de Madrid o de Barcelona con 500 metros cuadrados y otros mil metros de parcela se puede encontrar por 3,5 millones de euros. Hace dos años, no bajaba de los 4,5 o los 5 millones de euros. En términos de euros por metro cuadrado, Scheffler dice que en el Barrio de Salamanca, en viviendas de entre 200 y 500 metros, el precio oscila entre los 6.000 y los 10.000 euros. Una casa o chalé con jardín situado en la Moraleja o Pozuelo, por ejemplo, cuesta entre 1,5 y 10 millones de euros. Por hacernos una idea más precisa: en 2011 tuvieron lugar 32 operaciones en Madrid y el volumen fue de 46 millones de euros, según datos de Knight Frank. La diferencia entre el precio de salida y aquél en el que se cierra la operación fue de un 20 por ciento. La mayoría de las operaciones tienen lugar en el barrio de Salamanca, pero es ahí donde se acumula la mayor parte del stock. En todo caso, un movimiento que han observado los analistas de Knight Frank consiste en la huida desde la periferia hasta el centro. 

En el caso de una vivienda de vacaciones con vistas al mar, el precio oscila entre 1 y 6 millones de euros, aunque en la Zagaleta, en la Costa del Sol, el precio sube hasta los 20 millones de euros.

Los bancos presionan

A la bajada de precios ha contribuido, según Solá, que las operaciones sean ahora más costosas para quienes se tienen que financiar a través de un banco español, porque las entidades financieras están siendo muy duras con las valoraciones, es decir, están tasando a la baja los inmuebles para prestar menos dinero y para reducir sus riesgos en caso de que tengan que adjudicarse las casas porque sus propietarios dejen de pagar la cuota. 

Los extranjeros son, pues, los que mandan en el mercado del lujo. Y podrían dinamizarlo más en caso de que el Gobierno finalmente «venda» el permiso de residencia a cambio de la compra de una vivienda de más de 160.000 euros. Scheffler dice que los rusos, por ejemplo, no se comprarán una casa en España para conseguir la residencia, pero concede que, con ello, sí podría facilitarse el proceso de compra de una vivienda, los trámites a realizar. «Un millonario no va a pedir la residencia. Al inmigrante que va a venir a España a trabajar sí le puede venir bien, pero sobre todo al banco que terminará vendiéndole la vivienda», afirma Solá, que es partidario de que todo aquel que se compre una casa obtenga el permiso. 

Pese a la presión que siguen imprimiendo los compradores extranjeros, cada vez más numerosos, y a la dinámica interna de la economía española, Solá espera que los precios se estanquen. Y Scheffler, también: «La gente sabe que estamos tocando fondo». Además, según este experto, en algunos lugares, como en Marbella, donde están comenzando a regresar los inversores árabes, ya se está observando una cierta estabilización, mientras que en Ibiza se ha asistido a una subida de alrededor de un 5 por ciento en el último año. ¿Significa esto que pueden ser una buena opción de inversión?

¿Una inversión atractiva?

El inversor puede optar por comprar una casa de vacaciones en Ibiza para utilizarla, pero alquilarla en temporada alta, en julio y agosto, cuando la isla está más llena de gente. «Dependiendo de la zona en la que se encuentre y de los servicios que se presten en la vivienda, se puede alquilar por entre 5.000 y 50.000 euros al mes. Se puede ganar en el verano la cantidad suficiente para hacer frente a los costes de todo el año», explica Scheffler. 

También las primeras residencias de lujo pueden tener salida en el mercado del alquiler. Por ejemplo, en el centro de Madrid, porque siempre hay altos ejecutivos que vienen destinados a la capital y sus empresas normalmente les paga el alquiler en una vivienda de lujo. El problema, según Scheffler, es que hay que hacer muchos cálculos para descubrir si verdaderamente sale rentable la inversión: «Sólo si se compra a muy buen precio será posible obtener una rentabilidad muy atractiva», comenta. Aunque éstas suelen ser las viviendas más seguras para alquilar. 

publicidad
publicidad
publicidad