19 de Septiembre, 19:16 pm

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Mercado inmobiliario

Viviendas de lujo: vuelve el inter閟 inversor

PATRICIA P蒖EZ ZARAGOZA

Por las viviendas de lujo espa駉las se interesan ahora, mayoritariamente, los ingleses, holandeses y los rusos

No es un espejismo. El exclusivo segmento de las viviendas de lujo est reviviendo la vuelta de los inversores. La ca韉a de precios que ha sufrido este mercado (de entre el 20 y el 30 por ciento) atrae no s髄o a las grandes fortunas espa駉las, sino cada vez m醩 a holandeses, ingleses, alemanes, rusos... e incluso 醨abes.

Le sobran 20 millones de euros? Con la crisis, puede resultar una osad韆 hacer esta pregunta. Pero lo cierto es que, pese a la debilidad econ髆ica y financiera, el mundo de los grandes patrimonios sigue creciendo. Son muchas las fortunas con capacidad para hacer frente a ese elevado pago, el de la casa m醩 cara de Espa馻.

No hay m醩 que ver las cifras del 鷏timo informe sobre la riqueza en el mundo: las personas con grandes patrimonios (superiores a un mill髇 de d髄ares) aumentaron un 8,3 por ciento en 2010, hasta alcanzar los 10,9 millones de ciudadanos, seg鷑 datos de Merrill Lynch y CapGemini. La poblaci髇 global de ultrarricos (con m醩 de 25 millones de d髄ares) creci un 10,2 por ciento en 2010 y su riqueza, un 11,5 por ciento. Para conservar el patrimonio, l骻icamente, la inmensa mayor韆 ha reorientado sus inversiones: ha reducido el peso en renta variable para apostar m醩 por renta fija... y tambi閚 por los inmuebles, una categor韆 de inversi髇 que gana enteros entre las familias m醩 adineradas. Las viviendas exclusivas, como no pod韆 ser de otra manera, vuelven a ganar inter閟, dentro y fuera de nuestras fronteras. Aunque el mercado inmobiliario dom閟tico contin鷄 claramente de capa ca韉a y los inversores siguen desaparecidos, el exclusivo segmento de las viviendas de lujo est comenzando a experimentar la vuelta, pausada y discreta, de los inversores.

Varias firmas especializadas en este segmento, como Engel & V鰈kers, Rimontg y Luxury Properties, confirman que este mercado vuelve a despertar inter閟 entre los m醩 adinerados, no s髄o con el 醤imo de comprar para disfrute propio, sino tambi閚 como inversi髇. Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, comenta que, precisamente, la crisis del euro est haciendo que muchos grandes patrimonios nacionales y extranjeros se est閚 volviendo a interesar por invertir en el sector inmobiliario, en viviendas de alto 玸tanding, como refugio. David Scheffer, director de expansi髇 de Engel & V鰈kers en Espa馻 (agencia especializada en viviendas de lujo), comenta, por su parte, que despu閟 de unos a駉s de apat韆 resurge el inter閟, en algunas ocasiones, de forma sorprendente. 獺emos visto inversores interesados en comprar promociones de viviendas enteras a bancos, por ejemplo, de 1.000 pisos, asegura Scheffer.

Pero, 縫or qu recupera protagonismo este mercado? No hay duda de que el principal argumento es la ca韉a de precios que tambi閚 ha vivido esta tipolog韆 de viviendas. Miguel Sol, gerente de Luxury Properties (otra firma especializada en la intermediaci髇 de viviendas de lujo), asegura que los precios han descendido en torno al 40 por ciento en los 鷏timos cuatro a駉s. 玈髄o en 2010, el descenso fue de en torno al 20 por ciento, asegura. Para David Scheffer tambi閚 est claro que la significativa disminuci髇 de precios est reanimando, de nuevo, el mercado. En el a駉 2006, antes de la crisis, el metro cuadrado de un inmueble de lujo en Paseo de Gracia, en Barcelona, alcanz m醲imos de 14.000 euros. Hoy, como mucho se paga en torno a 9.000-10.000 euros. El an醠isis de Sol es similar. Seg鷑 sus c醠culos, en la actualidad, el precio por metro cuadrado en este tipo de inmuebles, tanto en Barcelona como en Madrid, ronda los 8.000-9.000 euros. Estas cifras chocan claramente con el metro cuadrado medio en el mercado masivo de vivienda libre, situado en 1.700 euros.

Lujo, un mill髇 de euros

En realidad, las agencias de compra-venta de viviendas VIP estiman que puede considerarse un inmueble de lujo a todo aquel que cueste m醩 de un mill髇 de euros. Aunque las puntualizaciones son notables: 獵on el boom se vend韆n inmuebles catalogados como lujo que no lo eran, con precios irreales totalmente fuera de mercado. La crisis est poniendo los precios en su sitio, asegura Sol. De la misma opini髇 es Fernando Encinar, de idealista.com. Para 閘, la explosi髇 de la burbuja inmobiliaria ha provocado que el mercado de lujo se haya quitado de encima productos con precios de alto 玸tanding pero sin cualidades (materiales, ubicaciones, tama駉s, etc) para ser considerados como tales. 獶urante los a駉s de la burbuja aparecieron muchas promociones que vend韆n lujo pero que, por sus caracter韘ticas y situaci髇, no merec韆n el calificativo: han tenido que hacer enormes descuentos para encontrar comprador, asevera.

Las rebajas, en muchos casos, son espectaculares: en la agencia Rimontg, por ejemplo, venden un piso en Denia por 4,7 millones de euros que sali a la venta por 6,75 millones de euros. Es decir, se ha rebajado en casi dos millones de euros, un 30 por ciento). Aunque m醩 significativa es la rebaja de una finca en B閠era, de 400 metros de vivienda y parcela de 12.000. Sali a la venta por 3,1 millones de euros. Su precio actual est fijado en 750.000 euros. Y un tercer ejemplo: una villa en Segorbe, Castell髇, de 356 metros de vivienda y 10.000 de parcela sali a la venta a 900.000 euros. Hoy su precio est en 260.000 euros.

Los expertos aseguran que estos descuentos est醤 animando a las grandes fortunas espa駉las. Pero, adem醩, destacan la mayor disposici髇 a invertir, sobre todo de inversores extranjeros. 玃or los inmuebles de lujo espa駉les se interesan, mayoritariamente, los ingleses, holandeses y los rusos. Incluso alg鷑 americano, asegura Miguel Sol. David Scheffer atisba, no obstante, un cambio en el inter閟 de los extranjeros. 玈e ha diversificado. Antes de la crisis, los m醩 atra韉os eran alemanes e ingleses. Ahora, hay franceses, rusos, belgas, holandeses, noruegos, suecos y hasta 醨abes que quieren comprar inmuebles de lujo en Espa馻, apunta. Los 醨abes, en su opini髇, est醤 volviendo a la Costa del Sol. 獿es interesa Marbella, Puerto Ban鷖, Estepona... En la Costa Blanca, sin embargo, un 70 por ciento de los interesados en este mercado de viviendas de lujo son rusos, a馻de.

Rentabilizar la compra

La fuerte ca韉a de precios que se ha notado en el mercado de viviendas de lujo invita a pensar en una pr髕ima revalorizaci髇, cuando pase de largo la crisis. Pero para maximizar la inversi髇, de momento, una buena opci髇 es alquilar los inmuebles. En este caso, la rentabilidad por alquiler estimada es bastante superior a la del mercado dom閟tico. Mientras en este 鷏timo no se pueden esperar retornos superiores al 5 por ciento (los rendimientos medios se sit鷄n en el 3,5 por ciento en las grandes ciudades, seg鷑 datos de idealista.com), en el segmento del lujo las ganancias estimadas son bastante superiores. Miguel Sol, gerente de Luxury Properties, asegura que la rentabilidad por alquiler de estos inmuebles oscila entre el 7 y el 10 por ciento. 玌n piso de lujo en Barcelona de un mill髇 de euros puede alquilarse por unos 6.000-7000 euros al mes, comenta.

縋ero, qu se encuentra en este mercado? Chal閟 de ensue駉 con piscina exterior y climatizada, villas con vistas al mar y superficies de m醩 de 10.000 metros cuadrados, impresionantes caserones declarados patrimonio art韘tico, fincas con varios inmuebles, separados para que haya la debida intimidad entre la familia y sus invitados... Las descripciones de algunos de los 玞aprichos inmobiliarios que muy pocos bolsillos pueden soportar son variadas pero, siempre, exclusivas. En general, las viviendas m醩 cotizadas son las que tienen vistas al mar y se encuentran ubicadas en altura, pero con buenas comunicaciones para poder acceder a la playa. En idealista.com, por ejemplo, las dos viviendas m醩 caras corresponden a impresionantes villas en Calvi, en Islas Baleares. Sus precios son de 19,5 y 17 millones de euros, respectivamente.

Pero no todos los grandes lujos est醤 en primera l韓ea de playa. En idealista.com tambi閚 pueden encontrarse ofertas de inmuebles con mucha historia y solera situados en el interior, rodeados de vegetaci髇 e incluso con las instalaciones necesarias para poder practicar deportes exclusivos. Seg鷑 este portal, adem醩 de Mallorca, los inmuebles m醩 selectos se encuentran ubicados en Madrid (sobre todo en La Moraleja). De las 40 casas m醩 caras localizadas en Espa馻, diez est醤 ubicadas en este barrio madrile駉.

Jos Ribes Bas, socio-director de Rimontg, cita algunas de las caracter韘ticas que m醩 valora el comprador de un inmueble de lujo: la ubicaci髇, la calidad, la seguridad, la privacidad, las comunicaciones y servicios, los centros educativos de calidad o internacionales, el espacio y la comodidad. 獷n definitiva, calidad de vida adaptada a su estilo de vida y necesidades, se馻la.

Pese al creciente inter閟, en este segmento inmobiliario, como en el masivo, todav韆 hay precios desorbitados de los que conviene huir. Al margen de ellos, los expertos inmobiliarios afirman que es posible localizar buenas oportunidades, con rebajas de precios interesantes. Y hablan de ejemplos concretos. En Rimontg, por ejemplo, creen que est a buen precio una villa de nueva construcci髇 de estilo vanguardista ubicada en una zona privada del Golf Resort La Sella, con vistas panor醡icas a los campos de golf, al mar y a la ciudad de Denia, en Alicante. El inmueble, de 1.146 metros se distribuye en tres plantas sobre una parcela privada de 3.250 metros, totalmente ajardinada y con piscina. Cuenta con cinco dormitorios y cinco ba駉s. Su precio es de 4.700.000 euros.

En Luxury Properties, uno de los inmuebles que creen que est a buen precio es una vivienda de 530 metros, m醩 una parcela de 700, situada en Sitges, Barcelona. Se vende por 2,5 millones de euros. Cuenta con cuatro plantas comunicadas por un ascensor. 獷n la planta baja, una amplia zona bien podr韆 destinarse a garaje o gimnasio, lavadero y una suite para el servicio, destacan desde la agencia. Algunos de los acabados son claramente exclusivos: los ba駉s est醤 dise馻dos en Corian y las ventanas poseen placas solares. La vivienda dispone de sistema de dom髏ica con control de iluminaci髇 interior y exterior y sistema de climatizaci髇 con bomba de calor.

En Engel & V鰈kers, por su parte, llaman la atenci髇 sobre una casa se駉rial que data de 1750, situada en Castell d`Empuries, en la Costa Brava. El inmueble consta de 391 metros, distribuidos en 10 dormitorios con 10 ba駉s. Cuenta con una parcela de 1.025 metros. Cuesta 2.595.000 euros.

Cu醤to se tarda en vender

Resulta l骻ico pensar que en este mercado, como en el dom閟tico, los inmuebles no se quitan de las manos. No estamos en un 玝oom, sino en una recuperaci髇 pausada del inter閟 comprador. Para David Scheffer, si el inmueble tiene un precio razonable, puede venderse en seis meses. 玈i no, en torno al a駉, asegura. En todo caso, este experto asegura que otra caracter韘tica clara del comprador es que pr醕ticamente de forma mayoritaria adquiere el inmueble al contado. 玈髄o en torno al 20-30 por ciento de los clientes solicitan financiaci髇, comenta. Las hipotecas, en todo caso, presentan precios impresionantes para el com鷑 de los mortales. Desde idealista.com apuntan, por ejemplo, que un chalet de lujo en Piovera, Madrid, de 12 millones de euros podr韆 financiarse con una letra mensual de 54.000 euros durante 30 a駉s.

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