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Nueva regulación más flexible y con más atractivo fiscal

Socimi: invertir en pisos con poco dinero

Es la última oportunidad para el mercado inmobiliario español: el alquiler. Y, sobre todo, para profesionalizar su gestión y democratizar la inversión. La solución a este problema tiene nombre propio y se llama SOCIMI, es decir, las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario. 

Su marco jurídico se diseñó en 2009 en España, pero no llegaron a desarrollarse: ninguna SOCIMI llegó a cotizar. Ese marco, dicen los actores del sector inmobiliario, era excesivamente rígido y poco atractivo fiscalmente. Apuntan como inconvenientes, por ejemplo, además del contexto bursátil e inmobiliario de los últimos años, la exigencia de contar con cien inversores como mínimo para cotizar en el mercado continuo, así como una liquidez y una diversificación determinada. 

El Gobierno ha preparado un borrador para cambiar la ley que ha sido bien acogido por los expertos. Si la nueva regulación se hace realidad, las SOCIMI podrán elegir cotizar en el MAB, más barato y menos exigente. Además, su activo podrá estar compuesto por un solo inmueble destinado al arrendamiento, lo que hará posible la entrada de numerosos pequeños propietarios de inmuebles, vedados por la anterior regulación. Y, sobre todo, a pequeños inversores, que podrán invertir en viviendas sin tener que realizar una gran inversión.Pero este nuevo marco no será la panacea para todo el mundo.

¿Para quién es buena y para quién es mala la SOCIMI?

Según Andrés Escarpenter, de Jones Lang LaSalle, las SOCIMI son el instrumento ideal para los «family offices», porque no utilizan mucha deuda para comprar los inmuebles y las rentas que obtienen son limpias: no pagarán el Impuesto de Sociedades, sólo tributarán los dividendos que repartan. A juicio de Escarpenter, las compañías patrimonialistas tendrán incentivos para convertirse en SOCIMIs, pero sólo las que no están en pérdidas, porque las que sí están en números rojos dejarían de poder compensarlos con beneficios futuros. 

¿Y para el inversor minorista? ¿Será una opción atractiva la apuesta por estas compañías reconvertidas en SOCIMI o en las que se puedan crear a partir de ahora? Adolfo Ramírez Escudero, de CBRE, dice que sí. «Podrán entrar en un mercado que exige una fuerte inversión con una pequeña cantidad de dinero, por el precio de una acción», comenta. Este analista también cree que ésta es una opción interesante por el momento en que se produciría la inversión: aunque no hayan tocado suelo, los precios de los inmuebles han bajado. Los alquileres, también. Pero, como comenta Ramírez Escudero, menos. Y, además, considera que el del alquiler es un mercado en expansión: porque es menos costoso y porque la vida de la gente cada vez es más incompatible con la vivienda en propiedad. Pese a estos atractivos, al que añade, por ejemplo, la radical separación entre el negocio patrimonial y el promotor, este experto alerta: «Nadie quiere ser el primero en poner en marcha una SOCIMI. Por eso, nosotros creemos que, al principio, estas sociedades sólo deben ser recomendables para inversores técnicos, institucionales, cualificados y con cierta aversión al riesgo». Además, será esencial ser muy cauto en la selección de las SOCIMI, igual que con las empresas que cotizan en bolsa: con la nueva regulación, los gestores tienen más libertad y pueden dotar al instrumento de mayor flexibilidad. 

¿serán rentables?

Pero hay algunos expertos que ponen en cuestión lo rentables que pueden ser estos instrumentos. Por ejemplo, Andrés Escarpenter dice que puede ser complicado obtener una rentabilidad neta del 4 o del 5 por ciento. Porque, al alquiler que se cobre, hay que restar los costes asociados de gestión de la vivienda, los impuestos, la inflación... «Lo que me preocupa es quién estaría interesado en comprar una acción de una SOCIMI con unas perspectivas de rentabilidad tan pobres», explica este experto, que recuerda que en los antiguos fondos de inversión, la mayor parte de la rentabilidad venía de la revalorización de los inmuebles. «Los gastos se comían los alquileres», recuerda.

Este analista ve otro inconveniente: la nueva ley de arrendamientos urbanos, que da la total libertad al inquilino de dejar la vivienda cuando quiera, lo que inyecta un plus de incertidumbre sobre estos vehículos respecto a su objetivo de dar ingresos seguros y desincentiva la compra de viviendas de alquiler. Aunque, por otro lado, ese borrador también hace posible el desahucio express del inquilino. 

En cambio, Escarpenter sí considera atractiva la inversión en SOCIMI de inmuebles terciarios, porque los contratos de alquiler son mucho más «serios». Aunque las rentabilidades actuales de los productos de más calidad tampoco se alejan mucho del 4 o del 5 por ciento. Para obtener retornos más interesantes, habría que acudir a activos alejados del centro y con más riesgo. 

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