El continuo deterioro del valor del bien recibido; las deudas acumuladas por esa vivienda a través de la hipoteca; y el aumento de los impuestos ligados a la propiedad inmobiliaria provocan el rechazo de muchos herederos, que no saben cómo gestionar este tipo de operaciones. Si a estas dificultades añadimos a otros herederos con los que hay que decidir qué se puede hacer con la propiedad, el problema se amplifica.

Paso 1: aclarar si hay deudas detrás

A través de esta figura jurídica, «las posibles deudas de la herencia se liquidarán del patrimonio heredado y no se deberá responder con el propio», explica Noemí Pelegrí, abogada de Arag especializada en Derecho Civil. Esta experta indica que, cuando se desconozcan las deudas de una herencia, lo más recomendable es «averiguar el valor de los bienes y si existen cargas o gravámenes».

Sin embargo, se trata de un un proceso «que tiene cierta complejidad y requiere un adecuado asesoramiento, ya que siempre deberá hacerse de manera notarial o judicial», indica Miguel Muñoz, abogado civil en Legálitas. 

También es posible que el titular de la vivienda hubiera contratado un seguro de vida para que quede cubierta la totalidad o parte de la deuda tras su fallecimiento. Para averiguar si existe esta especie de tabla de salvación, los herederos pueden acudir al Registro de Actos de Última Voluntad, dependiente del Ministerio de Justicia. 

COSTES FIJOS DE MANTENIMIENTO

El primer tributo que se debe liquidar es el del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). El impacto de este gravamen depende de la Comunidad en la que residiera el fallecido. Es obligatorio abonar este tributo en un plazo máximo de seis meses desde que se produzca el fallecimiento. Cuando existen varios herederos que se reparten una vivienda, «la cantidad resultante del Impuesto de Sucesiones se dividirá proporcionalmente entre ellos», explica Melissa Sáez, abogada fiscal de Arag. 

Otro tributo que se debe liquidar cuanto antes es el Impuesto del Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido habitualmente como plusvalía municipal). En el caso de las herencias, son los nuevos propietarios los que deben hacerse cargo de este abono. El importe de la plusvalía depende de la ordenanza fiscal de cada Ayuntamiento. Hay que tener en cuenta que determinados consistorios aplican bonificaciones en los casos de fallecimiento del titular, bajo determinados requisitos.

Además, los nuevos propietarios deben abonar anualmente el Impuesto de Bienes Inmuebles (la contribución). «La fecha de devengo es el 1 de enero de cada año, aunque el municipio exija su liquidación en otro momento del ejercicio», explica Melissa Sáez, de Arag. Si el fallecido no ha liquidado el IBI del año correspondiente «serán los herederos quienes deban hacerlo», afirma esta experta.

Ante el impacto de estos gravámenes en el bolsillo de los herederos, una solución pasa por deshacerse del inmueble. El problema es que puede resultar una «mala venta», a tenor de cómo se encuentra el mercado. Además, si el inmueble es compartido con otros herederos, hay que tener en cuenta que para venderlo «se requiere la unanimidad de todos», explica Miguel Muñoz, de Legálitas. Existe la posibilidad de que uno de los herederos venda su porción a un tercero. En este caso, «los co-propietarios tienen derecho de retracto, es decir, pueden igualar el precio y quedarse con esa porción». 

Otra posibilidad que puede resultar atractiva es la de alquilar el inmueble, a la espera de que escampe la tormenta inmobiliaria y posponer la venta para un contexto futuro más favorable. Al optar por el arrendamiento, no es necesaria la unanimidad de los herederos. Sólo se requiere la aprobación de la mayoría de los propietarios, que representen la mayor parte del porcentaje de la propiedad. Si lo que se desea es alquilar una habitación, por ejemplo, se puede hacer, siempre que un juez no considere esta operación como perjudicial para el resto de los herederos.