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Inmobiliario

La próxima burbuja inmobiliaria estallará en... Francia

CRISTINA VALLEJO

La vivienda gala está sobrevalorada en un 42 por ciento, de media

Los problemas de la banca francesa, la sensación de que los precios han tocado techo y los recortes fiscales están a punto de pinchar el mercado inmobiliario galo. Aunque los expertos dicen que también surgirán oportunidades.

En la mayor parte de los países de la OCDE, los precios inmobiliarios subieron como la espuma entre 2001 y 2006. Algunas burbujas han estallado, como la británica, la irlandesa o la estadounidense. También la española, aunque con mucha menor profundidad. Pero otros países aún tienen pendiente realizar el ajuste.

El primer caso que nos viene a la cabeza, por ser más evidente, es el de China, cuyo mercado inmobiliario también se está reestructurando de manera más o menos controlada. Pero hay otro mucho más cerca de nuestras fronteras. Los analistas de Edmond de Rotschild, en su presentación de perspectivas para los mercados durante este año 2012, subrayaron en una de sus conclusiones que la mayor burbuja inmobiliaria con la que Europa se enfrenta ahora es con la francesa.

Efectivamente, desde 2000, los precios de los inmuebles en Francia no han hecho más que subir en relación con los ingresos de los hogares. En concreto, la vivienda ha subido el doble en relación con lo que las familias ingresan. No sólo en París, una ciudad siempre de moda y en la que invierten tanto locales como los extranjeros más ricos y más caprichosos del mundo, sino también en el conjunto del país. Bien es verdad que sí ha comenzado un ligero recorte en «provincias».
 
A los analistas de Edmond de Rothschild les preocupa que, en un momento como éste en el que las entidades financieras no están prestando, el sector inmobiliario, demandante neto de financiación, acabe estallando también en Francia. Según Deutsche Bank, que acaba de elaborar un informe, precisamente, sobre los mercados inmobiliarios más sobrevalorados del mundo, hay otros en Europa que están peor que Francia. Pero también muestra su preocupación por el «ladrillo» galo. Porque la vivienda en Francia estaría sobrevalorada, de media, un 42 por ciento: un 49 por ciento en relacion con los alquileres que se pagan y un 36 por ciento en relación con la renta familiar. Aunque en Bélgica y en Noruega la sobrevaloración es del 56 y del 48 por ciento, respectivamente.
 
Recortes fiscales para enfriar

A favor del pinchazo de la burbuja francesa juega, pues, el estrangulamiento crediticio. Pero no sólo eso. A finales del año pasado, el Gobierno de Nicolás Sarkozy, en sus planes de austeridad, también incluyó medidas contra la vivienda. El préstamo a tipo cero, que permitía a los compradores de una primera residencia disfrutar de un préstamo sin intereses, se aplicará sólo a las viviendas nuevas. Ello implica su práctica desaparición, ya que dos tercios de las compraventas son de casas usadas. Y en 2013, dos años antes de lo previsto, desaparecerá el incentivo fiscal del que disfrutaban quienes invertían en una vivienda para destinarla al alquiler. Y también se han bajado las ayudas sociales destinadas a la vivienda, que crecerán sólo un 1 por ciento y no al ritmo de la inflación, como hasta ahora. Además de recortes, hay subidas de impuestos, como el de las plusvalías inmobiliarias desde este mes. Quizá lo que persiga el Gobierno de Sarkozy, además de mejorar sus cuentas públicas, sea enfríar el mercado inmobiliario sin que se le vaya de las manos.
 
Los analistas de la firma La Française A.M. reconocen que el mercado inmobiliario francés ha estado mandando avisos en los últimos trimestres de que se iba a dar la vuelta. Por ejemplo, los plazos de venta se han alargado. Pero, sobre todo, por la sensación de que los precios ya habrían marcado máximos por este ciclo. Y creen que se darán la vuelta ya en 2012. Pero, a su favor juega el hecho de que, a diferencia de lo que sucede en Estados Unidos y en España, en Francia no hay sobreoferta. Todo lo contrario. Los analistas de Française AM creen que en Francia puede haber incluso falta de viviendas, dado el crecimiento demográfico. En particular, en Ille de France y de Lyon hacia el sur, incluidos los Alpes y la Costa Azul. Así, según el Instituto de Ahorro y Propiedad Inmobiliaria (IEIF por sus siglas en francés), el déficit anual de construcción de viviendas alcanzaría las 118.000 entre 2010 y 2015.
 
En este entorno, que La Française AM sitúa entre el aterrizaje y el afloramiento de oportunidades, recomiendan dos estrategias. Por un lado, una defensiva, que consistiría en la selección de inmuebles donde la demanda es alta y solvente, como el centro de las grandes ciudades y lugares de gran actividad. Y otra con más posibilidades de crear valor, que consiste en aprovechar las oportunidades ofrecidas por la diferencia entre los precios de cada vivienda y el del edificio entero. De hecho, se espera que los inversores institucionales pondrán en el mercado inmuebles con grandes descuentos, lo que se puede convertir en grandes oportunidades.

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