Martes, 14 de septiembre: la tasadora Tinsa publica su estadística mensual sobre la evolución de los precios de la vivienda en agosto. Por segundo mes consecutivo, la caída de precios se acelera. En tasa interanual, el descenso ascendió a un 4,6 por ciento, frente al 4,3 por ciento que cayeron en julio y al 4 por ciento que bajaron en mayo.

Miércoles, 15 de septiembre: el Instituto Nacional de Estadística (INE) hace público su Índice de Precios de la Vivienda (IPV). ¡Sorpresa! Según este organismo, los precios subieron un 1,6 por ciento entre abril y junio en tasa trimestral, mientras que en comparación interanual el retroceso es de sólo un 0,9 por ciento. Mientras, según el Ministerio de la Vivienda, en junio, el precio del metro cuadrado de la vivienda libre se situaba en los 1.848,9 euros, un 3,7 por ciento por debajo del mismo mes del año anterior.

Los datos de Tinsa coinciden más o menos con los del Ministerio de Vivienda. No es casualidad: la fuente de información que utiliza el Gobierno para realizar sus estadísticas es ATASA, la Asociación de Sociedades de Valoración de Bienes Inmuebles. Por tanto, el Ministerio y Tinsa elaboran sus estadísticas con tasaciones. El INE, para el que la vivienda ha comenzado a subir, utiliza como fuente los datos de los notarios, es decir, las escrituras de compraventa.

¿Significa esto que se está escriturando por encima del valor de tasación? 

La lógica también dice que el comprador primero tasa y, a continuación, va al notario. Así, según señala Julio Rodríguez, ex presidente del Banco Hipotecario y de Caja Granada, una de las diferencias de estas estadísticas se encuentra en que corresponden a momentos diferentes de la transacción: primero se tasa la vivienda y, a continuación, se escritura.

Pero, según los tasadores, la caída de precios de la vivienda se aceleró en verano, quizá como efecto de la entrada en vigor de la subida del IVA y del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que, como recuerda Rodríguez, también se ha subido en algunas comunidades autónomas. Como dice Barclays en una pequeña nota que publicó justo el día en que se conoció la estadística del INE, hay algo raro en todos estos números. Y resuelve la ecuación haciendo referencia al importante volumen de viviendas que existen sin vender para afirmar que los precios deben seguir cayendo. Lo mismo opina Roberto Ruiz-Scholtes, de UBS, que cree que la vivienda tocará suelo el año que viene.

Para distinguir entre la estadística del Ministerio y la del INE, hay que hacer una breve referencia a su metodología: «La del INE no es un índice de precios observados, sino que es una estimación. En cambio, la del Ministerio es una media de tasaciones ponderadas», describe Rodríguez. ¿Cuál es más fiable? Rodríguez considera que, por metodología, la del INE, pero es muy escéptico respecto al resultado que arroja: «Los precios han caído mucho más». En este sentido, considera que Tinsa se aproxima mucho más a lo que ha ocurrido de verdad en el mercado inmobiliario. Según esta fuente, desde el pico del ciclo, la vivienda habría caído casi un 18 por ciento.
Transacciones

¿Y qué ocurre con las compraventas? Según el INE, durante el segundo trimestre, se habrían vendido alrededor de 109.000 pisos. El Ministerio de Vivienda eleva esa cifra hasta casi los 150.000. La razón de la discrepancia aquí está más clara. El Instituto Nacional de Estadística utiliza datos de los registradores de la propiedad, mientras que el Ministerio de la Vivienda usa los de notarios. «La primera operación que se realiza cuando se compra una vivienda es el acto notarial y, a continuación, se va al Registro de la Propiedad», apunta Luis Corral, de Foro Consultores. Si la estadística del Ministerio de la Vivienda correspondiente al segundo trimestre fue más boyante se debió a que los compradores, ante la previsión del incremento de los impuestos, aceleraron las operaciones de compra que reflejará el INE en sus próximas estadísticas.

Otra de las grandes incógnitas estriba en si en las estadísticas, tanto del INE como del Ministerio de la Vivienda, se recogen las operaciones por las que los bancos se quedan con inmuebles de promotores y particulares. Según explica Corral, al principio, hasta los primeros meses de 2010, las entidades financieras sí utilizaban la figura jurídica de la compraventa para quedarse los adjudicados, porque era la vía más rápida. Ahora, en cambio, se emplean procesos judiciales. Pero, en todo caso, según Julio Rodríguez, en todo caso, supone un cambio de titularidad del activo que debe pasar por el notario y el registrador de la propiedad. Lo bueno de la estadística del INE es que discrimina varios tipos de transacciones, el Ministerio, no.

Y, cerrando el círculo, Corral, que sí percibe un aumento de las transacciones, considera que ello influirá en que las estadísticas vayan reflejando la realidad del mercado en cuanto a precios, es decir, más descensos. «Hasta el momento, no recogían caídas de precios porque no había muchas operaciones, ahora que las hay, las cifras deben recoger la verdadera realidad del mercado inmobiliario», concluye.