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Mercado Inmobiliario

Borja Mateo: "Comprar ahora un piso en la mejor forma de destruir capital"

Cristina Vallejo

Entrevista al analista independiente y autor del libro "La verdad sobre el mercado inmobiliario español"

Borja Mateo nos responde este cuestionario por correo electrónico desde Londres. No deja títere con cabeza. Machaca todos los mitos. No se pierdan sus respuestas.

¿Durante cuántos años continuará bajando el precio de la vivienda en España?

Hasta 2014, como mínimo. Creo que el suelo se puede formar en 2015-2017 y desde entonces los precios permanecerán en esos niveles durante varios años mas. A partir de ese momento, es muy posible que la corrección adicional no la veamos en términos nominales sino por el efecto de la inflación.

¿Cuál es el ajuste que lleva acumulado el mercado inmobiliario español y qué bajada de precios nos queda pendiente?

Desde precios de pico de la burbuja en el mercado de la vivienda (allá por mediados de 2006) hasta ahora, los precios de los pisos ya han bajado el 42-43%. Me refiero a precio de compra-venta efectiva en el mercado de segunda mano. En el mercado de alquiler, cuyo pico fue principios de 2007, los precios ya se han corregido el 42-43%.

Hasta tocar suelo, en términos reales (teniendo en cuenta el efecto de la inflación), los precios de los pisos bajaran el 65-70% en grandes zonas urbanas tipo Gran Bilbao o Gran Barcelona y el 80-85% en zonas de playa o montaña.

A estas valoraciones objetivas ya nos vamos acercando en zonas de Madrid o del Gran Barcelona. Así en Usera, Malasaña o Parla, los precios ya han bajado el 55-60% a lo que hay que añadir el efecto inflación. En Hospitalet de Llobregat las bajadas rondan el 53-55%. Sólo es por mencionar zonas concretas, pero hay muchas más. 

¿De qué manera cree que afectan a los precios inmobiliarios las nuevas provisiones exigidas por el Gobierno al sector financiero español? ¿Cree que pone un suelo a los precios? ¿O cree que profundizarán todavía más las caídas?

Ayudará a dinamizar en positivo el mercado (=bajada de precios) al animar a los bancos a bajar sus precios. El Estado ha de apretar a los bancos, pero siendo consciente de que si aprieta mucho, los puede matar. Por esta razón, las reformas que hemos visto hasta este momento, aun siendo buenas y necesarias, son pasajeras. En cuanto los bancos hayan creado las provisiones a las que se les esta obligando, vendrá otra ronda de reformas, porque hacen falta.

¿Y los recortes? Muchos analistas creen que son muy agresivos con el empleo y que ello provocará que las perspectivas del sector inmobiliario español se deterioren todavía más. ¿Cuál es su opinión?

100% de acuerdo: se está apretando mucho (algo indispensable), pero tal vez se esté ahogando. El Gobierno ya lo sabe: la tasa de paro (EPA) llegará al 26-27% en 2012 con las consecuencias que de ello se derivan para el mercado inmobiliario y la bajada de precios más acusada a lo que esto dará lugar.

¿Cuáles son los factores que a su juicio han provocado que la crisis inmobiliaria española dure tanto -son cerca de cinco años ya-?

La voluntad del Estado de que los bancos/cajas no quebraran. Lo que vivimos ahora no es la crisis: la crisis se dio en 1998-2006 cuando los Estados facilitaron a través de sus distintos reguladores (en España en Banco de España) la creación de burbujas inmobiliarias que les venía de perlas. Los Estados se llevaban una parte del precio de venta de los pisos a través de los impuestos con lo que podían financiar una estructura cada día mayor.
En España esta situación de "impass" no aguanta mas y las reformas que ha llevado a cabo el Gobierno harán que salgan más pisos al mercado más baratos: ahora se trata sólo de esperar.

¿Se ha acabado el mercado inmobiliario como alternativa de inversión para siempre?

No. Dependerá de las rentabilidades. La rentabilidad por alquiler anual en una zona gran urbe tipo Gran Bilbao, Gran Madrid, ha de estar en el 5% (teniendo en cuenta todos los gastos de transacción); en las zonas de playa y montaña del 10-12% anual. En un momento de corrección profunda como el actual, la gente piensa que ahora, sea ahora 2006, 2007, ...2012 es el momento adecuado para invertir en el ladrillo. Pero comprarse ahora un piso es la forma mas efectiva de destruir un capital. El comprador avispado espera a que los precios continúen bajando, un proceso que es imparable.

Incluso obteniendo las rentabilidades a las que acabo de hacer referencia, no compraría nada ahora: lo que parece hoy un chollo será considerado muy caro mañana y, además, a precios que obtenga hoy tendré mucha más oferta mañana, es cuestión de esperar. El escenario deflacionista en nuestro país es irremediable.

La gente no se da cuenta, pero los pisos son una de las inversiones mas arriesgadas por la necesidad de financiación y la inexistencia de liquidez del bien; me parece que clases de activos tales como el \"High Yield\" son mucho mejores. 

¿Se seguirá quedando con más inmuebles la banca, tanto de particulares como de empresas? ¿Cree que ése será el último lastre que le quedará al mercado inmobiliario, como sucede en Estados Unidos?

Si: 2013 se llevara la palma. La tasa de paro (EPA) llegara el 26-27% este año. El mayor lastre para que el mercado se dinamice es la obcecación de la oferta de no bajar los precios de los pisos: sólo se vende si se bajan los precios. Lo de que la financiación es lo importante es la milonga de los vendedores con el fin de que se concedan las hipotecas más largas posibles y así, inflar los precios de los pisos. Si se es propietario, lo mejor no es alquilar, sino vender el piso cuanto antes mejor porque los precios que se han visto en este país no los veremos nunca mas en términos reales; esos han pasado a la historia y no volverán.

¿Cree que acabará cambiando la ley hipotecaria para permitir la dación en pago? ¿De qué manera afectará al mercado?

Sí, sí que creo que sucederá, aunque ahora eso da igual. Los bancos están prestando, de media y para nuevos créditos al 3,8% de interés con tendencia alcista; los pisos a la venta suman mas de 1,9 millones; aquéllos en construcción, los 1,3 millones, los vacios en grandes zonas urbanas 2,6 millones; tenemos suelo calificado para construir 4 millones de pisos. Con o si dación, la banca no va a prestar: Basilea III le impone un porcentaje de capital por riesgo ponderado del 16% que es el doble que el actual con la consecuencia de contracción de crédito que esto tendrá.

Si a todo ello le sumamos la dación en pago, la bajada de los precios de los pisos es la consecuencia lógica; si sumamos todos los elementos antes descritos la bajada es de órdago.

¿Es partidario de medidas fiscales de estímulo al sector inmobiliario? ¿Funcionarían?

La única medida que es efectiva para estimular el sector es la bajada masiva de precios de pisos, no hay ninguna otra. Regalar dinero a los vendedores a través de rebajas fiscales es una patada a la recuperación económica del país porque detrae capital de sectores con productividades altas a aquellos que la tienen muy baja (la construcción). El dinero que acaba en el bolsillo de los vendedores sale de todos. Lo mejor que le puede ocurrir a España es acelerar el desmantelamiento del sector. En todo mercado, cuando bajan los precios de los bienes, se vende más: si los que tienen pisos desean realmente vender, ya saben qué es lo que tienen que hacer.

Hay gente que cree que alquilando su piso mientras espera a que su precio aumenta, hace tiempo para poder vender a mejor precio. Eso no va a suceder: aunque parezca mentira, éste es uno de los mejores años para la venta de un piso, porque la corrección de precios durante varios años más es impepinable. Esto va para largo. Mucho mas de lo que me saco por el alquiler de mi casa, lo pierdo mediante la depreciación de la vivienda en el mercado.

El propietario inteligente de una casa es el que se la quita echando virutas; el comprador listo es el que no compra, alquila y desaparece durante varios años mas.

¿Qué tendría que ocurrir para que acabara la crisis inmobiliaria en España?

La crisis inmobiliaria en España ya sucedió en este país en el periodo 1997-2006: ahora lo que estamos viendo es su corrección que es un hecho muy positivo. La corrección y adaptación a la realidad sostenible del país del sector, tendrá lugar hasta, como mínimo, el año 2014. Creo que los precios se estabilizaran en el periodo 2015-2017, hasta entonces lo mejor es no tocar los pisos como inversión ya que sus precios continuarán bajando.

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