Vocento 15 años 22 de Octubre, 21:18 pm

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TODOS LOS DATOS EMPEORAN

La tensión financiera hunde (todavía más) al mercado inmobiliario

Cristina Vallejo

Los precios y las transacciones aceleran su descenso mientras se seca el crédito y la confianza

Cuatro años de crisis y el "ladrillo" español no levanta cabeza: la caída de precios se acelera, al tiempo que el crédito a las familias se hunde. Por eso, el stock sigue sin reducirse y la actividad continúa bajo mínimos.

El mercado inmobiliario español no ve la luz al final del túnel a tenor de los datos que se llevan publicando este verano. Ya son cuatro años de crisis y casi ese mismo periodo de caídas ininterrumpidas en los precios reales de los inmuebles. Pero si echamos un vistazo al resto del mundo, comprobamos que España no es una excepción: Estados Unidos y el Reino Unido, los otros dos principales mercados en los que se hinchó una burbuja inmobiliaria durante los años de bonanza, también siguen con su crisis inmobiliaria a cuestas.

España, como esos dos países, atisbaron algunos brotes verdes en algún momento de 2010, pero entonces surgió la crisis de la deuda pública europea que, por sus efectos en el sistema financiero, ha vuelto a ahogar al sector inmobiliario: la confianza en el futuro se ha hundido y el crédito bancario está desaparecido en combate. A corto plazo, la situación no parece que vaya a mejorar.

Precios: se acelera la caída
Si evaluamos lo que, en realidad más le importa al posible comprador y al deseoso vendedor, es decir, el precio, lo que se deduce de los últimos datos publicados es que su descenso se acelera. Así, de acuerdo con los datos del Ministerio de Fomento, en el segundo trimestre los precios bajaron un 5,2% interanual, frente a la caída del 4,7% del trimestre anterior y del 3,5% del último cuarto de 2010.

Si tomamos como referencia los informes mensuales que publica la tasadora Tinsa, en julio el precio de la vivienda cayó un 6,4% interanual, dos puntos porcentuales más que en el mismo mes del año anterior. Y también en el centro de las grandes ciudades, pese a que a principios de año muchos analistas consideraban que el ajuste en esas ubicaciones había llegado a su fin. De hecho, en esos lugares, el precio ha caído un 7,5% interanual.

Con ello, hasta el momento, el ajuste de los precios inmobiliarios desde el pico del ciclo es de algo más de un 22%, de media. De esta manera, podría cumplirse el pronóstico del servicio de estudios de BBVA, que anticipó ya hace años que la crisis del "ladrillo" español podría durar hasta 2012 con un descenso del 30%. Aunque diversos analistas internacionales consideran que el ajuste debería alcanzar el 50%.

Transacciones: continúan a la baja
Esta aceleración de la caída de precios tiene que ver, obviamente, con un desplome de las transacciones inmobiliarias. En junio, la compraventa de viviendas cayó un 22,9% interanual, según el Instituto Nacional de Estadística. En mayo, el ritmo de descenso era de un 18,3%. A excepción del recorte del 28% sufrido en abril, en parte debido a que la Semana Santa cayó en ese mes, el del mes de junio de este año fue el peor dato desde 2009. Además, la recaída se produce después de haber encadenado dos meses de ascensos (el de enero y el de febrero), como consecuencia del impulso en el número de transacciones que supuso el fin de las bonificaciones fiscales a los compradores de su primera vivienda con rentas superiores a los 24.000 euros anuales. No hay que olvidar que las cifras del INE son de compraventas registradas, con lo que llevan un decalaje de uno o dos meses respecto al cierre de la operación.

El crédito, seco
la caída de las transacciones tiene que ver, y mucho, con la sequía de financación. Según los últimos datos publicados por el Banco de España, la financiación a las familias acumulaba en mayo seis meses consecutivos de descensos. Además, ese mes superó, por primera vez, el 1% de caída interanual. Se trata de las peores cifras desde el inicio de la crisis.

Además, aunque el euribor haya estado bajando, ante la expectativa de que el Banco Central Europeo podría relajar su política monetaria y no subir los tipos de interés más este año, lo cierto es que las entidades financieras están endureciendo las condiciones de financiación estableciendo diferenciales sobre el euribor muy exigentes.

El "stock" de pisos sin vender, "congelado"
A principios del verano, el Ministerio de Fomento publicaba su estadística sobre el "stock" de viviendas nuevas sin vender, según la cual en 2010 se mantuvo estable ligeramente por debajo de las 700.000. Por lo menos, no siguió subiendo. Ésta es la primera vez que sucede desde el año 2005. Pero hay en ciertas ubicaciones, sobre todo en la costa mediterránea, en las que el número de viviendas vacías continúa aumentando.

El problema de las casas sin vender no es exclusivo de la vivienda nueva. De hecho, según algunos cálculos, las capitales españolas acumulan 8,1 pisos usados sin vender por cada 1.000 habitantes.

La escasa actividad hunde las cuentas de resultados de las tasadoras
En los últimos cuatro años, el negocio de las tasadoras se ha reducido a la mitad. La reducción de las transacciones y de las valoraciones ha provocado que muchas de estas empesas hayan diversificado su actividad, pero también se ha acelerado el proceso de consolidación del sector, con fusiones y adquisiciones para "adelgazar" su tamaño.

Unas expectativas muy complicadas
El futuro es muy incierto. La volatilidad y la incertidumbre presente en los mercados financieros es un obstáculo insalvable para un sector completamente dependiente del crédito bancario. Pero es que, además, según César Barrasa, profesor de IE Business School y responsable del análisis de coyuntura que precede al informe de precios del primer semestre que elabora pisos.com, "pese a la caída del precio de la vivienda, al haberse visto acompañada de un ajuste en la renta disposible, el esfuerzo de las familias sigue están muy por encima de las cifras medias recomendables". Por ello, considera necesario un mayor descenso de precios.

Pero, además, es necesario que se calme el mercado de deuda y desaparezcan las tensiones en el interbancario. Además de que es fundamental que se reduzca el paro: con un 20% de desempleo es muy difícil que se reactiven de manera sustancial las operaciones de compraventa, sobre todo si a quienes mantienen su puesto de trabajo les rebajan los salarios. Aunque el PP opina que es posible que con la restauración de las desgravaciones por compra de la primera vivienda se pueda salir del hoyo.

 

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