Le sobran 20 millones de euros? Con la crisis, puede resultar una osadía hacer esta pregunta. Pero lo cierto es que, pese a la debilidad económica y financiera, el mundo de los grandes patrimonios sigue creciendo. Son muchas las fortunas con capacidad para hacer frente a ese elevado pago, el de la casa más cara de España.
 
No hay más que ver las cifras del último informe sobre la riqueza en el mundo: las personas con grandes patrimonios (superiores a un millón de dólares) aumentaron un 8,3 por ciento en 2010, hasta alcanzar los 10,9 millones de ciudadanos, según datos de Merrill Lynch y CapGemini. La población global de ultrarricos (con más de 25 millones de dólares) creció un 10,2 por ciento en 2010 y su riqueza, un 11,5 por ciento. Para conservar el patrimonio, lógicamente, la inmensa mayoría ha reorientado sus inversiones: ha reducido el peso en renta variable para apostar más por renta fija... y también por los inmuebles, una categoría de inversión que gana enteros entre las familias más adineradas. Las viviendas exclusivas, como no podía ser de otra manera, vuelven a ganar interés, dentro y fuera de nuestras fronteras. Aunque el mercado inmobiliario doméstico continúa claramente de capa caída y los inversores siguen desaparecidos, el exclusivo segmento de las viviendas de lujo está comenzando a experimentar la vuelta, pausada y discreta, de los inversores.
 
Varias firmas especializadas en este segmento, como Engel & Völkers, Rimontgó y Luxury Properties, confirman que este mercado vuelve a despertar interés entre los más adinerados, no sólo con el ánimo de comprar para disfrute propio, sino también como inversión. Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, comenta que, precisamente, la crisis del euro está haciendo que muchos grandes patrimonios nacionales y extranjeros se estén volviendo a interesar por invertir en el sector inmobiliario, en viviendas de alto «standing», como refugio. David Scheffer, director de expansión de Engel & Völkers en España (agencia especializada en viviendas de lujo), comenta, por su parte, que después de unos años de apatía resurge el interés, en algunas ocasiones, de forma sorprendente. «Hemos visto inversores interesados en comprar promociones de viviendas enteras a bancos, por ejemplo, de 1.000 pisos», asegura Scheffer.
 
Pero, ¿por qué recupera protagonismo este mercado? No hay duda de que el principal argumento es la caída de precios que también ha vivido esta tipología de viviendas. Miguel Solá, gerente de Luxury Properties (otra firma especializada en la intermediación de viviendas de lujo), asegura que los precios han descendido en torno al 40 por ciento en los últimos cuatro años. «Sólo en 2010, el descenso fue de en torno al 20 por ciento», asegura. Para David Scheffer también está claro que la significativa disminución de precios está reanimando, de nuevo, el mercado. En el año 2006, antes de la crisis, el metro cuadrado de un inmueble de lujo en Paseo de Gracia, en Barcelona, alcanzó máximos de 14.000 euros. Hoy, como mucho se paga en torno a 9.000-10.000 euros. El análisis de Solá es similar. Según sus cálculos, en la actualidad, el precio por metro cuadrado en este tipo de inmuebles, tanto en Barcelona como en Madrid, ronda los 8.000-9.000 euros. Estas cifras chocan claramente con el metro cuadrado medio en el mercado masivo de vivienda libre, situado en 1.700 euros.
 
Lujo, un millón de euros

En realidad, las agencias de compra-venta de viviendas VIP estiman que puede considerarse un inmueble de lujo a todo aquel que cueste más de un millón de euros. Aunque las puntualizaciones son notables: «Con el boom se vendían inmuebles catalogados como lujo que no lo eran, con precios irreales totalmente fuera de mercado. La crisis está poniendo los precios en su sitio», asegura Solá. De la misma opinión es Fernando Encinar, de idealista.com. Para él, la explosión de la burbuja inmobiliaria ha provocado que el mercado de lujo se haya quitado de encima productos con precios de alto «standing» pero sin cualidades (materiales, ubicaciones, tamaños, etc) para ser considerados como tales. «Durante los años de la burbuja aparecieron muchas promociones que vendían lujo pero que, por sus características y situación, no merecían el calificativo: han tenido que hacer enormes descuentos para encontrar comprador», asevera.

Las rebajas, en muchos casos, son espectaculares: en la agencia Rimontgó, por ejemplo, venden un piso en Denia por 4,7 millones de euros que salió a la venta por 6,75 millones de euros. Es decir, se ha rebajado en casi dos millones de euros, un 30 por ciento). Aunque más significativa es la rebaja de una finca en Bétera, de 400 metros de vivienda y parcela de 12.000. Salió a la venta por 3,1 millones de euros. Su precio actual está fijado en 750.000 euros. Y un tercer ejemplo: una villa en Segorbe, Castellón, de 356 metros de vivienda y 10.000 de parcela salió a la venta a 900.000 euros. Hoy su precio está en 260.000 euros.

Los expertos aseguran que estos descuentos están animando a las grandes fortunas españolas. Pero, además, destacan la mayor disposición a invertir, sobre todo de inversores extranjeros. «Por los inmuebles de lujo españoles se interesan, mayoritariamente, los ingleses, holandeses y los rusos. Incluso algún americano», asegura Miguel Solá. David Scheffer atisba, no obstante, un cambio en el interés de los extranjeros. «Se ha diversificado. Antes de la crisis, los más atraídos eran alemanes e ingleses. Ahora, hay franceses, rusos, belgas, holandeses, noruegos, suecos y hasta árabes que quieren comprar inmuebles de lujo en España», apunta. Los árabes, en su opinión, están volviendo a la Costa del Sol. «Les interesa Marbella, Puerto Banús, Estepona... En la Costa Blanca, sin embargo, un 70 por ciento de los interesados en este mercado de viviendas de lujo son rusos», añade.

Rentabilizar la compra

La fuerte caída de precios que se ha notado en el mercado de viviendas de lujo invita a pensar en una próxima revalorización, cuando pase de largo la crisis. Pero para maximizar la inversión, de momento, una buena opción es alquilar los inmuebles. En este caso, la rentabilidad por alquiler estimada es bastante superior a la del mercado doméstico. Mientras en este último no se pueden esperar retornos superiores al 5 por ciento (los rendimientos medios se sitúan en el 3,5 por ciento en las grandes ciudades, según datos de idealista.com), en el segmento del lujo las ganancias estimadas son bastante superiores. Miguel Solá, gerente de Luxury Properties, asegura que la rentabilidad por alquiler de estos inmuebles oscila entre el 7 y el 10 por ciento. «Un piso de lujo en Barcelona de un millón de euros puede alquilarse por unos 6.000-7000 euros al mes», comenta.
 
¿Pero, qué se encuentra en este mercado? Chalés de ensueño con piscina exterior y climatizada, villas con vistas al mar y superficies de más de 10.000 metros cuadrados, impresionantes caserones declarados patrimonio artístico, fincas con varios inmuebles, separados para que haya la debida intimidad entre la familia y sus invitados... Las descripciones de algunos de los «caprichos» inmobiliarios que muy pocos bolsillos pueden soportar son variadas pero, siempre, exclusivas. En general, las viviendas más cotizadas son las que tienen vistas al mar y se encuentran ubicadas en altura, pero con buenas comunicaciones para poder acceder a la playa. En idealista.com, por ejemplo, las dos viviendas más caras corresponden a impresionantes villas en Calviá, en Islas Baleares. Sus precios son de 19,5 y 17 millones de euros, respectivamente.
 
Pero no todos los grandes lujos están en primera línea de playa. En idealista.com también pueden encontrarse ofertas de inmuebles con mucha historia y solera situados en el interior, rodeados de vegetación e incluso con las instalaciones necesarias para poder practicar deportes exclusivos. Según este portal, además de Mallorca, los inmuebles más selectos se encuentran ubicados en Madrid (sobre todo en La Moraleja). De las 40 casas más caras localizadas en España, diez están ubicadas en este barrio madrileño.
 
José Ribes Bas, socio-director de Rimontgó, cita algunas de las características que más valora el comprador de un inmueble de lujo: la ubicación, la calidad, la seguridad, la privacidad, las comunicaciones y servicios, los centros educativos de calidad o internacionales, el espacio y la comodidad. «En definitiva, calidad de vida adaptada a su estilo de vida y necesidades», señala.
 
Pese al creciente interés, en este segmento inmobiliario, como en el masivo, todavía hay precios desorbitados de los que conviene huir. Al margen de ellos, los expertos inmobiliarios afirman que es posible localizar buenas oportunidades, con rebajas de precios interesantes. Y hablan de ejemplos concretos. En Rimontgó, por ejemplo, creen que está a buen precio una villa de nueva construcción de estilo vanguardista ubicada en una zona privada del Golf Resort La Sella, con vistas panorámicas a los campos de golf, al mar y a la ciudad de Denia, en Alicante. El inmueble, de 1.146 metros se distribuye en tres plantas sobre una parcela privada de 3.250 metros, totalmente ajardinada y con piscina. Cuenta con cinco dormitorios y cinco baños. Su precio es de 4.700.000 euros.

En Luxury Properties, uno de los inmuebles que creen que está a buen precio es una vivienda de 530 metros, más una parcela de 700, situada en Sitges, Barcelona. Se vende por 2,5 millones de euros. Cuenta con cuatro plantas comunicadas por un ascensor. «En la planta baja, una amplia zona bien podría destinarse a garaje o gimnasio, lavadero y una suite para el servicio», destacan desde la agencia. Algunos de los acabados son claramente exclusivos: los baños están diseñados en Corian y las ventanas poseen placas solares. La vivienda dispone de sistema de domótica con control de iluminación interior y exterior y sistema de climatización con bomba de calor.

En Engel & Völkers, por su parte, llaman la atención sobre una casa señorial que data de 1750, situada en Castelló d`Empuries, en la Costa Brava. El inmueble consta de 391 metros, distribuidos en 10 dormitorios con 10 baños. Cuenta con una parcela de 1.025 metros. Cuesta 2.595.000 euros.

Cuánto se tarda en vender

Resulta lógico pensar que en este mercado, como en el doméstico, los inmuebles no se quitan de las manos. No estamos en un «boom», sino en una recuperación pausada del interés comprador. Para David Scheffer, si el inmueble tiene un precio razonable, puede venderse en seis meses. «Si no, en torno al año», asegura. En todo caso, este experto asegura que otra característica clara del comprador es que prácticamente de forma mayoritaria adquiere el inmueble al contado. «Sólo en torno al 20-30 por ciento de los clientes solicitan financiación», comenta. Las hipotecas, en todo caso, presentan precios impresionantes para el común de los mortales. Desde idealista.com apuntan, por ejemplo, que un chalet de lujo en Piovera, Madrid, de 12 millones de euros podría financiarse con una letra mensual de 54.000 euros durante 30 años.