Según los últimos datos oficiales, 2012 no será el año en que se produzca una estabilización del precio de la vivienda. Según el INE, en el primer trimestre del año, la vivienda cayó un 12,6%, el mayor descenso desde que estalló la burbuja inmobiliaria, hace cuatro años. Hasta marzo de este año, según el organismo oficial, los precios han caído un 28,6%. Y algunos expertos vaticinan un desplome de otro 20% adicional debido al saneamiento de las carteras inmobiliarias de la banca.

Sin embargo, a pesar de esta rebaja que a priori podría facilitar el acceso a la vivienda de las familias, el encarecimiento de la financiación se ha "comido" parte de la rebaja.

Desde HelpMyCash señalan que el diferencial de los préstamos sobre el euríbor se ha cuadruplicado como mínimo. "Desde principios de 2011, los préstamos han pasado de un euríbor más 0,5% de media, al actual de euríbor más el 2% o incluso el 3%".

Pero este encarecimiento no solo viene vía márgenes, sino también comisiones, ya que éstas han aumentado e incluso el Banco de España ni siquiera pone ningún tope ni pide informes a los bancos, con lo cuál estos intentan compensar la caída de márgenes con préstamos más caros.

Por otro lado, el crédito no fluye debido a la delicada situación por la que atraviesan los bancos y cuando éste lo hace viene acompañado de múltiples requisitos: además del seguro de hogar y de vida para la contratación de la hipoteca es necesario también contratar un seguro de empleo e, incluso, tener avalistas.

Sin olvidar, que debido a que el indicador al que se referencian la mayoría de las hipotecas está en niveles históricamente bajos, en el 1,2% de media en junio, los bancos han recuperado el suelo. Es decir, un interés mínimo que suele estar por encima del 3% y que hace imposible que los nuevos hipotecados se beneficien de los niveles actuales del euríbor.

Así la Hipoteca Activobank es una de las más competitivas del mercado, al tener un diferencial del 1,49% sobre el euríbor, pero el suelo del 3% hace imposible beneficiarse de los niveles actuales. Otra de las ventajas es que para su concesión no es necesaria una gran vinculación: solo domiciliación de nómina, seguro de hogar y de vida.

Sin suelo y con intereses atractivos son la Hipoteca Azul, de iBanesto, la Naranja, de ING y la Hipoteca Unoe, todas ellas con un diferencial que no llega al 2%.

En cuanto al ejemplo de gran vinculación con el banco destaca la HipotecaCasa Personal de Deutsche Bank, que tiene un TAE del 3,5% para los 12 primeros meses y un diferencial del 1,70% después. Además, es necesario contratar un seguro de vida, de hogar, de desempleo, además de la domiciliación de la nómina y de recibos.

"Da la sensación de que el panorama se ha invertido: ahora es el precio de los pisos el que es más accesible, mientras que es el coste de las hipotecas es más elevado. Las condiciones para obtener un crédito se han endurecido, pero es que la flexibilidad que reinó durante los años de bonanza no era tampoco demasiado lógica", comenta Miguel Ángel Alemany, director del portal inmobiliario pisos.com.

Desde pisos.com señalan que mientras que la rigidez hipotecaria es un fenómeno generalizado, la bajada de los precios no ha sido homogénea. El mercado residencial español ha interiorizado con diferente intensidad el descenso en función de la localización. Los descuentos han sido especialmente agresivos en la costa y en áreas periféricas, mientras que ha sido más moderado en las zonas céntricas de las ciudades, que aún mantienen la demanda. El ajuste todavía tiene recorrido, sobre todo, teniendo en cuenta que las entidades que acudirán al fondo de rescate tendrán que poner sus activos a precios de mercado.

Los pisos de la banca: precios bajo y acceso a la financiación

Los pisos que comercializan los bancos pueden ser una buena opción, señalan desde pisos.com.

Gran cantidad de las viviendas en manos de las entidades se ofrecen en precios y condiciones de financiación realmente buenas, por lo que el resto de la oferta ha tenido que ajustar el precio, poniendo en manos de la demanda excelentes oportunidades de compra. Desde pisos.com siempre aconsejan que, si se encuentra la casa con todas las características deseadas (situación, prestaciones, servicios...) y se lleva a cabo una firme negociación respecto al precio y condiciones del préstamo con el banco, hay que aprovechar y comprar.

Además, la bajada del precio y la subida de la financiación no deben ser los únicos condicionantes. "Al margen del encarecimiento de la financiación, hay que tener en cuenta otras ventajas: el precio de las viviendas es muy atractivo en según qué zonas y los tipos de interés están en mínimos históricos", sentencia Alemany.

¿Qué futuro espera a las hipotecas con los nuevos requisitos?

Por un lado, los bancos tendrán que aportar más provisiones por sus pisos en cartera, por lo que los podrán poner en el mercado a un precio más acorde con su valor real para venderlos sin tener que realizar otra provisión.

Y con los préstamos y a pesar de que la ayuda europea tenía que "reactivar el crédito para familias y empresas" los expertos de HelpMyCash no creen que llegue a hacerlo. "Los bancos usarán el dinero para tapar agujeros. Y el hecho de que tengan que aportar nuevas provisiones no hará sino endurecer su política de mucha captación y préstamo muy restringido. No hay que olvidar que la tasa de morosidad está más alta que nunca (8,72% en abril, su máximo en dieciocho años) por lo que los bancos no pueden correr riesgos".

Según Alemany, "con la crisis, la falta de liquidez creciente de las entidades tuvo como consecuencia la retención de capital necesario para provisionar por esos activos que se iban acumulando en sus carteras, así que la exigencia de garantías a los posibles hipotecados fue en aumento. La situación actual de la banca es ciertamente complicada".

..