Bankinter pronostica precios a la baja de la vivienda hasta la segunda mitad de 2011

Tal y como explican los expertos del banco, “las cifras actuales de demanda y viviendas terminadas implican que durante los dos próximos años no se producirá una reducción significativa del stock de vivienda”, cifra que estiman en unas 900.000 unidades.

Con la oferta estabilizada, la mejora económica y la creación de empleo permitirían una normalización progresiva de la demanda en el año 2013 en torno a 360.000 viviendas por año. Ese año, el stock podría quedarse reducido prácticamente a la mitad y la actividad promotora se reactivaría.

Hasta entonces, la debilidad de la demanda seguirá presionando a la baja los precios al menos hasta la segunda mitad del año que viene, siendo previsible una estabilización en 2013, momento a partir del cual podría empezar a verse la recuperación. En este proceso, añaden los analistas, “la clave es el empleo”, puesto que cualquier mejora aceleraría estas previsiones.

En su análisis sobre el sector, .los economistas de Bankinter identifican tres posibles elementos que podrían obstaculizar la recuperación de los precios dentro de tres años.

1.- Las carteras inmobiliarias de bancos y cajas: Estas viviendas están sujetas a rebajas de precios y sometidas a venta activa, más intensa si cabe en cuanto la situación de mercado mejore. Esto puede representar una presión de oferta que limite los futuros repuntes de precios.

2.- La oferta de vivienda usada: El mercado es tan rígido, que los propietarios no están dispuestos a vender por debajo de un determinado nivel de precios. Sin embargo, llegado el momento en que éstos se recuperen la oferta de vivienda usada regresará al mercado, frenando esa misma recuperación.

3.- Excesivo esfuerzo familiar: El esfuerzo familiar para la compra de viviendas se duplicó entre 1997 y 2007. Y no se ha producido una reducción importante durante la crisis. Ello es debido tanto a la rigidez de los precios como al deterioro de la renta disponible de los hogares. Precisamente, esta renta debería aumentar para que mejore el ratio de esfuerzo, ya que las caídas adicionales de precios son limitadas. De nuevo, vuelve a ser clave la recuperación del empleo.

¿Cuál es la profundidad del ajuste de precios?

La fuerte revalorización de la vivienda en España durante la pasada década y parte de la actual se explica no sólo por una prolongada expansión económica, sino también por la coincidencia de dos factores “excepcionales e irrepetibles” derivados de la entrada de España en la UEM: la adopción del euro (eliminación del riesgo de tipo de cambio para residentes europeos no nacionales) y la financiación a tipos de interés excepcionalmente bajos. Ese comportamiento respondía, por tanto, a un shock puntual que, aunque justificado, no podía durar eternamente... ni se repetirá

La evolución de los precios, a pesar de que acumula seis trimestres consecutivos de caídas interanuales, sugiere que los descensos se están moderando y la peor fase del ajuste en precios podría haber pasado. Sin embargo, la perspectiva de debilidad que ofrece la demanda en un contexto macroeconómico como el actual, junto con el elevado stock de vivienda nueva que seguirá existiendo durante los 2 próximos años son factores que presionan a la baja el precio de la vivienda.

Por ello, explican los analistas, “estimamos que la caída de precios se frene en algún momento a lo largo del segundoº semestre de 2011, sufriendo desde hoy hasta entonces retrocesos limitados. Estimamos que queda una caída de precios inferior a un -6% (media de España, con diferencias según activos y ubicaciones) debido a la rigidez del mercado en cuanto a la estructura de propiedad”.